關(guān)于房地產(chǎn)與會計(jì)的畢業(yè)論文
隨著企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來越廣泛，從財務(wù)會計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作,是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。下面是關(guān)于房地產(chǎn)與會計(jì)的畢業(yè)論文，歡迎閱讀。
摘要:新會計(jì)準(zhǔn)則增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理進(jìn)行了規(guī)范,其實(shí)施有利于增強(qiáng)會計(jì)信息的相關(guān)性和有用性、公允價值模式的引進(jìn)穩(wěn)固了凈現(xiàn)值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時也為企業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間。
關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會計(jì)準(zhǔn)則 盈余管理
近年來,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會計(jì)操作,2007年1月1日實(shí)施的新會計(jì)準(zhǔn)則(簡稱“新準(zhǔn)則”)專門增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露細(xì)則。本文從投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景著手,重點(diǎn)剖析投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則對相關(guān)企業(yè)會計(jì)處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景
(一)房地產(chǎn)投資的普遍性
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外,不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動,甚至作為主營業(yè)務(wù)活動。房地產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會計(jì)報表的真實(shí)性和有用性,因此從財務(wù)會計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作,是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的.重要途徑之一。
(二)舊會計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理不合理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理,我國原來的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則沒有專門規(guī)定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計(jì)量,并按其估計(jì)使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險的特點(diǎn),而且經(jīng)過若干年以后,它們的市值會發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數(shù)倍,顯然繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待,進(jìn)而采取歷史成本計(jì)價,違背了會計(jì)的真實(shí)性和有用性的原則。
投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計(jì)處理
(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
新準(zhǔn)則第3號明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏得利潤,而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進(jìn)行。
首先分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準(zhǔn)則進(jìn)行會計(jì)處理;若不是,則進(jìn)入下一步。分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則進(jìn)行會計(jì)處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
1.初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第二章對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量做出了詳細(xì)規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計(jì)量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量做出了明確規(guī)定。具體會計(jì)核算時,按投資性房地產(chǎn)的入賬價值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續(xù)計(jì)量。新準(zhǔn)則第三章相關(guān)條款規(guī)定,企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時,可根據(jù)具體情況選用成本計(jì)量模式或公允價值計(jì)量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計(jì)量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量,分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則。公允價值計(jì)量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后以公允價值計(jì)量,無需對其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入“公允價值變動損益”,最終計(jì)入當(dāng)期損益。相關(guān)會計(jì)處理見表1。
(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第四章相關(guān)條款對企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時的會計(jì)處理做出了規(guī)定。在成本模式下,會計(jì)處理相對簡單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值即可。在公允價值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計(jì)價,如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計(jì)入資本公積賬戶。相反地,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。具體會計(jì)核算見表2。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響
(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量
新準(zhǔn)則對采用公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個前提條件,對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)信息披露提出了五個要求,以及規(guī)定成本模式與公允價值模式不可逆轉(zhuǎn)換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性,有利于提高會計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性和有用性,進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準(zhǔn)則的實(shí)施將大大提高境內(nèi)上市公司的會計(jì)信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機(jī)構(gòu)對A股上市公司投資價值的有效評判。此外,采用公允價值計(jì)量模式能夠及時、準(zhǔn)確地反映出企業(yè)高級管理層履行責(zé)任的信息,檢驗(yàn)其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。
(二)有利于穩(wěn)固N(yùn)PV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位
隨著近年來投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,新會計(jì)準(zhǔn)則采用公允價值進(jìn)行計(jì)量,必然會誘導(dǎo)市場更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。此外,新準(zhǔn)則對于公允價值模式的選擇,特別強(qiáng)調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務(wù)估值技術(shù)確定其公允價值的可能。因?yàn)槠渌攧?wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè),與參照活躍的市場交易價格相比,會帶有較大的主觀成分,易產(chǎn)生爭議�？梢灶A(yù)期,新準(zhǔn)則對國內(nèi)資本市場的發(fā)展將構(gòu)成長期利好。
(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間
通過對新準(zhǔn)則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀,可以預(yù)測該準(zhǔn)則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)仍然是一個難點(diǎn)。第三,采用公允價值計(jì)量模式容易導(dǎo)致虛增利潤。
參考文獻(xiàn):
1.財政部.新會計(jì)準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006
2.財政部會計(jì)司.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解[M].人民出版社,2007
3.財政部CPA考試委員會.會計(jì)[M].中國財政經(jīng)濟(jì)出版社,2007
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