初級經濟師考試《房地產經濟》預測試題及答案

　　一、單項選擇題

　　1.有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為 1400 元/平方米，乙土地的單價為 1020元/平方米。甲土地的容積率為 5，乙土地的容積率為 3，則甲、乙兩地的樓面地價分別為( )元/平方米。

　　A.280，340

　　B.260，320

　　C.240，380

　　D.240，320

　　正確答案:A

　　解析：樓面地價=土地單價/容積率。

　　2.房地產狀況修正中，實際估價中遇到最多的是( )

　　A.區(qū)位狀況修正

　　B.城市規(guī)劃管理條件修正

　　C.實物狀況修正

　　D.土地使用權年限修正

　　正確答案:D

　　3.估價時點是( )。

　　A.估價作出的日期

　　B.接受估價委托的時期

　　C.提交估價報告的日期

　　D.估價結果對應的日期

　　正確答案:D

　　4.( )的出現是技術進步的必然結果，同時也是"替代原理"的體現。

　　A.重置價格

　　B.重建價格

　　C.重置價格和重建價格

　　D.以上都不是

　　正確答案:A

　　5.運用成本法估價時采用的是( )。

　　A.客觀成本

　　B.實際成本

　　C.重置成本

　　D.以上都不是

　　正確答案:A

　　二、多項選擇題

　　6.收益法估價的步驟包括( )。

　　A.搜集并驗證可用于預測估價對象未來凈收益的有關數據資料

　　B.預測估價對象的未來凈收益

　　C.搜集房地產價格構成等資料

　　D.測算重新構建價格

　　E.選取可比實例

　　正確答案:AB

　　解析：運用收益法估價一般分為以下 4 個步驟進行：①搜集并驗證可用于預測估價對象未來凈收益的有關數據資料，例如估價對象及其類似房地產過去和現在的收入、費用等數據資料;②預測估價對象的未來凈收益;③求取報酬率;④選用適宜的收益法公式計算收益價格。

　　7.樓面地價=( )。

　　A.土地總價÷土地面積

　　B.土地單價×容積率

　　C.土地單價÷容積率

　　D.土地總價×總建筑面積

　　E.土地總價÷總建筑面積

　　正確答案:CE

　　解析：樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關系為：樓面地價=土地總價÷總建筑面積。由此公式找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面地價=土地單價÷容積率。

　　8.在建工程適用的估價方法有( )。

　　A.市場法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設開發(fā)法

　　E.基準地價修正法

　　正確答案:BD

　　解析：新近開發(fā)建設完成的房地產(簡稱新開發(fā)的房地產)、可以假設重新開發(fā)建設的現有房地產(簡稱舊的房地產)、正在開發(fā)建設的房地產(即在建工程)、計劃開發(fā)建設的房地產，都可以采用成本法估價，成本法適用于些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產。假設開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產價值，例如可供開發(fā)建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發(fā)項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

　　9.關于收益法，下列說法正確的是( )。

　　A.適用于評估收益性房地產

　　B.受限于被估計房地產本身現在是否有收益

　　C.農地的估價可以采用收益法

　　D.收益法求得的價值稱為積算價格

　　E.采用收益法評估的房地產的價值是其未來凈收益的現值之和

　　正確答案:ACE

　　解析：收益法適用于評估收益性房地產--有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產的價值，例如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。

　　B 項，收益法要評估不限于被估價房地產本身現在是否有收益，只要其所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。D 項，成本法求得的價值稱為積算價格。

　　10.下列各項，適用收益法進行估價的是( )。

　　A.公寓

　　B.公園

　　C.停車場

　　D.加油站

　　E.行政辦公樓

　　正確答案:ACD

　　解析：收益法適用于評估收益性房地產--有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產的價值，例如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。

　　三、案例分析題

　　(11-13 題共用題干)

　　某房地產開發(fā)公司取得土地一宗。計劃建造公寓出售，該地上原有房屋建筑面積1000 平方米須拆除，采用產權調換方式按原面積安置。原房屋重置價為 600 元/平方米，經評估人員確定為七成新。目前市場價為 1500 元/平方米，新建房工程造價 1300 元/平方米，市場價 2500 元/平方米。

　　11.房地產開發(fā)公司在交易前計算建造成本包括( )。

　　A.土地使用權出讓金

　　B.房屋拆遷安置補償費

　　C.房屋建筑安裝工程費

　　D.管理費

　　12.房地產開發(fā)公司為此項目施工招標時，必須具備( )。

　　A.工程綜合說明

　　B.設計文件

　　C.主要施工方案

　　D.工程質量標準

　　13.該房地產開發(fā)公司在房屋建設期間預售，必須滿足的條件是取得( )。

　　A.土地使用權證

　　B.建設工程規(guī)劃許可證

　　C.預售許可證

　　D.房屋所有權證

　　正確答案:11.CD;12.AB;13.ABC

　　解析：1.AB 兩項屬于土地取得成本，不屬于房屋建造成本的范疇。

　　2.房地產開發(fā)項目招標時，開發(fā)企業(yè)將擬建的房地產開發(fā)項目，由企業(yè)本身或委托設計單位或咨詢公司完成規(guī)劃設計，估算出建成這項工程項目所需要的資金，然后吸引承包單位來投標。可以看出招標時需要備有工程綜合說明和設計文件。

　　3.房屋預售的條件有：①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;②持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到 25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

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