注冊安全工程師考試試題及答案

　　注冊安全工程師考試試題及答案

　　(一)估價對象為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業(yè)用地。

　　1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產(chǎn)抵押貸款風險的表述中，正確的是(  )。

　　A.抵押期限內房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預期風險

　　B.抵押期限內房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險

　　C.抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風險

　　D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險

　　答案：A

　　提示：抵押期限內房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成耗損風險。抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成市場變現(xiàn)風險。

　　2.如果該賓館的財務數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時(  )。

　　A.該賓館財務數(shù)據(jù)中的當年凈利潤可視作年凈收益

　　B.按當?shù)赝�類賓館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

　　C.該賓館財務數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

　　D.根據(jù)該賓館財務數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用，并考慮未來變動情況， 扣減當?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

　　答案：D

　　3.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是(  )。

　　A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

　　B.無論借貸資金還是自有資金都應計算利息

　　C.在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金

　　D.在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

　　答案：C

　　4.假如以投�；馂碾U為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結果為3500萬元，則(  )。

　　A.3500萬元是該賓館的公開市場價值

　　B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的'公開市場價值

　　C.3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

　　D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

　　答案：D

　　(二)某商品住宅小區(qū)內臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

　　5.若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是(  )。

　　A.道路擴寬后，交通發(fā)生變化

　　B.綠地率發(fā)生變化

　　C.公共配套設施發(fā)生變化

　　D.土地形狀發(fā)生變化

　　答案：B

　　6.若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是(  )。

　　A.噪聲和污染程度發(fā)生變化

　　B.土地形狀發(fā)生變化

　　C.人口密度發(fā)生變化

　　D.出行便捷程度發(fā)生變化

　　答案：D

　　7.房地產(chǎn)估價師認為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路足(  )。

　　A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度

　　B.以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度

　　C.用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度

　　D.用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負擔度

　　答案：C

　　(三)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續(xù)�，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關部門批準后重新建造廠房。現(xiàn)請某估價機構同時對兩廠區(qū)進行估價。

　　8.針對以上情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ?  )。

　　A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

　　B.將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

　　C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告

　　D.視委托人要求進行估價并出具估價報告

　　答案：B

　　9.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構認為(  )。

　　A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　B.只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價

　　C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　答案：A

　　10.對乙廠區(qū)的土地估價的思路應當是(  )。

　　A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值

　　B.按出計土地使用權評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

　　C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

　　D.用假設開發(fā)法估價、先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投 資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應負擔的稅費

　　答案：B

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