存量房評估試題含答案

　　存量房評估試題

　　一、填空題

　　1、納稅人對主管地稅機關出具的核定計稅價格有異議的，須在 30日內(nèi)填寫《存量房交易計稅價格異議處理申請表》，書面陳述申請理由并提交真實、合法、有效證明材料。

　　2、納稅人對主管地稅機關調(diào)查核實后認定的計稅價格仍有異議的，可委托存量房交易計稅價格參照評估機構或者涉稅財物價格認定機構進行評估，評估費用由 委托方承擔。

　　3、國家稅務總局要求，要逐步縮小存量房評估值與市場價格之間的差距，在條件允許時應取消下浮比例。我省統(tǒng)一規(guī)定，自2015年1月1日起，存量房交易價格評估值下浮比例調(diào)整為 10% 。

　　4、《財政部、國家稅務總局關于推廣應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》規(guī)定，評估方法原則上應首先使用市場法的間接比較法 。

　　5、房地產(chǎn)估價基本方法有 市場法、收益法和成本法。

　　6、納稅人對主管地稅機關出具的核定計稅價格有異議的，主管地稅機關應當在接到納稅人書面異議申請5 個工作日內(nèi)安排兩名或兩名以上稅務人員進行調(diào)查核實。

　　7、主管地稅機關應于調(diào)查核實或收到評估機構、涉稅財物價格認定機構出具的評估報告后 7 個工作日內(nèi)作出異議處理決定，并下達《存量房交易計稅價格異議處理決定書》。

　　二、判斷題

　　1、從理論依據(jù)上看，市場法基于預期原理。（× ）

　　【解析】：市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

　　2、市場法可分為直接比較法和間接比較法。（√ ）

　　3、房地產(chǎn)是實物、權益和利益的結合體。（× ）

　　【解析】：房地產(chǎn)是實物、權益和區(qū)位的結合體。

　　4、在房地產(chǎn)市場波動較大時，可以選取距估價時點1年以上的.類似房地產(chǎn)交易案例做可比實例。（× ）

　　【解析】：可比實例的成交日期應盡量接近估價時點，一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用。

　　5、間接比較法是將待評估房地產(chǎn)與事先設定的標準房地產(chǎn)進行比較來求取待評估房地產(chǎn)價值的方法。（√ ）

　　6、在成本法估價中，評估的是估價對象的實際成本。（× ）

　　【解析】：評估的是客觀成本。

　　7、在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。（×）

　　【解析】：房地產(chǎn)是實物、權益和區(qū)位的結合體，房地產(chǎn)估價包括了無形資產(chǎn)等權益價值。

　　8、房地產(chǎn)估價既能提供價值意見，也可以作為價格保證。（×）

　　【解析】：房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。

　　9、一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)評估。（√）

　　10、在某一估價時點，市場價值是唯一的，而投資價值也是唯一的。（×）

　　【解析】：在某一估價時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。

　　11、我省統(tǒng)一規(guī)定，存量房交易納稅評估系統(tǒng)的估價時點為每年的1月1日。（ √ ）

　　12、快速變現(xiàn)價值是指在不符合市場價值形成條件中“公平交易”下的價值。（×）

　　【解析】：快速變現(xiàn)價值是指在不符合市場價值形成條件中“適當?shù)臓I銷”下的價值。

　　13、同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值三者之間的關系一般為：出租人權益價值= 無租約限制價值+承租人權益價值。（×）

　　【解析】：無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值。

　　三、單選題

　　1、下列不適合用市場法估價的房地產(chǎn)是( A)

　　A、非標準廠房B、普通商品住房 C、寫字樓D、商鋪

　　2、運用直接比較法估價時，一般應選擇（ C ）個可比實例。

　　A、1-2 B、20-50 C、3-10 D、100以上

　　3、某房地產(chǎn)項目，共有2棟寫字樓，總占地2萬平方米，其中一棟樓的建筑面積為3萬平方米，另一棟的建筑面積為7萬平方米，則此房地產(chǎn)項目的容積率是（A ）

　　A、5B、3.5C、1.5D、 0.2

　　4、采用市場法估價時得出四個估價結果，分別為每平方米220元、230元、240元、280元。若用中位數(shù)法求取其比準價值，則為每平方米（ C ）元。

　　A、230 B、242.5 C、235 D、240

　　5、從賣方角度看，成本法理論依據(jù)為（ A ）。

　　A、成本費用價值論 B、替代原理 C、效用價值論D、預期原理

　　6、估價上折舊注重的是（D ）

　　A.原始取得價值的減價修正

　　B.原始取得價值的攤銷與回收

　　C.重置價值的攤銷與回收

　　D.價值的減價修正

　　7、國家稅務總局文件規(guī)定，當本地房地產(chǎn)價格指數(shù)連續(xù)3個月環(huán)比變動幅度累計超過（ B ）時，應對評估模型進行調(diào)整。

　　A、3% B、5%

　　C、8% D、10%

　　8、省局規(guī)定，存量房交易納稅評估系統(tǒng)評估分區(qū)、標準房、修正系數(shù)等調(diào)整工作應當在每年的（B）前完成。

　　A、1月1日 B、3月1日

　　C、6月1日 D、7月1日

　　9、某宗房地產(chǎn)2009年6月的價格為18000元/m2，已知該宗房地產(chǎn)

　　所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2009年6月至10月的價格指數(shù)分別為76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2008年1月為100)。該宗房地產(chǎn)2009年10月的價格為（ A ）。

　　A、23022 B、17658

　　C、20722 D、20000

　　10、某宗房地產(chǎn)交易，買賣中涉及的稅費均由買方負擔，賣方實際得到的價格2325元/㎡,。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。（ C ）

　　A、2372 B、2447

　　C、2500 D、2642

　　11、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（ C ）。

　　A、43.2％ B、50％

　　C、56.8％ D、70％

　　12、下列屬于運用市場法進行估價的步驟的是（ B ）。

　�、龠x取可比實例；②搜集交易實例；③建立比較基準；④市場狀況調(diào)整；⑤交易情況修正；⑥房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準價格

　　A、①②③④⑤⑥⑦ B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦ D、②①③④⑤⑥⑦

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