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房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考試大綱及習(xí)題
第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果、各類(lèi)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別
一、投資與成本
(一)廣義投資與成本的概念
1.投資
2.成本
(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資
2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本
3.營(yíng)業(yè)成本
4.期間費(fèi)用
5.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
二、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金
(一)營(yíng)業(yè)收入
(二)利潤(rùn)
(三)稅金
1.營(yíng)業(yè)稅金及附加
2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅
3.土地增值稅
4.企業(yè)所得稅
三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式
(一)置業(yè)投資
(二)開(kāi)發(fā)投資
第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)
一、投資回收與投資回報(bào)
二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
三、全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異
四、通貨膨脹的影響
第三節(jié) 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算
一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
三、動(dòng)態(tài)投資回收期
第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算
一、成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率
(一)成本利潤(rùn)率
(二)銷(xiāo)售利潤(rùn)率
二、投資利潤(rùn)率
三、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率
(一)資本金利潤(rùn)率
(二)資本金凈利潤(rùn)率
四、靜態(tài)投資回收期
五、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率
(一)現(xiàn)金回報(bào)率
(二)投資回報(bào)率
第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算
一、利息
二、借款償還期
三、利息備付率
四、償債備付率
五、資產(chǎn)負(fù)債率
六、流動(dòng)比率
七、速動(dòng)比率
第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選
一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用
(一)方案經(jīng)濟(jì)比選
(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的類(lèi)型
(三)方案經(jīng)濟(jì)比選的作用
(四)方案比選中的決策準(zhǔn)則
1.備選方案差異原則
2.最低可接受收益率原則
3.不行動(dòng)原則
二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法
(一)凈現(xiàn)值法
(二)差額投資內(nèi)部收益率法
(三)等額年值法
(四)費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法
(五)其他經(jīng)濟(jì)比選方法
三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇
(一)比選方法選擇規(guī)則
(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)
考試要求
1.掌握效益和費(fèi)用識(shí)別;
2.掌握投資回收與投資回報(bào);
3.掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系;
4.全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異
5.了解通貨膨脹的影響;
6.掌握動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算;
7.掌握靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算;
8.掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標(biāo)及其計(jì)算;
9.熟悉資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標(biāo)及其計(jì)算;
10.熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用;
11.掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法;
12.熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項(xiàng)。練習(xí)題
1.有助于降低工程成本的房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)方式是( A )
A.公開(kāi)招標(biāo) B.邀請(qǐng)招標(biāo)
C.單獨(dú)招標(biāo) D.議標(biāo)
2.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵是( B )
A.房地產(chǎn)價(jià)格體系 B.房地產(chǎn)資源配置體系
C.房地產(chǎn)中介服務(wù)體系 D.房地產(chǎn)市場(chǎng)法制體系
3.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，住宅用地的出讓年限為( C )
A.30年 B.50年
C.70年 D.99年
4.房地產(chǎn)價(jià)格是指( B )
A.房屋本身的價(jià)格
B.把房產(chǎn)和地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價(jià)格
C.房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)交易中形成的價(jià)格
D.關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個(gè)單位房地產(chǎn)的總體價(jià)格
5.物業(yè)管理公司不能( D )
A.制定小區(qū)管理辦法
B.要求管委會(huì)協(xié)助管理
C.選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)業(yè)管理業(yè)務(wù)
D.改變業(yè)主管理委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定
6.耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是( A )
A.占用耕地的面積 B.農(nóng)作物的產(chǎn)值
C.占用耕地的補(bǔ)償費(fèi) D.占用耕地前土地所有者的收入
7.下列房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)中屬于其他資產(chǎn)的是( B )
A.商譽(yù) B.特種儲(chǔ)備物資
C.開(kāi)辦費(fèi) D.非專(zhuān)利技術(shù)
8.下列屬于拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的有( C )
�、侔仓脛趧�(dòng)力補(bǔ)償費(fèi)②私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)③私房折價(jià)④搬家費(fèi)
�、莅仓糜梅抠M(fèi)⑥臨時(shí)設(shè)施費(fèi)⑦拆遷征地管理費(fèi)
A.①②④⑤ B.①②⑥⑦
C.③④⑤⑥ D.③⑤⑥⑦
9.房地產(chǎn)中介服務(wù)屬于( C )
A.第一產(chǎn)業(yè) B.第二產(chǎn)業(yè)
C.第二產(chǎn)業(yè) D.信息產(chǎn)業(yè)
10.國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控采取的手段主要是( C )
A.對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控 B.對(duì)房地產(chǎn)資源的調(diào)控
C.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控 D.對(duì)房地產(chǎn)政策和法律的調(diào)整
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