2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析練習(xí)題及答案

　　案例分析題

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000 元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤(rùn)率為30%，銷售稅費(fèi)率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購(gòu)買辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為500萬元。在建辦公樓時(shí)，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，并與丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。

　　第 1 題 該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎(chǔ)工程施工中應(yīng)(  )。

　　A.采取人工加固措施

　　B.降低地下水位

　　C.用大型土石方修筑地基

　　D.按條形基礎(chǔ)砌筑

　　【正確答案】： A,B

　　第 2 題 該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為(  )㎡。

　　A.2916.67

　　B.3250.00

　　C.3437.50

　　D.3500.00

　　【正確答案】： B

　　【參考解析】： 1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積=10000㎡×50%=5000㎡。該商住綜合樓基底占地面積=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。

　　第 3 題 乙公司籌集建房資金利用的.信用形式為(  )。

　　A.銀行信用

　　B.商業(yè)信用

　　C.民間信用

　　D.國(guó)家信用

　　【正確答案】： A,C

　　第 4 題 甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉(zhuǎn)讓合同為(  )。

　　A.典型合同

　　B.雙務(wù)合同

　　C.主合同

　　D.從合同

　　【正確答案】： A,B,C

　　第 5 題 甲公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤(rùn)時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格應(yīng)為(  )元/㎡。

　　A.3228.73

　　B.3268.86

　　C.3346.91

　　D.3382.26

　　【正確答案】： B

　　【參考解析】： 根據(jù)：正常利潤(rùn)被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得了正常利潤(rùn)。

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