物業(yè)管理方案（精選15篇）
為了確保事情或工作有序有力開展，往往需要預先進行方案制定工作，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理方案 1
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)， 結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100％。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
�。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
�。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的'積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
�。ㄋ模┙⑹�、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
�。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：
副組長：
成員單位：市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段（20xx年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜�，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
物業(yè)管理方案 2
“×××”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區(qū)等，其中公寓面積×㎡；商鋪面積×㎡；地下停車場×㎡；地上停車場×㎡；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設備設施先進，設有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。
高檔的小區(qū)應該有高檔的物業(yè)管理服務來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值�！痢痢痢凉臼蔷哂形飿I(yè)管理二級資質的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項目的管理工作�，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達×多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。
我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使×××小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區(qū)的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標：以公司經(jīng)營為主導，寓管理于服務之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。
第二章 物業(yè)管理要點
◆ 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；
◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；
◆ 結合物業(yè)實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務；
◆ 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；
管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：
1、完善服務、誠信待人。
物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的優(yōu)質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人
小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線。
3、安全、消防真抓實干
為確保業(yè)戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。
公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。
公司將通過良好的物業(yè)管理，使“×××”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。
一、公司追求目標：
◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；
◆ 報修及時率達到100％；
◆ 清潔管理無盲點；
◆ 設備設施完好率達到98％以上；
◆ 小區(qū)路燈完好率達到100％；
◆ 管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災責任事故；
◆ 有效投訴處理率100％；
◆ 服務滿意率達95％以上；
◆ 綠化完好率達到98％以上；
◆ 道路完好率達到98％；
◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％；
◆ 無服務安全事故發(fā)生。
二、主要措施
◆ 完善各項管理制度和管理規(guī)定；
◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；
◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好；
◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準；
◆ 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；
◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費；
◆ 制定大、中修年度計劃，并負責實施；
◆ 制定并組織員工培訓計劃的實施；
◆ 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。
遵循服務第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質文明的服務，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。
三、組織運行機制：
1、建立監(jiān)督機制；
2、建立信息反饋及處理機制；
3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；
4、管理人員的培訓管理；
5、增強服務意識，量化管理及標準運作；
6、企業(yè)內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。
四、物業(yè)管理制度
1、管理處經(jīng)理職責；
2、管理人員崗位職責；
3、作業(yè)人員崗位職責；
4、員工培訓；
5、管理處運作管理工作規(guī)程；
6、人事管理及員工培訓、考核制度；
五、管理處運作管理規(guī)程
1、內部運作管理辦法
2、小區(qū)秩序管理；
3、清潔管理；
4、綠化管理；
5、消防弱電設備設施管理；
6、供配電設備管理；
7、給排水設備管理；
8、共用設施和共用場地管理；
9、安全操作規(guī)程；
10、特約服務管理規(guī)定。
（以上各種規(guī)定及制度略）
第三章 擬采用的管理模式
一、物業(yè)管理架構
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。
本物業(yè)管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
1、辦公室
�。�1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。
（2） 負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
�。�3） 負責內部運行工作的綜合協(xié)調。
�。�4） 負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。
�。�5） 總經(jīng)理指派的'其它工作。
2、保潔部
（1） 負責管轄區(qū)域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。
�。�2） 負責小區(qū)內的垃圾清運工作。
�。�3） 上級領導交辦的其它工作。
3、設備維修部
�。�1） 負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。
�。�2） 負責物業(yè)機電設備的日常維修保養(yǎng)工作。
�。�3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
（4） 上級領導指派的其它工作。
4、綠化部
�。�1） 負責小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。
�。�2） 負責小區(qū)內的園景設施的養(yǎng)護工作。
�。�3） 上級領導指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
�。�2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
（3） 負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。
�。�4） 負責小區(qū)應急處理的搶救工作。
�。�5） 上級領導交辦的其它工作。
6、接待部
�。�1） 負責日常業(yè)戶來訪接待工作。
�。�2） 負責業(yè)戶檔案的建立和管理工作。
�。�3） 負責業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。
�。�4） 配合辦公室開展員工培訓工作。
�。�5） 上級領導指派的其它工作。
二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構
×××物業(yè)管理有限公司
物業(yè)管理辦公室
業(yè)戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管
業(yè)戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工
秩序管理員
備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。
第四章 物業(yè)管理人員培訓
一、新員工上崗培訓
根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。
1、新員工上崗培訓期為180天。
2、培訓內容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務理念，專業(yè)服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。
二、在崗員工循環(huán)培訓
1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。
3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。
在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。
物業(yè)管理方案 3
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
一、組織領導
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區(qū)主任）
陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）
黃東方（萬安社區(qū)主任）
潘中英（太平社區(qū)主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區(qū)主任）
周君（搭馬橋社區(qū)主任）
何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）
何小燕（牌樓社區(qū)主任）
領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調幫助社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規(guī)劃與目標
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點工作經(jīng)驗在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的'全面落實。
四、主要措施
1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一責任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案 4
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受潛力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)推薦如下：
1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直接為業(yè)主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
三、物業(yè)管理帶給日常服務的資料：
1、對河道的清理與水質的保護（如透過種植水生性綠植改善水質、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）；
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明u》
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的`不安全因素。
3、管家式服務的資料：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）
B、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作資料：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)
短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）
�。ㄒ陨蟽煞N服務帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
物業(yè)管理方案 5
前言
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今天的狀況,社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表現(xiàn)在規(guī)范化和精細化的管理上,各大物業(yè)公司經(jīng)過多年的精心運作,在規(guī)范化和精細化服務上已形成了一套很完善的制度,如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起,那么除了做好規(guī)范化和精細化服務外,經(jīng)過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務,將如晴天霹靂,一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細化服務闡述物業(yè)管理的過程,并介紹幾種人性化的新穎服務內容。
一、管理目標:
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月,達到深圳市安全文明(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標準;
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月,達到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準;
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月,達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準;
4、小區(qū)實行封閉式管理,護衛(wèi)班實行24小時值班,確保業(yè)主和住戶生合財產安全;
5、小區(qū)清潔實行專職保潔員責任制,保證小區(qū)內24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔;
6、小區(qū)車輛實行智能化IC卡管理,車輛憑卡進出,無卡無證車輛禁止駛出小區(qū),所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū);
8、水電維修班實行24小時值班制度,業(yè)主遇到問題隨叫隨到,公共機電設備運作正常,設備完好率100%;
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀,綠化完好率99%以上;
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍,每年社區(qū)文化活動不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;
11、實施不少于10項的特約服務,把物業(yè)的服務內容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標:
1.房屋完好率: 100%
2.房屋零修、急修及時率: 99%
3.維修工程質量合格率: 100%
4.管理費收繳率: ≥98%
5.綠化完好率: 99%
6.清潔、保潔率: ≥99%
7.道路完好率及使用率: 100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%
9.排水管、明暗溝完好率: 100%
10.路燈完好率: 100%
11.汽車場完好率: 100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率: 100%
13.小區(qū)內重大刑事案件發(fā)生率: 0
14.小區(qū)內治安案件發(fā)生率: ≤1/年
15.消防設施、設備完好率: 100%
16.火警發(fā)生率: ≤1%
17.火災發(fā)生率: 0%
18.違章發(fā)生率: 2%
19.違章處理率: 100%
20.用戶有效投訴率: ≤2%
21.有效投訴處理率: 100%
22.管理層員工專業(yè)培訓合格率: 100%
23.特種作業(yè)員工持證上崗率: 100%
24.維修服務回訪率: ≥30%
25.業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率: ≥98%
服務特色(“菜單式”服務模式)
一、實行“菜單式”服務模式
二、快速、完善的服務形式:首按責任制+三分鐘服務承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議,任何一位員工接到建議后,統(tǒng)一傳遞到辦公室,并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z,盡量在最短的承諾時間內處理完畢,因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方,爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天,一般不超過一周,特殊情況除外。處理完畢后,由處理人與對方交代清楚,需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄,并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時,應及時將客戶的建議反饋到辦公室,由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方,為客戶提供相應的服務,這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況,無法在三分鐘趕到客戶指定的地方,應在事先跟客戶解釋,取得客戶的諒解,在客戶同意的同提下,在最短的時間內,趕到現(xiàn)場為客戶服務。
三、突出、貼心的文明禮貌:三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意,具體做法是:在距離客戶三米時,必須自然微笑示意,微笑時以露出八顆牙齒為標準,等客戶到身邊時,輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時,也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表現(xiàn)在:(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不同,應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務,早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓,時間為:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時,在客戶進門時,也必須站立并微笑致意,客戶離開時,也必須站立微笑送別,并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務,客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務,客戶普通維修事項可以得到是及時的服務,有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、 客戶服務中心實行16小時專人服務,并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話,以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后,若不能在電話中處理了客戶的問題,應第一時間趕到事故現(xiàn)場,給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū),隨時待命,以便為客戶提供服務。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動,還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來,變客戶被動接受管理處提供的文化活動,為客戶主動參與各種活動,并在整個小區(qū)中形成一種獨特的'文化氛圍,一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營服務
常規(guī)的物業(yè)服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養(yǎng),對公共場所進行管理,對全體客戶提供共同的服務,而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中,因此開展多種多樣的特約服務,不僅僅是物業(yè)服務內容的深入,也大大方便了客戶的生活,同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務內容。
七、實行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理,并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理,而我們實行的完全封閉式管理,是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外,其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū),而由我們的人來完成這些服務,進而在做好服務工作的同時,把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
物業(yè)管理方案 6
針對侯集中學的實際情況，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將侯集中學日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設施管理。
一、安全管理
1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業(yè)主要負責人組成的侯集中學物業(yè)管理領導小組，負責監(jiān)督協(xié)調侯集中學日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。
2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學生宿舍管理規(guī)定，使學生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。
3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。
4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的.聯(lián)系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監(jiān)督教育工作。
5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環(huán)境，保障學生人身與物品安全。
6、完善各項管理制度
�。�1）來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認后，本校人士可入內，校外人士須在大廳內等待。
�。�2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方規(guī)定開關宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。
�。�4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。
（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。
（6）開展意見調查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調查表，征求學校與學生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務。
7、員工服務態(tài)度：員工以發(fā)自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。
8、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。
二、環(huán)境衛(wèi)生管理
1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。
2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學生的不良衛(wèi)生習慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結合，使學生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。
4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內。
清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；
玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；
樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內無異味、臭味；
宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。
三、水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：
（1）檢查學生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。
�。�2）檢查生活區(qū)內路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。
�。�3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。
�。�4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
�。�5）檢查學生生活區(qū)大門、圍墻等設施是否完好。
（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。
3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新?lián)Q舊以及新投入設施項目的費用。
物業(yè)管理方案 7
針對xx學校的實際情況，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將桂林師范高等�？茖W校日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設施管理。
一、安全管理
1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業(yè)主要負責人組成的物業(yè)管理領導小組，協(xié)調桂林師范高等�？茖W校日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。
2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學生宿舍管理規(guī)定，使學生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。
3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。
4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監(jiān)督教育工作。
5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環(huán)境，保障學生人身與物品安全。
6、完善各項管理制度
�。�1）來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認后，本校人士可入內，校外人士須在保衛(wèi)處等待。
�。�2）男女生不得互相串宿舍。
�。�3）按校方規(guī)定開關宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。
�。�4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。
（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。
�。�6）開展意見調查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調查表，征求學校與學生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務。
6、員工服務態(tài)度：員工以發(fā)自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。
7、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。
二、環(huán)境衛(wèi)生管理
1、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。
2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學生的不良衛(wèi)生習慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結合，使學生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。
4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內。清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的'石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內無
無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。
三、水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：
�。�1）檢查學生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。
�。�2）檢查生活區(qū)內路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。
（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。
�。�4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
（5）檢查學生生活區(qū)大門、圍墻等設施是否完好。
�。�6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。
3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新?lián)Q舊以及新投入設施項目的費用。
物業(yè)管理方案 8
對合同意向的承諾
一、承包方式：物業(yè)設計圖紙預算。
二、服務價款的計算方式：
1、各項服務的工作量依照物業(yè)設計圖紙及行業(yè)常規(guī)計算；
2、普通服務單價依照國家服務行業(yè)統(tǒng)一收費標準計算；
3、特定服務單價參照國家類似服務統(tǒng)一收費標準，并適當浮動，予以確定；
4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規(guī)定執(zhí)行；
5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規(guī)定執(zhí)行。
二、在計算服務費用總成本的`基礎上，乘以我方招標承諾的優(yōu)惠百分比作為實際收取費用。
四、服務款項收取方式。
物業(yè)峻工接管時，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價1％的管理基金。物業(yè)管理中日常服務收費由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。
五、材料設備供應方式
管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現(xiàn)場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業(yè)主認質定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關規(guī)定執(zhí)行。
六、服務質量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。
在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質量滿足業(yè)主要求行為的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求服務的處罰。
七、為保證服務質量所需的技術升級費和協(xié)調費，應由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費。
八、文明管理，確保安全，實現(xiàn)無重大事故。
物業(yè)管理投標書樣本
投標文件五
1、企業(yè)信謄
2、企業(yè)資質(證書樣本見第四章附表)
3、企業(yè)榮譽證書(略)
4、企業(yè)安全生產證明資料
5、企業(yè)物業(yè)管理服務質量證明資料(格式同上)
6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務質量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細表：
物業(yè)管理方案 9
一、介紹
天悅城位于光明路東，工業(yè)大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產綜合體，要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內無法復制及超越的綜合高端社區(qū)，這是一個充滿極富特色的規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質，營造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。
二、管理服務的整體設想與策劃
針對天悅城物業(yè)管理的各個要素，我公司展開了項目調研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發(fā)思路的基礎上，在做銷售物業(yè)服務中對業(yè)主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區(qū)所具備的各項特點，以及物業(yè)管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業(yè)管理方案。
我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。
1、一種模式：
1）根據(jù)本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務
�。玻┵N心管家式服務管理模式的5大重點：
a）一對一專人服務
b）家居生活的全方位“助理”
c）深入到微小細節(jié)的服務方式
d）高素質+職能多面手
e）打造便捷、舒適的貴族生活
2、三大重點：
重點一：管家式服務項目的多樣化
天悅城所承諾提供的物業(yè)服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業(yè)管理服務。首先管家式服務的內容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業(yè)管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目�？紤]到物業(yè)服務的成本與物業(yè)費掛鉤、人力資源數(shù)量質量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的`差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務。
重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受
管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經(jīng)驗與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質——禮儀。
管家式服務在全國物業(yè)管理服務中卻無規(guī)范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業(yè)主的“虛榮心”。
重點三：營造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境。
1、管家不單單是指購物、準備早點、送孩子上學、洗衣物、招待客人。而是體現(xiàn)了管家服務的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務，要把貼心容入到公眾服務當中去，就能得到很大程度上業(yè)主的認可。從最小的細節(jié)做起（例如：業(yè)主在小區(qū)中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業(yè)主在小區(qū)內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張，但并非不切合實際）。
2、一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協(xié)作，優(yōu)勢互補，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢。宏觀管理把控，各小規(guī)模管理優(yōu)勢完成整體管理完善。
3、三個措施：
措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。
與一般項目不同，從物業(yè)接管期起，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務項目，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用，體會到物業(yè)獨特超前“管家”服務。
利用辦理入住的良好時機，充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預留車位的細致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。
所有“管家”必須能準確、清晰回答業(yè)主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業(yè)主心中樹立重承諾、講信譽的規(guī)范形象，使業(yè)主產生信賴感。
全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導業(yè)主找到正確的答案。
接受業(yè)主的各類服務委托，做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。
措施二：高素質+職能多面手=強有力的業(yè)仆隊伍。
a）利用高素質的個體，展現(xiàn)高標準的人文環(huán)境。
b）職能多面手，形成優(yōu)勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。
措施三：完善服務信息協(xié)調網(wǎng)，提供全方位服務項目支撐。
a）通過各種途徑，聯(lián)絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。
b）協(xié)調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業(yè)主的需求。
c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業(yè)主提供全方位信息服務。
d）全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業(yè)主人力需求。
三、管家式服務內部管理模式設想
把天悅城分為2種管理形式，由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區(qū)的管理分為2個區(qū)域，第一區(qū)域為別墅、花園洋房的管家式服務管理，第二區(qū)域為小區(qū)的高層住宅的普通管家式服務管理。第三區(qū)域為小區(qū)的整體公共服務前臺接待檔案管理信息協(xié)調中心等。
第一、二區(qū)域：
由管家進行服務管理，并配有一定數(shù)量的業(yè)仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協(xié)調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業(yè)服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經(jīng)理有質的飛躍。同時管家在為業(yè)主服務能做到想業(yè)主所想，先業(yè)主所想，急劇貼心的服務觀念。
業(yè)仆由管家直接管理調度，鑒于每個服務區(qū)域基礎服務工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時滿足業(yè)主的需求，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發(fā)生。
第三區(qū)域：天悅城雖分為3個區(qū)域，但物業(yè)工作的開展需以一個整體規(guī)劃為導向。小區(qū)整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統(tǒng)一安排管理，為各個區(qū)的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。由管理處直接負責小區(qū)保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協(xié)調處的管理。
四、物業(yè)管理方案的實施天悅城物業(yè)處籌備
�。ㄒ唬⑻鞇偝侨藛T素質及要求：
物業(yè)經(jīng)理：1人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有親和力及應變能力，有良好的組織、協(xié)調、溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。
管家：2人，�？埔陨蠈W歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務經(jīng)驗，具有一定生活經(jīng)驗，善于溝通，協(xié)調能力強。具有強烈的服務意識，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。
財務人員：2人，�？埔陨蠈W歷，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產行業(yè)會計操作經(jīng)驗，有會計師職稱。
公共保安主管：1人，中專以上學歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經(jīng)驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。
公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、
物業(yè)管理方案 10
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
�。ǘ┕箔h(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內的治安巡查。
�。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
（六）其他。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則
（一）居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的'10個社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)西片。
五、工作思路
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農民、破產企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優(yōu)質的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長:
副組長:
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。
七、職責分工
區(qū)政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經(jīng)費統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟
�。ㄒ唬蕚潆A段
1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。
2、3月上旬組織相關部門召開協(xié)調會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。
3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
�。ㄈ┛己蓑炇针A段
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、6月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調查，滿意度未到達85%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
�。ㄒ唬└叨戎匾�，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處
推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
�。ǘ┏浞譁蕚�，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
�。ㄈ┤χС郑瑸轫樌麑嵤┥鐓^(qū)物業(yè)化服務帶給保障
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費10萬元，區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
物業(yè)管理方案 11
一、工程概況
1、地理位置
該工程位于sh區(qū)與jz區(qū)的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、工程主要經(jīng)濟指標
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與效勞之中，建立社區(qū)效勞體系。為住戶帶給全方位管理，效勞工程呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類效勞〞，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理〞；常規(guī)性公共效勞〔合同效勞〕委托性特約效勞〔非合同零星效勞〕和經(jīng)營性多種效勞〔全方位、多層次的綜合效勞〕。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一〞主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理職責人與效勞中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術標準、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕效勞，季節(jié)修繕效勞、重點修繕效勞和特殊修繕效勞等形式，并做到制度化、標準化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的效勞措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大局部組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，根本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位效勞，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求〞的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度〞的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按方案消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的效勞水準及高質量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)根底設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的`管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治〔消〕結合〞的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內各類車輛〔汽車、摩托車、自行車等〕進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛平安、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并平安使用。保障住宅的結構平安及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲藏金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、方案生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共效勞
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性效勞，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生效勞、治安保衛(wèi)效勞、維修居住區(qū)環(huán)境效勞等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的效勞帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約效勞
是為某些住戶群體帶給的效勞，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種效勞
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民效勞。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，表達物業(yè)管理的親情和為業(yè)主效勞的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償效勞，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的效勞工程。
物業(yè)管理方案 12
一、公寓物業(yè)管理的實施范圍
根據(jù)我校的實際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業(yè)管理方式
成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業(yè)效勞監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、標準操作。所有員工要積極做好學生信息反應工作，做到“誠心待人、熱心效勞、耐心解釋、細心工作〞。進一步制定并完善了學生公寓效勞內容和標準〔附件1〕、公寓管理部主要崗位職責〔附件2〕和公寓管理部工作規(guī)程〔附件3〕及公寓管理部員工考核制度和實施細則〔附件4〕，按照物業(yè)管理行業(yè)標準和標準結合我校學生公寓具體工作進行管理。
三、學生公寓管理部崗位及人數(shù)
學生公寓管理部部長：1名〔由中心副主任兼任〕
學生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名〔由正式職工出任〕學生公寓宿管員：8人
學生公寓樓內保潔員：8人
學生公寓場地保潔員：1人〔由工作量教少的樓內保潔員出任〕
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300,000.00元。
附件1：學生公寓效勞內容和效勞標準
1、房屋共用部位的'維護和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護方案，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設施設備的運行維護管理
定期對共用部位及設施設備進行保養(yǎng)維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生。
3、環(huán)境衛(wèi)生效勞標準
〔1〕、公寓樓區(qū)域內的環(huán)境、場地及公共部位。
標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。
〔2〕、樓道、樓梯及公共設施設備。
標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手��；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
〔3〕、公寓內的公共衛(wèi)生間。
標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。
4、安防效勞標準
〔1〕、公寓管理接待處24小時管理效勞值班，及時登記非本公寓內來訪。
〔2〕、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。
〔3〕、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。
〔4〕、公寓內嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。
〔5〕、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。
〔6〕、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修效勞標準
〔1〕、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。
〔2〕、定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待效勞標準
〔1〕、文明效勞、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。
〔2〕、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的根本情況，并備存登記資料，以便提供效勞和查詢。
〔3〕、按照公寓管理規(guī)定，及時辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時回收，損害處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。
物業(yè)管理方案 13
一、綜合管理
1、依據(jù)有關規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，各方權利義務明確。
2、從業(yè)人員按照有關規(guī)定取得相應的專業(yè)培訓合格證書。
3、物業(yè)服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。
5、在物業(yè)服務部懸掛物業(yè)企業(yè)資質證書復印件、物業(yè)服務部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務標準、收費依據(jù)、收費標準。
6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，由專業(yè)機構負責的，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務重要事項，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規(guī)定組織實施。
9、對區(qū)域內違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進行安全檢查。
12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業(yè)服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務的收支情況。
14、小區(qū)內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進行公益性宣傳。
二、房屋維修養(yǎng)護
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。
2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的.使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。
3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。
5、按照有關規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。
6、保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。
8、按照有關規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。
3、制定并執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。
5、屬于特種設備的，按照有關規(guī)定，進行運行、養(yǎng)護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。
8、公共區(qū)域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關部門）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務
1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。
4、電梯出現(xiàn)故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現(xiàn)場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現(xiàn)事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實責任。
五、消防服務
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。
4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質化驗，取得衛(wèi)生許可證，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區(qū)共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。
八、清潔服務
1、小區(qū)內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。
4、按照有關規(guī)定對公共區(qū)域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應及時對小區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養(yǎng)護
1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。
3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。
十、停車服務
1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。
2、引導進出小區(qū)車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標志。
4、小區(qū)內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區(qū)的機動車輛進行登記。
5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車服務協(xié)議，明確雙方的權利義務。
7、地下停車場照明、給排水、通風等系統(tǒng)正常運行，各類指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務
1、按照有關規(guī)定和《臨時管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。
4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協(xié)議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。
物業(yè)管理方案 14
一、總體構想與管理模式
1、管理模式：校園后勤物業(yè)管理的管家。
2、質量控制ISO9001質量管理體系，ISO14001環(huán)境管理體系。
二、物業(yè)管理的服務內容與范圍
中小學物業(yè)管理服務涉及的基本要求，通用服務、教輔服務、監(jiān)督與投訴的要求，在物業(yè)實踐中，物業(yè)服務與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可根據(jù)實際情況，參照本標準選擇服務內容。
三、基本要求
1、服務機構
物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)具體情況和合同約定，設置相適應的物業(yè)服務機構，并符合以下要求：
——物業(yè)服務企業(yè)應具有符合建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》的資質；
——設置相應的服務場所，在辦公樓、教學樓、學生公寓等重要場所內設立值班室；
——各類值班室布置規(guī)范、張貼“服務指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務需要的設備設施；
——設置服務窗口或公開服務電話，應提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務；
——采用信息化手段進行管理。
2、人員
物業(yè)服務機構人員應符合如下要求：
——具有良好的職業(yè)道德、身體健康；
——管理人員、專業(yè)技術操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)從業(yè)人員資格證書或崗位證書；
——進駐物業(yè)服務點之后，針對實際情況物業(yè)服務企業(yè)應對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；
——統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔，服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；
——辦公樓、教學樓、學生公寓值班室等區(qū)域內服務人員應熟悉并掌握職責管轄范圍內人員、物品情況，如實做好登記。
3、規(guī)章制度
物業(yè)服務企業(yè)應完善各項管理制度，主要包括：
——物業(yè)服務方案；
——各崗位職責、工作流程及服務標準；
——內部管理制度，如財務管理制度、節(jié)能管理制度等。
4、檔案
有較完善的物業(yè)服務檔案，至少應包括：
——技術檔案，包括物業(yè)竣工驗收檔案、物業(yè)權屬資料、物業(yè)承接查驗資料等；
——日常檔案，包括物業(yè)使用人資料、物業(yè)租賃檔案、裝修管理資料、應急事件處理檔案、安全管理檔案等。
四、房屋維修與保養(yǎng)服務
1、應提供24小時報修電話，登記報修記錄。
2、對教學樓、辦公樓、學生公寓樓等建筑物進行日常維修養(yǎng)護。
3、急修30分鐘內到達現(xiàn)場，并制定維修方案，及時維修，記錄規(guī)范齊全。
4、制定房屋及其附屬設施的年度大、中型維修計劃和日常維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)校方同意后，組織實施。
1.1 保持房屋及附屬設施正常使用功能，延長房屋使用壽命，其狀態(tài)應滿足以下要求：
——屋頂無積水、無滲漏；
——外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脫落；
——陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層無開裂；
——煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通。
五、設施設備運維與保養(yǎng)服務
�。ㄒ唬�、綜合管理
1、制定設施設備維修保養(yǎng)計劃，重點設備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設備等）應建立維修保養(yǎng)檔案。
2、設置24小時報修電話，報修記錄規(guī)范，配備專業(yè)人員，對學校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設備、空調、鍋爐等公共設施設備進行維修、保養(yǎng)。
3、及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網(wǎng)圖，確保學校正常工作和教學秩序。
�。ǘ⒐┡潆娫O備
1、按要求對供配電設備進行周期檢查、保養(yǎng)，并登記記錄結果。
2、供配電設備發(fā)生異常或故障應及時報告，做好記錄，并協(xié)同排除異常或故障。
3、定期檢查維護應急供電系統(tǒng)，確保正常工作狀態(tài)。
（三）、給排水系統(tǒng)
1、按照規(guī)范定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑。
2、每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。
3、定期對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng),作業(yè)人員應有相應的職業(yè)資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達到GB 8978的要求。
4、中水按規(guī)程生產運行，同時做好運行記錄；中水水質達到有關標準要求；工作人員要有防護裝置；中水管道和設施設備要有明顯標識。
5、用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。
6、每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆。
7、高層供水設備定期保養(yǎng)，確保水質無污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質應符合GB 5749的要求，涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照GB 17051執(zhí)行。
8、定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)。
9、如遇供水單位限水、停水，應按規(guī)定時間通知校方，供水恢復后檢查閥門及水龍頭的關閉情況。
�。ㄋ模�、供暖系統(tǒng)
1、市政集中供暖及自行供暖的根據(jù)實際情況協(xié)助學校做好維護工作。
2、保證供暖鍋爐房、每年應對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機、閥門、控制設備、供熱管網(wǎng)進行檢修，重要設備應建立檢修檔案。
3、供暖期間鍋爐房、交換站應做到24小時值守；供暖管網(wǎng)應每兩天檢查一次并保有記錄，減少管網(wǎng)跑水，日補水率每萬平方米應少于1噸。
4、在每個交換站所供區(qū)域建立不少于5個觀察點（或每萬平方米不少于一個監(jiān)測點），每天統(tǒng)計，室內溫度達標率在97%以上。
（五）、避雷裝置
1、公寓樓、教學樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。
2、每月一次對變、配電室的設備的接地帶進行檢查；每季度對以上重要部位的配電柜及設備接地進行檢查。
3、保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。
4、所有避雷設施完好，接地電阻應不大于4Ω，弱電設備接地電阻應不大于1Ω。
�。�、消防設施
1、疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，嚴禁占用防火間距。
2、室內消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。
3、室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。
4、滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內，應定期維修、檢測；
5、消防器材應設明顯標識，不應隨意挪用。
6、消防水池等消防儲水設施水量達到規(guī)定水位，冬季應有防凍措施。
7、自動消防設施運行正常；發(fā)生火災時，設施應能及時聯(lián)動，啟停均在消防控制室有信號反饋。
（七）、教學用課桌椅維修
1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時修理和學年大修計劃。
2、課桌椅的維修應在非教學時間。
3、不能現(xiàn)場維修的，維修期間提供備用桌椅。
六、公共秩序維護
�。ㄒ唬踩婪�
1、根據(jù)學校特點，制定安全防范措施，制定安全管理應急預案。
2、處理學校內各種突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報并做好記錄。
3、監(jiān)督學校內裝修和建設項目的施工，裝修人員出入和裝修物料工具的出入登記。
4、在施工現(xiàn)場及危及人身安全區(qū)域設立明顯標志，禁止學生進入現(xiàn)場。
5、協(xié)助學校維護入、放學的秩序，不得將學生交與無關人員。
6、定期開展自我培訓，熟悉安全防范規(guī)程。
7、建立和公安及相關部門的聯(lián)動機制，對學校周圍的環(huán)境進行排查。
8、實行24小時專人值班和巡查，完善信息通報制度，確保信息暢通。巡查工作主要包括：
——巡查通道、公共場所等區(qū)域，做好防火防盜安全防范工作； ——檢查各種設備是否完好，協(xié)助記錄維修事項，如照明、漏水、漏氣等；
——查看停車場情況，防止車輛盜竊、丟失現(xiàn)象。
（二）、門崗服務
1、實行立崗服務，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。
2、應做好人員出入管理工作，憑有效證件，如學生證、工作證，進出校園，無關人員禁止進入。
3、應確保學校出入口道路暢通。
4、對裝修施工人員登記辦卡，做到一人一卡。
5、監(jiān)督物品進出學校，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進入學校，按照物品放行工作程序做好轄區(qū)物品放行事宜。
6、引導機動車、非機動車有序停放，對外來機動車輛實行管制或臨時出入卡制度，并做好記錄。
七、消防安全管理
1、物業(yè)服務企業(yè)應與校方協(xié)議約定各自消防管理職責。
2、制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材、消防設施。
3、按規(guī)定進行防火巡查、防火檢查，寄宿制學校應進行每日夜間防火巡查，且不應少于兩次，學生宿舍嚴禁使用明火照明、取暖。
4、每季度至少進行一次防火檢查；巡查、檢查時應填寫記錄，由檢查人及其主管人員簽字。
5、制定符合本單位特點的滅火疏散預案，每學期組織師生至少舉行一次消防應急疏散演練。
6、開展多種形式的消防安全宣傳和培訓。應組織學生進行消防知識普及和啟蒙教育，每學期對新生進行消防教育宣傳。
7、組織學校老師、工作人員至少進行一次集中消防培訓，教育有關人員具備檢查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能力、組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓的`能力。
8、家組織學生參觀當?shù)叵勒尽⑾啦┪镳^，參加消防夏令營等活動。
9、消防控制室實行24小時值班，每班不少于兩人，自動消防系統(tǒng)操作人員應取得國家認可職業(yè)資格證書、持證上崗。
10、由物業(yè)企業(yè)承擔自動消防設施管理責任的，物業(yè)企業(yè)應委托具備相應資質的檢測、維修保養(yǎng)機構對消防設施進行維保，每年至少進行一次全面聯(lián)動檢測，每月進行一次專項檢查，檢測、檢查應有記錄。
11、物業(yè)服務企業(yè)應建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。
八、應急服務
1、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助學校建立突發(fā)事件應急處理機制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的危害。
2、物業(yè)服務企業(yè)應對服務人員進行應急預案培訓，定期組織預案演練；維持學校安全和正常的教育教學秩序，有效應對突發(fā)事件。
3、突發(fā)事件主要包括：
——人員踩踏事故；
——突發(fā)傳染病；
——食物中毒；
——盜竊、斗毆等；
——水浸；
——高處墜落
——燃氣泄漏；
——停電、停水；
——觸電；
——火災、爆炸；
——機動車輛傷害；
——設備設施故障；
——機械傷害；
——自然災害異常情況等。
九、保潔服務
1、建立專業(yè)化保潔隊伍，制定詳細的操作規(guī)程和工作標準，每日8個小時保潔服務。
2、校內環(huán)衛(wèi)設施完備，各類衛(wèi)生宣傳標識齊全、整潔。
3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運轉，日產日清。
4、定期進行除蟲、滅鼠等消殺服務。
5、應根據(jù)實際情況和合同的約定，做好學校清潔工作。
表1 學校清潔服務要求
清潔服務要求道路、廣場、操場無雜物、雜草，無明顯污跡。樓道地面水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次；瓷磚地面每日擦拭一次；大理石地面定期拋光打蠟；保持地面無煙頭、果皮、紙屑等垃圾，無積水、塵土。樓梯樓梯扶手每日擦拭，梯級每日清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物。垃圾箱（池）、垃圾車垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋，桶外壁干凈無垃圾附著物；垃圾車、池每日清洗，每周消殺一次，無積水，無污漬。教室內（需物業(yè)承擔清潔）每日清掃一次，每周進行一次大掃除;保持空氣清新，墻面干凈，無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無灰塵；地面、講臺、門窗每日擦試一次，應無積水、無紙屑；課桌擺放整齊。公共墻面 內墻面每周清潔一次，無灰塵、蛛網(wǎng)；外墻光亮、整潔，無水漬、油漬。公共照明燈桿、燈罩 每月擦拭一次，保持表面整潔。消火栓、電盒柜、管線等 每周擦拭一次，保持潔凈，無灰塵、蛛網(wǎng)。玻璃門、窗、幕、墻每日擦拭，每周徹底清洗一次；無灰塵、污跡。指示牌、標識 每周擦拭一次，無灰塵，無破損。 宣傳欄 每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。 水（花）池 每月擦拭池子外壁一次，隨時清理池內污染物。體育設施 每月擦拭一次，隨時清理污染物，無亂張貼、無亂涂畫，無破損。功能室使用前協(xié)助管理員將設備、桌椅和器材擦拭干凈，擺放整齊;使用后協(xié)助管理員將設備整理到位，清掃干凈，保持室內空氣清新，特殊區(qū)域進行消毒。
6、學校衛(wèi)生間清潔應做到以下要求：
——保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出；
——地面整潔無水漬;衛(wèi)生清掃工具擺放整齊；
——教學樓內衛(wèi)生間每次課間使用完畢后應清掃一次；
——學生宿舍樓內衛(wèi)生間每半天清掃兩次； ——室外衛(wèi)生間每半天清掃一次。
十、綠化養(yǎng)護
1、建立物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護方案和必要的綠化管理制度，并做好服務工作記錄。
2、根據(jù)服務區(qū)域綠化實際需要，配置專、兼職綠化服務人員。
3、根據(jù)季節(jié)要求，按照規(guī)范養(yǎng)護。
4、保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環(huán)境協(xié)調。
5、室外綠化養(yǎng)護應符合表2的要求。
表2 學校室外綠化養(yǎng)護要求
服務要求修剪
草坪無雜草，草屑即時清理；每年切邊整理3次以上，草高度不超過9cm；樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應保持明顯頂端優(yōu)勢；花灌木開花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花；綠籬修剪保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。澆水、施肥 常年保持有效供水，草地充分生長，保持地形平整，排水流暢；按植物品種、生長、土壤狀況，適時、適量施肥；年普施基肥不少于1遍，花灌木追施復合肥2遍，滿足植物生長需要。中耕除草、松土 每月中耕除草、疏松表土1次，土壤疏松通透，無雜草。病蟲害防治 預防為主，生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防治指標；植物、草皮無病斑、無成蟲。扶正、加固對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護，及時扶正加固。花壇花卉長勢良好，造型優(yōu)美；無枯萎、黃葉現(xiàn)象；及時剪修、整理殘枝、落花；對木本花卉過冬采取必要防護措施。綠植擺放樓內或室內綠植根據(jù)業(yè)主需要或合同約定在公共部位擺放；擺放布局合理，與整體環(huán)境匹配；無黃葉、無焦葉，葉面干凈有光澤，無雜草，無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；澆水不外溢。其它綠期240天以上，無白色垃圾、綠化生產垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）；無死樹缺株、無枯枝爛頭。
十一、教輔服務
�。ㄒ唬�、學生宿舍管理服務
1、實行24小時輪流值班制度，按時上下班，做好交接班工作。
2、嚴格執(zhí)行作息時間制度，按時開、關宿舍大門，并督促學生自覺遵守。
3、熟悉本宿舍區(qū)域人員的住宿情況，控制人員進出宿舍，嚴格出入登記和訪客登記制度。
4、嚴格控制異性進入宿舍，特殊情況除外，如修房、檢查衛(wèi)生等。
5、對攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗學生證或身份證，并認真登記姓名、搬出時間等詳細情況。
�。ǘ嶒炇夜芾矸⻊�
1、實驗室（儀器室、準備室）由專人管理，每天打掃一次，使用完畢后，及時清理。
2、儀器、器材等物品登記造冊，擺放整齊，分門別類，定櫥定位，編號設卡，有完善的使用和借用記錄。
3、具有危險性的實驗儀器、輻射材料、有毒有害物品、易燃易爆物品，建立健全使用管理制度，存放于安全地點，設置警示標識，指定專人保管。
�。ㄈD書室（館）管理服務
1、協(xié)助圖書管理員做好圖書整理上架工作。
2、及時修補破損圖書，保持圖書完整。
3、地面應每日清掃，書架（柜）每周擦拭一次，保持圖書室（館）內整潔。
4、定時巡查防盜、防火設備，做好記錄。
�。ㄋ模㈦娊淌夜芾矸⻊�
1、協(xié)助管理員做好電教設備、教材、資料的擺放。
2、協(xié)助管理員做好教學設備的檢查，保證其正常使用。
3、做好電教室使用后的保潔工作。
�。ㄎ澹�、餐廳（社會承包經(jīng)營管理）
1、餐前擦洗餐桌、餐椅，保持餐桌桌面光潔，無油膩、雜物，餐椅無灰塵、無油污。
2、餐中保持桌椅干凈，及時清理餐桌的餐具、剩飯及雜物等。
3、餐后清掃地面垃圾、灑水、拖地面，達到地板光亮，無雜物、無污漬。
4、每日清掃衛(wèi)生死角、門窗、門簾等。
5、定期對餐廳進行消毒。
6、衛(wèi)生清掃完畢后，整理衛(wèi)生工具，使其擺放有序，放置在指定位置。
十二、監(jiān)督與投訴
�。ㄒ唬⑿畔⑹占�
物業(yè)服務企業(yè)應以各種方式收集業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務質量的信息，及時分析這些信息，不斷改進服務的內容和質量。業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)服務滿意度信息的收集可以采用以下方式：
——直接與校方溝通；
——向校方發(fā)放調查問卷；
——來自各種媒體的報道；
——收集各種渠道的投訴。
�。ǘ�、投訴處理
物業(yè)服務企業(yè)應主動接受校方的監(jiān)督，對外公布監(jiān)督、投訴電話，認真及時地處理意見和建議，并將處理結果及時通知投訴者。
物業(yè)管理方案 15
一、前言
物業(yè)公司作為一個專業(yè)的服務機構，其管理水平直接影響到小區(qū)業(yè)主的生活品質。而對于物業(yè)公司而言，項目管理具有重要的意義。一方面，項目管理可以提高物業(yè)公司的管理水平和服務質量；另一方面，項目管理可以有效提升物業(yè)公司的運營效率和盈利能力。
因此，本文將結合物業(yè)公司實際情況，提出一些物業(yè)項目管理方案及思路，希望對物業(yè)公司的管理工作有所幫助。
二、項目管理的意義及優(yōu)勢
物業(yè)公司的主要工作就是為業(yè)主提供一站式服務，包括小區(qū)的日常維護、清潔、保安等方面的工作。在這個過程中，如果物業(yè)公司能夠采取科學的管理方式，那么將獲得以下優(yōu)勢：
1、提高服務質量：項目管理可以使物業(yè)公司的管理更加主動、規(guī)范、科學，從而使管理更有針對性，提高服務質量。
2、提高運營效率：項目管理可以降低物業(yè)公司運營成本，提高效率和生產力。
3、提高管理水平：項目管理通過制定明確的目標、實施科學的管理措施，從而提高了管理水平。
4、提高盈利能力：項目管理通過管理效率的提高和成本的降低，從而提高了物業(yè)公司的盈利能力。
三、物業(yè)項目管理的實施方案
物業(yè)項目管理包括目標制定、項目實施、監(jiān)控評估等環(huán)節(jié)。下面將重點從這些方面介紹物業(yè)項目管理的實施方案。
�。ㄒ唬┠繕酥贫�
項目管理的目的就是為了實現(xiàn)管理目標，因此，目標的制定是項目管理非常重要的環(huán)節(jié)。
1、確定目標：物業(yè)公司需要具備全面的認識和了解，明確定位，確定目標。目標的制定要符合物業(yè)公司的管理方針，與公司的經(jīng)營和發(fā)展規(guī)劃相一致。
2、制訂計劃：項目計劃是實現(xiàn)目標的具體操作手段。制定計劃必須考慮物業(yè)公司的現(xiàn)實情況和資源限制。
3、評估成果：在項目管理中，評估成果是非常重要的環(huán)節(jié)。要評估項目實施的成果，必須先制定好評估指標，明確評估程序。
�。ǘ╉椖繉嵤�
項目的.實施是項目管理的具體操作步驟。
1、提高管理水平：提高管理水平是物業(yè)公司實現(xiàn)其目標的根本。物業(yè)公司應該注重管理水平的提高，提高員工的服務意識。
2、加強管理效率：物業(yè)公司應該采取科學的管理方式，提高管理效率，提高服務質量。
3、適當?shù)募夹g支持：物業(yè)公司實施項目管理過程中，應當加強對服務系統(tǒng)的技術支持，提高服務效率。
�。ㄈ┍O(jiān)控評估
項目監(jiān)督和評估是項目管理的重要補充，它提供了對項目執(zhí)行情況的監(jiān)視和評估。
1、項目監(jiān)控：監(jiān)測和控制是項目的重要組成部分。在項目執(zhí)行過程中，要不斷監(jiān)測執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時調整。
2、項目評估：項目評估是判斷項目執(zhí)行效果的基本依據(jù)。在項目結束后，物業(yè)公司應進行全面評估，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，及時修改。
四、結語
隨著社會的發(fā)展與經(jīng)濟的快速發(fā)展，各大物業(yè)公司所服務的區(qū)域范圍不斷擴大，物業(yè)管理的難度也在逐步上升。預計未來，物業(yè)公司將逐步實現(xiàn)高效、智能化、規(guī)范化的管理。因此，物業(yè)項目管理需要在不斷完善和創(chuàng)新中不斷改進，提高效率，更好地服務業(yè)主。
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