房地產估價師《理論與方法》專項復習題
1.己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于( )元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
答案：D
2.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
A.521
B.533
C.695
D.711
答案：A
3.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
答案：A
4.運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時， 若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是( )。
A.待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期
B.待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期
C.取得待開發(fā)房地產的日期
D.房地產開發(fā)完成并投入使用的日期
答案：C
5.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是( )。
A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法
B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用
C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余
答案：C
6. 現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和 20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為( )萬元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
答案：D
7.在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進行測算。
A.平均增減量法
B.平均發(fā)展速度法
C.移動平均法
D.指數(shù)修勻法
答案：A
8.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是( )。
A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在
B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料
C.房地產市場在過去無明顯的季節(jié)變動
D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格
答案：A
9.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的'前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
答案：B
10.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為( )萬元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
答案：C
11.某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產2006年9月的價格為( ) 元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案：D
12.某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案：A
13. 某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案：D
14.在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整， 其中可比實例的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，得102分;
估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案：A
15.下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是( )。
A.某標準廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓
答案：B
16.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案：D
17. 某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
答案：B
18. 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為 200萬元。平均壽命為5年，有效經過年數(shù)為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數(shù)為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
答案：C
19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
答案：C
20.某在建工程，土地使用權年限為50年， 自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為( )萬元。
A.375B.57
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
答案：D
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