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有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告
東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
東方家園有限公司
股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
二〇一三年六月十六日
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
目錄
注冊資產(chǎn)評估師聲明 ................................... 3
摘要 .................................................. 4
一、委托方和被評估單位簡介 ............................ 6
二、評估目的 .......................................... 7
三、評估對象和評估范圍 ................................ 8
四、價值類型及其定義 .................................. 9
五、評估基準日 ........................................ 9
六、評估依據(jù) .......................................... 9
七、評估方法 ......................................... 11
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 ........................... 15
九、評估假設(shè) ......................................... 18
十、評估結(jié)論 ......................................... 18
十一、特別事項說明 ................................... 19
十二、評估報告使用限制說明 ........................... 20
十三、評估報告日： ................................... 21
附件目錄 ............................................ 22
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
注冊資產(chǎn)評估師聲明
本評估報告旨在幫助委托方完成評估目的所涉及經(jīng)濟事項而提供的價值參考意見。
一、注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《資產(chǎn)評估準則》，遵循
有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估的規(guī)定，編寫本評估報告，并承擔相應(yīng)的責任。
二、本評估報告記載了我們的工作程序和評估價值意見，供委托方及相關(guān)方使用。
評估報告的分析意見和評估結(jié)論以評估報告中披露的假設(shè)和使用限制條件為前提。
三、本評估報告中的基礎(chǔ)信息由委托方提供，我們對評估報告中的該等信息的準確
性和完整性不承擔任何責任。
四、本評估報告的使用權(quán)歸委托方所有。評估報告的評估結(jié)論僅供委托方為本報告
所列明的評估目的使用，以及送交相關(guān)監(jiān)管部門審查使用。本評估報告為保密文件，未
經(jīng)委托方及我們書面許可，不得拷貝、復(fù)制、分發(fā)、傳送第三方或公開。
五、我們對評估對象和范圍的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對它們的法律
權(quán)屬作出任何形式的保證。
六、我們提請報告使用者注意，評估結(jié)論不應(yīng)該被認為是被評估企業(yè)股東全部權(quán)益
價值在市場上可實現(xiàn)價格的保證。
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
東方家園有限公司
股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告摘要
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
一、評估目的：因涉及東方家園有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，我公司接受東方
家園有限公司委托，對該經(jīng)濟行為所涉及的東方家園有限公司于評估基準日的全部資產(chǎn)
及負債進行評估，本次評估的公允價值僅供該經(jīng)濟行為提供資產(chǎn)價值參考。
二、價值類型及其定義：本次資產(chǎn)評估確定的價值類型為市場價值。市場價值是
指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，評估對象在基準
日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
三、評估對象和評估范圍：本次評估對象為東方家園有限公司于評估基準日的股
東全部權(quán)益價值。評估范圍是評估對象于評估基準日涉及的全部資產(chǎn)及負債。另，根據(jù)
委托方所述及評估要求，固定資產(chǎn)中的房屋建筑物因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，本次評估
不列入評估范圍，評估值暫按賬面值予以列示。其他納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時
確定的資產(chǎn)范圍一致。
四、評估基準日：2013 年 05 月 31 日。評估中所采用的一切取價標準均為評估基
準日有效的價格標準。
五、評估方法：采用成本法對東方家園有限公司的股東全部權(quán)益價值進行估算。
六、評估結(jié)論：
以持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提，截至評估基準日委估的資產(chǎn)賬面價值 194，245.65 萬元，
評估值 194，245.55 萬元;負債賬面價值 164，144.28 萬元，評估值 164，144.28 萬元;
凈資產(chǎn)賬面價值 30，101.37 萬元，評估值為 30，101.27 萬元，評估減值 0.10 萬元，減
值率 0.00%。具體詳見資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表：
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
評估基準日：2013 年 05 月 31 日單位：萬元
項目帳面價值評估價值增減值增值率%
流動資產(chǎn)105，350.18105，350.180.000.00
非流動資產(chǎn)88，895.4888，895.38-0.10-0.00
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
長期股權(quán)投資88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定資產(chǎn)599.24616.3517.112.86
遞延所得稅資產(chǎn)17.210.00-17.21-100.00
資產(chǎn)總計194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流動負債164，144.28164，144.280.000.00
負債總計164，144.28164，144.280.000.00
凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根據(jù)委托方所述及評估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
萬元，賬面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，本次評估不列入評估范圍，評
估值暫按賬面值予以列示。則上述評估后凈資產(chǎn)扣除未納入評估范圍的房屋建筑物后，
其評估值為 29，662.42 萬元。
應(yīng)付職工薪酬中掛賬職工工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費4，898，989.19 元，如果不做
負債處理的話，會對企業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)生影響。
七、評估報告使用限制說明：按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，本評估結(jié)果的使用有效期為一年，
自 2013 年 05 月 31 日至 2014 年 05 月 30 日。當本次評估目的在評估基準日后一年內(nèi)實
現(xiàn)時，可用評估結(jié)果作為評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為實現(xiàn)時作價的參考依據(jù)，超過一年，
其評估結(jié)果失去效用，如繼續(xù)實現(xiàn)原目的，需重新進行資產(chǎn)評估。
八、報告提出日期：2013年6月16日。
以上內(nèi)容摘自評估報告書，欲了解本次評估項目的全面情況，應(yīng)認真閱讀評估報告
書正文。本摘要與評估報告書正文具有同等法律效力。
資產(chǎn)評估機構(gòu)法人代表：
注冊資產(chǎn)評估師
注冊資產(chǎn)評估師
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
2013 年 06 月 16 日
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
東方家園有限公司
股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目資產(chǎn)評估報告
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司(以下簡稱“我公司”) 接受東方家園有限
公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按
照公認的資產(chǎn)評估方法，對東方家園有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜所涉及的于評估基準
日的全部資產(chǎn)和負債進行評估。評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了
實地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委托評估企業(yè)的股東全部權(quán)益價值在 2013 年 05 月 31
日所表現(xiàn)的市場價值做出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)的評估情況及評估結(jié)果報告如下:
一、 委托方和被評估單位簡介
本次評估委托方及被評估單位均：為東方家園有限公司。
1、企業(yè)名稱及注冊情況
企業(yè)名稱：東方家園有限公司
企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：110000005128031
注冊地址：北京市延慶縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)二區(qū)媯水南街 24 號
法定代表人：張宏偉
注冊資本： 人民幣 50000 萬元
企業(yè)類型：其他有限責任公司
經(jīng)營范圍：銷售建筑材料、裝飾材料、五金交電化工、化工輕工材料、建筑機械、
家具、飲食炊事機械、衛(wèi)生潔具、工藝美術(shù)品、機械電器設(shè)備、花卉、花肥、日用雜品、
百貨、通訊設(shè)備;家居裝飾;設(shè)備租賃(汽車除外);承辦展覽展銷會;信息咨詢;技
術(shù)轉(zhuǎn)讓;接授委托為企事業(yè)單位及個人提供勞務(wù)服務(wù);自營和代理各類商品及技術(shù)的進
出口業(yè)務(wù)，但國家限定公司經(jīng)營和禁止進出口的商品及技術(shù)除外(不另附進出口的商品
目錄);經(jīng)營進料加工和“三來一補”業(yè)務(wù);經(jīng)營對銷貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易;承辦裝飾、家
具市場。
2、被評估單位簡介
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
東方家園有限公司系經(jīng)北京市工商行政管理局批準，由東方集團股份有限公司與東
方集團實業(yè)股份有限公司于 1998 年 04 月 08 日共同出資組建的公司。公司股東及出資
情況如下表：
金額單位:人民幣元
股東名稱出資金額比例%
東方集團股份有限公司475，000，000.0095.00
東方集團實業(yè)股份有限公司25，000，000.005.00
合計500，000，000.00100.00
截止 2013 年 5 月 31 日止，東方家園有限公司對外投資情況如下：
金額單位:人民幣元
被投資單位名稱注冊資本出資金額比例%
北京青龍湖盛城體育文化有限公司225，000，000.0090，000，000.0040.00
北京太陽火文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司2，000，000，000.00 800，000，000.0040.00
3、被評估單位 2012 年及 2013 年 01-05 月資產(chǎn)負債及經(jīng)營狀況(單位：人民幣元)
項目2012 年2013 年 01-05 月
主營業(yè)務(wù)收入0.000.00
利潤總額-22，177，395.12-63，221，155.45
凈利潤-22，177，395.12-63，221，155.45
總資產(chǎn)891，330，661.33888，954，777.42
凈資產(chǎn)364，234，903.73301，013，748.28
(三)其他評估報告使用者
1、法律法規(guī)規(guī)定的報告使用者。
2、除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托方確認的機構(gòu)或個人不
能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、 評估目的
本次評估是為了滿足東方家園有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要，對其涉及的東方家
園有限公司股東全部權(quán)益價值進行了評估工作，本次評估的公允價值僅供該經(jīng)濟行為提
供資產(chǎn)價值參考。
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三、 評估對象和評估范圍
(一)評估對象
本次評估對象為東方家園有限公司于評估基準日的股東全部權(quán)益價值。評估前賬面
總資產(chǎn)賬面價值 194，245.65 萬元，負債賬面價值 164，144.28 萬元，凈資產(chǎn)賬面價值
30，101.37 萬元。
(二)評估范圍
本次評估范圍是評估對象涉及的全部資產(chǎn)及負債，包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期
待攤費用、長期股權(quán)投資和流動負債。具體賬面價值情況如下表：
金額單位：人民幣萬元
項目賬 面 價 值
流動資產(chǎn)105，350.18
非流動資產(chǎn)88，895.48
長期股權(quán)投資88，279.02
固定資產(chǎn)599.24
遞延所得稅資產(chǎn)17.21
資產(chǎn)總計194，245.65
流動負債164，144.28
164，144.28
負債總計
凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)30，101.37
另，根據(jù)委托方所述及評估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
萬元，賬面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，本次評估不列入評估范圍，評
估值暫按賬面值予以列示。其他納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時確定的資產(chǎn)范圍一
致。委托評估的資產(chǎn)已經(jīng)中喜會計師事務(wù)所有限責任公司進行了審計，并出具了無保留
意見審計報告。
(三)資產(chǎn)權(quán)利狀況
列入本次評估范圍的房屋建筑物為東方家園有限公司以公司員工名義購入取得，至
評估基準日尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
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四、 價值類型及其定義
本報告評估結(jié)論的價值類型為市場價值。
本次評估所稱的市場價值，是針對本次評估對象東方家園有限公司截至評估基準日
的股東全部權(quán)益價值而言的市場價值。
市場價值指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未接受任何強迫的情況下，評估
對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
五、 評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日為 2013 年 05 月 31 日。
一切計價標準均為評估基準日有效價格標準，所有資產(chǎn)均為評估基準日實際存在
的資產(chǎn)。
此評估基準日是距評估經(jīng)濟行為計劃實現(xiàn)日較為接近的日期，由委托方、評估師等
中介機構(gòu)共同確定。
六、 評估依據(jù)
(一)主要法律依據(jù)
1、《中華人民共和國公司法》;
2、《中華人民共和國著作權(quán)法》及其實施條例;
3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大
會常務(wù)委員會第二十九次會議修訂);
4、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)
委員會第十一次會議修訂);
5、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(國務(wù)院令第 471 號);
6、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999);
7、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001);
8、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T 18507-2001);
9、《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007);
10、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第 538 號);
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11、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則;
12、《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》(國務(wù)院令[2000]第 294 號);
13、其他與評估相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。
(二)資產(chǎn)評估準則依據(jù)
1、《財政部關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估準則—基本準則〉和〈資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基
本準則〉的通知》(財企[2004]20 號);
2、《中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估準則-評估報告〉等 7 項資產(chǎn)評估準則
的通知》(中評協(xié)[2007]189 號);
3、中評協(xié)中評協(xié)[2011]230 號《關(guān)于修改評估報告等準則中有關(guān)簽章條款的通知》;
4、中評協(xié)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則——企業(yè)價值》的通知中評協(xié)[2011]227 號;
5、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》(中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)
[2003]18 號);
6、財政部財會[2006]33 號財政部關(guān)于印發(fā)《企業(yè)會計準則第 1 號—存貨》等 38
項具體準則的通知;
7、中國資產(chǎn)評估協(xié)會印發(fā)的中評協(xié)[2008]218 號關(guān)于印發(fā)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報
告指南》的通知。
(三) 經(jīng)濟行為依據(jù)
1、東方家園有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書;
2、東方家園有限公司關(guān)于本次評估的股東會決議。
(四)權(quán)屬依據(jù)
1、東方家園有限公司《中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》;
2、東方家園有限公司提供的“資產(chǎn)評估清單”;
3、東方家園有限公司提供的車輛行駛證、房產(chǎn)轉(zhuǎn)受讓協(xié)議書、2012 年的財務(wù)報表
等相關(guān)資料;
4、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(五)取價依據(jù)
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
1、中國機械工業(yè)電子出版社出版的《2012 年中國機電產(chǎn)品價格手冊》;
2、北京科學技術(shù)出版社出版的《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》;
3、評估人員收集的當前市場價格信息資料;
4、東方家園有限公司有關(guān)人員對委估資產(chǎn)情況的介紹;
5、評估人員現(xiàn)場踏勘結(jié)果;
6、委托方及被評估單位提供的《關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》。
(六)參考資料及其它
東方家園有限公司提供的其他的相關(guān)資料。
七、 評估方法
《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估準則--企業(yè)價值》和有關(guān)評估準則以及《國
有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的基本評估方法包括市場法、收益法和成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)。
我們根據(jù)本次評估的評估目的、評估對象、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選取適當?shù)?/p>
方法進行評估。
企業(yè)價值評估常用三種評估方法：市場法、收益法、成本法(又稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法)。
收益現(xiàn)值法是指將被評估企業(yè)預(yù)期未來收益依一定折現(xiàn)率資本化或折成現(xiàn)值以確
定其價值的評估方法。收益現(xiàn)值法是以決定企業(yè)內(nèi)在價值的根本依據(jù)—未來盈利能力為
基礎(chǔ)評價企業(yè)價值，反應(yīng)了企業(yè)對于所有者具有價值的本質(zhì)方面。但預(yù)測企業(yè)未來收益
和選取折現(xiàn)率難度較大，采用收益現(xiàn)值法需要一定的基礎(chǔ)條件。由于公司長年存在較大
的經(jīng)營虧損，企業(yè)未來發(fā)展具有不確定性，無法對被評估企業(yè)的未來經(jīng)營和收益狀況進
行合理預(yù)測，不具備收益法操作的基本條件，故本項目不宜采用收益法進行評估。
市場法是指通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值。而市場法要求在公開市場
上有可比的交易案例，且市場交易數(shù)據(jù)比較充分。在本次評估中，無法在公開市場上有
可比的交易案例，因此本次評估沒有采用市場法進行評估。
成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上確定評
估對象價值的評估思路。由于被評估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，被評估對象具有預(yù)期獲利能力，被
評估企業(yè)具備可利用的歷史資料，在充分考慮資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
貶值基礎(chǔ)上，采用成本法進行評估。
成本法
成本法是以資產(chǎn)的成本重置為價值標準，反映的是資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費的社
會必要勞動，即求出企業(yè)各項資產(chǎn)的評估值并累加求和，再扣減負債評估值后得出凈資
產(chǎn)評估值。按委估資產(chǎn)類型選擇的評估方法如下：
( 一)對流動資產(chǎn)的評估
1、貨幣資金
(1)現(xiàn)金
現(xiàn)金采用盤點倒推的評估辦法，其計算公式為：
基準日現(xiàn)金評估值=盤點日庫存現(xiàn)金實盤數(shù)+基準日至盤點日現(xiàn)金支出數(shù)-基準日至
盤點日現(xiàn)金收入數(shù)。
(2)銀行存款
通過核對銀行對賬單及銀行存款詢證函，確認銀行實際存款余額，并審核企業(yè)提供
的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對未達賬項進行分析，確認無影響凈資產(chǎn)的因素后，以賬面價
值確定評估值。
2、其他應(yīng)收款項
對于其他應(yīng)收款評估人員在對其應(yīng)收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，評估人員首先核對明
細賬、總賬和報表，然后對每筆往來款具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項收回情況、
欠款人信用等因素，判斷是否發(fā)生壞賬。根據(jù)具體情況，分別采用賬齡分析法和個別認
定法，對評估風險損失進行估計，扣除風險損失后確認評估值。
4、預(yù)付賬款
對于預(yù)付款項的評估人員首先核對明細賬、總賬和報表，然后對每筆往來款具體分
析數(shù)額、欠款時間和原因、款項收回情況、欠款人信用等因素，判斷是否發(fā)生壞賬。由
于沒有取得形成壞賬的確鑿證據(jù)，故本次預(yù)收賬款以核實后的賬面價值作為評估值。
5、存貨
列入本次評估范圍的存貨為低值易耗品，以核實后的賬面價值確認評估值。
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6、其他流動資產(chǎn)
列入本次評估范圍的其他流動資產(chǎn)為理財產(chǎn)品及待抵進項。
對于理財產(chǎn)品，評估人員在清查核實的基礎(chǔ)上，有公開掛牌交易的有價證券，按
評估基準日的收盤價計算確定評估值;不能公開交易的有價證券，按其本金加持有期利
息計算評估值。
對于待抵進項，評估人員在清查核實的基礎(chǔ)上，以審計后賬面值確定評估值。
(二)非流動資產(chǎn)的評估
1、長期股權(quán)投資
經(jīng)評估人員查閱有關(guān)的投資協(xié)議、公司章程、出資證明、驗資報告、營業(yè)執(zhí)照、基
準日資產(chǎn)負債表等有關(guān)資料，在其股東投資時間、數(shù)額、比例、公司設(shè)立日期、注冊資
本、經(jīng)營范圍等均無誤的基礎(chǔ)上予以評估。
對于控股的長期股權(quán)投資評估采用整體評估的方法對被投資單位進行評估，并按
評估后的凈資產(chǎn)乘以股權(quán)比例確定評估值。
2、房屋建筑物
根據(jù)委托方所述及評估要求，固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00 萬元，賬
面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，本次評估不列入評估范圍，評估值暫
按賬面值予以列示。
3、機器設(shè)備
機器設(shè)備評估常用三種方法，即市場法、成本法和收益法。根據(jù)評估對象、價值類
型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種
評估基本方法。列入評估范圍的設(shè)備沒有足夠數(shù)量的市場交易參照物，又無單獨經(jīng)營記
錄，不適用市場法、收益法，故本次對機器設(shè)備采用成本法進行評估。即以基準日的現(xiàn)
時價格重新購建同等功效設(shè)備的全部成本乘以成新率得出設(shè)備的評估價值。基本公式如
下：
評估值=重置價值×綜合成新率
(1)車輛重置價值的確定
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根據(jù)車輛市場信息《慧聰汽車商情網(wǎng)》、全國機動車價格信息中心編 2012 年《全國
汽車報價及評估》月刊等近期車輛市場價格資料，確定本評估基準日的運輸車輛價格，
在此基礎(chǔ)上根據(jù)《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》及相關(guān)文件計入車輛購置稅、
新車牌照手續(xù)費等，確定其重置價值：
重置價值=現(xiàn)行含稅購價+車輛購置稅+新車牌照手續(xù)費等。
3)電子設(shè)備重置價值
根據(jù)網(wǎng)上 IT 報價等近期市場價格資料，依據(jù)電子設(shè)備自身的配置情況，確定評估
基準日的電子設(shè)備價格，一般不計取運雜費、安裝調(diào)試費等，確定其重置價值：
重置價值=購置價
(2)綜合成新率
1)車輛綜合成新率
①理論成新率的確定：根據(jù)國經(jīng)貿(mào)經(jīng)[1997]456 號文《關(guān)于發(fā)布〈汽車報廢標準〉
的通知》及 2000 年 12 月 18 日國經(jīng)貿(mào)資源〔2000〕1202 號《關(guān)于調(diào)整汽車報廢標準若
干規(guī)定的通知》的有關(guān)規(guī)定，參照《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》等有關(guān)資料，按以
下方法確定成新率后取其較小者為理論成新率，即
使用年限成新率 R1=(規(guī)定使用年限-已使用年限)÷規(guī)定使用年限×100%
行駛里程成新率 R2=(規(guī)定行駛里程-已行駛里程)÷規(guī)定行駛里程×100%
理論成新率 R3=Min(使用年限成新率 R1，行駛里程成新率 R2)
�、诂F(xiàn)場勘查技術(shù)鑒定成新率 R4 的確定
根據(jù)現(xiàn)場勘察、鑒定、了解評估對象的現(xiàn)存技術(shù)狀況、利用率、負荷率、工作環(huán)境、
運行能力、磨損程度、大修和維護保養(yǎng)情況等因素經(jīng)過綜合分析打分，得出實際分數(shù)，
確定出車輛的技術(shù)鑒定成新率。
③綜合成新率 R 的確定
對理論成新率和技術(shù)鑒定成新率進行加權(quán)平均，計算出綜合成新率。計算公式如下：
綜合成新率 R=理論成新率 R3×權(quán)數(shù) + 技術(shù)鑒定成新率 R4×權(quán)數(shù)
2)電子設(shè)備成新率
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電子設(shè)備成新率主要是參照經(jīng)濟壽命年限和已使用年限結(jié)合現(xiàn)場勘察情況直接確
定的。因電子設(shè)備更新很快，大部分都是 5 年以上的，所以以殘值率考慮其價值。
(3)評估值的確定
評估值=重置價值×綜合成新率
4、遞延所得稅資產(chǎn)的評估
遞延所得稅資產(chǎn)為由于會計制度與稅法在計算收入、費用和損失時，存在時間上的
差異，而產(chǎn)生的本期影響所得稅的金額。本次評估的遞延所得稅資產(chǎn)為計提壞賬準備形
成的影響所得稅的金額。
評估人員了解企業(yè)適用的所得稅政策和執(zhí)行的會計制度，核實引起時間性差異的真
實性、準確性�？傻挚蹠簳r性差異轉(zhuǎn)回的期間內(nèi)，無法產(chǎn)生足夠的應(yīng)納稅所得額用以利
用可抵扣暫時性差異，使得與遞延所得稅資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益無法全部實現(xiàn)的，對于預(yù)
期無法實現(xiàn)的部分，應(yīng)當減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值。因此，本次評估根據(jù)企業(yè)實
際情況，遞延所得稅資產(chǎn)評估值為零。
(三)關(guān)于負債的評估
關(guān)于負債中短期借款、應(yīng)付賬款、職工薪酬、應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款、長期借款和
長期應(yīng)付款等科目的評估，對于負債，評估人員根據(jù)企業(yè)提供的各項目明細表，根據(jù)評
估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。
八、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況
根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，依據(jù)資產(chǎn)評估準則的要求，我們的評估程序?qū)嵤┻^
程主要包括了接受委托、現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算、評估匯總、撰寫報告
等，評估程序?qū)嵤┻^程及情況說明如下：
(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項、簽訂業(yè)務(wù)約定書
聽取公司有關(guān)人員對公司情況及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，進行前期盡職調(diào)查、
訪談?wù){(diào)研工作，了解產(chǎn)權(quán)持有者的財務(wù)核算制度、會計科目設(shè)置和基本核算方法，了解
評估目的、明確評估對象及評估范圍等。 在明確評估業(yè)務(wù)基本事項基礎(chǔ)上，聽取委托
方介紹評估資產(chǎn)的范圍、類別、評估目的和時間進度要求，并深入現(xiàn)場，對委估資產(chǎn)狀
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況做初步了解，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)本次評估目的及可能實現(xiàn)日，與委托方商定評估基準
日，簽定了“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書”。
(二)編制評估計劃
評估接受委托，確定該項目總協(xié)調(diào)人和項目負責人，并挑選相關(guān)專業(yè)的評估人員組
建項目團隊。根據(jù)“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書”結(jié)合項目的具體情況，擬訂初步的評估工作
計劃，包括各類資產(chǎn)擬采用的技術(shù)方案、人員配備及時間安排進度;與此同時，根據(jù)評
估工作的需要，請產(chǎn)權(quán)持有者作好資產(chǎn)評估前的各項準備工作，包括資產(chǎn)清查核實、填
寫各類資產(chǎn)評估申報明細表及準備與評估有關(guān)的各種經(jīng)濟、技術(shù)資料。
(三)現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料
1、資產(chǎn)清查
(1)清查組織工作
2013 年 6 月 5 日，本組評估人員到達評估現(xiàn)場，對申報評估資產(chǎn)進行現(xiàn)場清查。
根據(jù)企業(yè)申報評估資產(chǎn)類型，評估人員按照相關(guān)要求，分別對有關(guān)資產(chǎn)進行全面的
現(xiàn)場清查。清查工作結(jié)束后，均提交了清查核實及現(xiàn)場勘察作業(yè)工作成果。
(2)清查主要步驟
�、僦笇髽I(yè)相關(guān)人員首先進行資產(chǎn)清查與收集，準備應(yīng)向評估機構(gòu)提供的資料
在評估人員到達現(xiàn)場前，通過電話等方式指導企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自
行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機構(gòu)提供的“評估調(diào)查表”及其填寫要求、資料清單，
細致準確的登記填報，對被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)
指標等情況的文件資料進行收集。
�、诔醪綄彶楫a(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)評估明細表
評估人員通過翻閱有關(guān)資料，了解涉及評估范圍內(nèi)具體對象的詳細狀況。然后仔細
閱讀預(yù)評估各類資產(chǎn)評估明細表，初步檢查有無填項不全、錯填、資產(chǎn)項目不明確，并
根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評估明細表有無漏項等。
�、郜F(xiàn)場實地勘察
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針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點，采取不同的勘察方法。在現(xiàn)場勘察過程中，評估人員
通過核查賬簿、原始憑證，并對大額款項進行函證或相關(guān)替代程序進行清查核實;對企
業(yè)存貨的內(nèi)部管理及會計核算進行了解。
�、芨鶕�(jù)國家有關(guān)規(guī)定及行業(yè)發(fā)展趨勢，參考企業(yè)自身因素對企業(yè)未來的生產(chǎn)經(jīng)營狀
況及發(fā)展趨勢，分析企業(yè)預(yù)測的合理性。
�、莺藢嵁a(chǎn)權(quán)證明文件
2、有關(guān)經(jīng)營資料的收集和分析
(1)收集被評估企業(yè)類型、評估對象相關(guān)權(quán)益狀況及有關(guān)法律文件;
(2)收集被評估企業(yè)的歷史沿革、現(xiàn)狀和前景;
(3)收集被評估企業(yè)內(nèi)部管理制度、管理層構(gòu)成等經(jīng)營管理狀況;
(4)收集被評估企業(yè)歷史財務(wù)資料和財務(wù)預(yù)測信息資料;
(5)收集被評估企業(yè)所處行業(yè)、國家相關(guān)政策、所處地區(qū)、行業(yè)未來發(fā)展前景及
企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等相關(guān)資料;
(8)收集被評估企業(yè)主要品種的市場價格信息、市場占有率、技術(shù)發(fā)展的趨勢及
企業(yè)自身所擁有的技術(shù)在行業(yè)中的先進性等資料;
(9)收集相關(guān)價格信息資料。
(四)評定估算
2013 年 6 月 11 日至 6 月 16 日，評估人員根據(jù)項目組制定的作價原則，結(jié)合委估
資產(chǎn)情況，進行評定估算工作。根據(jù)資產(chǎn)評估初步結(jié)果進行評估結(jié)論分析、撰寫報告、
說明。
(五)編制和提交評估報告
(1)對評估結(jié)果進行匯總、分析、調(diào)整修改;
(2)將評估結(jié)果提供給委托方并聽取其意見;
(3)根據(jù)實事求是的原則結(jié)合委托方的反饋意見進一步檢查調(diào)整評估結(jié)果;
(4)撰寫資產(chǎn)評估報告書;
(5)按我公司內(nèi)部三級復(fù)核程序，逐級進行復(fù)核;
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(6)根據(jù)復(fù)核意見，修正 評估報告;
(7)正式出具評估報告書并提交委托方。
九、 評估假設(shè)
本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，在假設(shè)被評估單位持續(xù)經(jīng)營的前
提下，根據(jù)公開市場的原則確定現(xiàn)行市場價值，沒有考慮特殊的交易方可能追加或減少
付出的價格等對評估價格的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力
和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)主體
變動的原則等其它情況發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
十、評估結(jié)論
根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律和國家其他有關(guān)部門的法規(guī)與規(guī)定，本著獨立、公正、
科學和客觀的原則及必要的評估程序，中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司對東方家園
有限公司于評估基準日的全部資產(chǎn)及負債進行了評估，此次評估采用成本法，資產(chǎn)評估
結(jié)果如下：
以持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提，截至評估基準日委估的資產(chǎn)賬面價值 194，245.65 萬元，
評估值 194，245.55 萬元;負債賬面價值 164，144.28 萬元，評估值 164，144.28 萬元;
凈資產(chǎn)賬面價值 30，101.37 萬元，評估值為 30，101.27 萬元，評估減值 0.10 萬元，減
值率 0.00%。具體詳見資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表：
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
評估基準日：2013 年 05 月 31 日單位：萬元
項目帳面價值評估價值增減值增值率%
流動資產(chǎn)105，350.18105，350.180.000.00
非流動資產(chǎn)88，895.4888，895.38-0.10-0.00
長期股權(quán)投資88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定資產(chǎn)599.24616.3517.112.86
遞延所得稅資產(chǎn)17.210.00-17.21-100.00
資產(chǎn)總計194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流動負債164，144.28164，144.280.000.00
負債總計164，144.28164，144.280.000.00
凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根據(jù)委托方所述及評估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值 550.00
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萬元，賬面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，本次評估不列入評估范圍，評
估值暫按賬面值予以列示。則上述評估后凈資產(chǎn)扣除未納入評估范圍的房屋建筑物后，
其評估值為 29，662.42 萬元。
應(yīng)付職工薪酬中掛賬職工工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費4，898，989.19 元，如果不做
負債處理的話，會對企業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)生影響。
十一、特別事項說明
以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能
評定估算的有關(guān)事項：
(一)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時、出具期后
事項和或有事項時未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估
機構(gòu)及評估人員不承擔相關(guān)責任。
(二)評估基準日后、有效期以內(nèi)，若資產(chǎn)政府定價標準及預(yù)期收益發(fā)生變化，
對評估結(jié)論產(chǎn)生影響時，不能直接使用本評估結(jié)論，須對評估結(jié)論進行調(diào)整或重新評估。
即：
1、政府定價標準發(fā)生變化，委托方應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進行相應(yīng)調(diào)整。
2、若預(yù)期收益等發(fā)生變化、并對資產(chǎn)評估價格已產(chǎn)生了明顯影響時，委托方應(yīng)及
時聘請評估機構(gòu)重新進行評估。
(三)本報告評估結(jié)果包括評估對象所占有的國有土地使用權(quán)的價值。
(四)本報告評估結(jié)果沒有考慮委托方或有負債因素、快速變現(xiàn)、稅費轉(zhuǎn)嫁等特殊
的交易方式，以及可能發(fā)生的抵押到期清償、權(quán)利轉(zhuǎn)移等因素對評估對象房屋價值的影
響，也未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其他不可抗力對評估對象房屋
價值的影響。
(五)根據(jù)東方家園有限公司提供的于 2002 年 12 月與自然人簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)受讓
協(xié)議書》，將其擁有的北京市朝陽區(qū)兩套房產(chǎn)以人民幣伍佰伍拾萬元的價款，轉(zhuǎn)讓給東
方家園有限公司。截止評估基準日 2013 年 5 月 31 日止，上述轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)
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過戶交接手續(xù)。根據(jù)委托方所述及評估要求，上述固定資產(chǎn)中的房屋建筑物(賬面原值
550.00 萬元，賬面凈值 438.85 萬元)因尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，本次評估不列入評估范
圍，評估值暫按賬面值予以列示，并在評估結(jié)果中扣除此金額。
(六)截止 2013 年 05 月 31 日止，東方家園有限公司存在以下未決訴訟：2002 年
10 月，東方家園有限公司與廣州市荔灣區(qū)沖口街辦事外坑口村村民委員會(以下簡稱“坑
口村委會”)簽署房屋租賃協(xié)議，雙方約定由坑口村委會提供土地，東方家園有限公司
墊資并設(shè)計建設(shè)物業(yè)，建成后由東方家園有限公司承租用于經(jīng)營建材家居等，租期 20
年。截至 2010 年 06 月 31 日，租期剩余 13 年 2 個月，東方家園有限公司應(yīng)支付的剩余
租金總額為 5248.86 萬元。
東方家園有限公司依約墊資建成物業(yè)，并于 2003 年 8 月承租物業(yè)用于經(jīng)營�？涌�
村委會于 2010 年 5 月向東方家園有限公司發(fā)出解約合同通知書，東方家園有限公司隨
即函告不同意解除合同，并要求坑口村委會繼續(xù)履行合同。東方家園有限公司于 2010
年 8 月以坑口村委會為被告向管轄法院提起訴訟，請求法院判令坑口村委會繼續(xù)履行租
賃合同。目前該案尚在審理過程中，經(jīng)辦律師認為此案勝訴的可能性較小。
(七)東方家園有限公司對外投資的北京太陽火文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司，于 2013
年通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓以 86，400.00 的價格，取得國開東方城鎮(zhèn)發(fā)展投資有限公司(以下簡稱
“國開東方公司”)48%的股權(quán)。國開東方城鎮(zhèn)發(fā)展投資有限公司成立于 2012 年 12 月
31 日，注冊資本 180000 萬。國開東方公司經(jīng)范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)。 項目投資;資產(chǎn)
管理。根據(jù)北京太陽火文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司提供的相關(guān)財務(wù)報表(未經(jīng)審計)資料，
截止 2013 年 5 月 31 日，資產(chǎn)總額為 180，145.14 萬元(其中存貨 82，198.67 萬元，主要
為土地取得費用)、總負債為 145.14 萬元，凈資產(chǎn)為 180，000.00 萬元。
鑒于國開東方公司系初始設(shè)立，本次評估以賬面投資成本確認北京太陽火文化產(chǎn)業(yè)
投資有限公司對國開東方公司的股權(quán)投資價值。
評估報告使用者應(yīng)能夠注意以上的特別事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
十二、評估報告使用限制說明
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
(二)評估報告只能用于評估報告載明的評估報告使用者使用。
(三)本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的服務(wù)和送交財產(chǎn)評估主管部門
審查使用，本評估報告的使用權(quán)歸委托方所有，未征得注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機
構(gòu)同意，評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。
(四)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，本評估結(jié)果的使用有效期為一年，自 2013 年 05 月 31 日
至 2014 年 05 月 30 日。當本次評估目的在評估基準日后一年內(nèi)實現(xiàn)時，可用評估結(jié)果
作為評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為實現(xiàn)時作價的參考依據(jù)，超過一年，其評估結(jié)果失去效
用，如繼續(xù)實現(xiàn)原目的，需重新進行資產(chǎn)評估。
(五)評估報告法律效力
1、本評估報告在評估機構(gòu)及注冊評估師簽字蓋章后，依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)
生法律效力。
2、本評估報告包含若干附件文件，所有附件文件亦構(gòu)成本報告之重要組成部分，
與本報告正文具有同等的法律效力。
十三、評估報告日：
評估報告出具日期為 2013 年 06 月 16 日。
十四、注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機構(gòu)蓋章和法定代表人簽字
資產(chǎn)評估機構(gòu)法人代表：
注冊資產(chǎn)評估師
注冊資產(chǎn)評估師
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2013 年 06 月 16 日
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
附件目錄
1. 東方家園有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
2. 委托方及被評估單位承諾函
3. 資產(chǎn)評估人員和機構(gòu)的承諾函
4. 中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司資產(chǎn)評估資格證書(復(fù)印件);
5. 中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
6. 簽字資產(chǎn)評估師資格證書(復(fù)印件);
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
被評估單位承諾函
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司：
因涉及東方家園有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，特委托貴公司對該經(jīng)濟行為所涉
及東方家園有限公司于評估基準日的股東全部權(quán)益價值進行了評估工作。為確保資產(chǎn)評
估機構(gòu)客觀、公正、合理地進行資產(chǎn)評估，我單位承諾如下，并承擔相應(yīng)的法律責任：
1.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為符合國家規(guī)定;
2.所提供的財務(wù)會計及其他資料真實、準確、完整，有關(guān)重大事項揭示充分;
3.納入評估范圍的資產(chǎn)權(quán)屬明確，出具的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件合法有效;
4.所提供的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理資料客觀、真實、科學、合理;
5.不干預(yù)評估工作。
被評估單位：東方家園有限公司
法定代表人(簽字)：
2013 年 6 月 16 日
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目評估報告
注冊資產(chǎn)評估師承諾函
東方家園有限公司：
為了東方家園有限公司擬進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要，我們接受東方家園有限公司的委
托，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的股東全部權(quán)益價值，以 2013 年 05 月 31 日為基準日進行了評
估，形成了評估報告。在本報告中披露的假設(shè)條件成立的前提下，我們承諾如下：
一、具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。
二、評估對象和評估范圍與評估業(yè)務(wù)約定書的約定一致。
三、對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行了必要的核實。
四、根據(jù)資產(chǎn)評估準則和相關(guān)評估規(guī)范選用了評估方法。
五、充分考慮了影響評估價值的因素。
六、評估結(jié)論合理。
七、評估工作未受到干預(yù)并獨立進行。
注冊資產(chǎn)評估師簽章
注冊資產(chǎn)評估師簽章
20×× 年 06 月 16 日
中瑞國際資產(chǎn)評估(北京)有限公司
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