房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理的復(fù)習(xí)題
(2008年真題)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000㎡，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000㎡，
其中服務(wù)式公寓35000㎡，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000㎡，地下車(chē)位230個(gè)(10000㎡)項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車(chē)位從第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，第二、三、四年的凈銷(xiāo)售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年來(lái)全部售完;服務(wù)用房在第五年初開(kāi)始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡?年，運(yùn)營(yíng)成本為阻金收入的20%：服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。
假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還;在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變;該項(xiàng)目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：
(1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。
(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。
(3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(12分)(2006年試題)
1.造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱(chēng)為()。
A.成本加成定價(jià)法
B.價(jià)值定價(jià)法
C.目標(biāo)定價(jià)法
D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法
2.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是( )模式。
A.選擇專(zhuān)業(yè)化
B.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化
C.大量定制
D.市場(chǎng)集中化
3.下列影響購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為的'因素中，屬于心理因素的是( )。
A.生活方式
B.受教育程度
C.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)
D.自我形象
4.某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)月收入為8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是( )萬(wàn)元。
A.28.62
B.35.57
C.41.56
D.48.24
5.購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買(mǎi)后的下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為30萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期( )。
A.小于5年
B.在4～5年之間
C.在5～6年之間
D.在3～4年之間2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》復(fù)習(xí)題
1.影響市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目，投資者無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)是( )。
A、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)
B、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
C、持有期風(fēng)險(xiǎn)
D、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自建造完成之日起至物業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本超過(guò)其產(chǎn)生的收益之時(shí)稱(chēng)為( )。
A、全壽命
B、使用壽命
C、自然壽命
D、經(jīng)濟(jì)壽命
3.A=Pi+式中( )是投資者投入資本P后收獲得的投資回報(bào)。
A、Pi
B、
C、A
D、P
4.已知某筆貸款年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.62%，則該筆貸款是按( )計(jì)息一次來(lái)計(jì)算的。
A、半年
B、季度
C、兩個(gè)月
D、月
5.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于( )。
A、是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值
B、是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值
C、是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值D、采用名義利率還是實(shí)際利率
6.某投資者從事酒店開(kāi)發(fā)，建成后用于經(jīng)營(yíng)，則其成本為( )。
A、建設(shè)成本
B、經(jīng)營(yíng)成本
C、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本支出
D、含建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本
7.居住建筑面積與居住建筑用地面積之比稱(chēng)為( )。
A、居住建筑密度
B、居住建筑面積密度
C、居住面積密度
D、建筑密度
8.某小區(qū)占地總面積2.4公頃，規(guī)劃建設(shè)用地面積20000平方米，其上建有8棟(每棟6層，每層建筑面積均為600平方米)住宅樓和配套及公建用房(建筑面積為1200平方米)，該小區(qū)的容積率為( )。
A、1.25
B、1.44
C、1.50
D、0.24
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