物業(yè)的管理方案
為了確保事情或工作有效開展,就需要我們事先制定方案,方案是解決一個問題或者一項工程,一個課題的詳細(xì)過程。那么制定方案需要注意哪些問題呢?下面是小編精心整理的物業(yè)的管理方案,僅供參考,歡迎大家閱讀。
物業(yè)的管理方案1
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動,切實維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,努力提高物業(yè)管理水平,根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī), 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,特制定本方案:
一、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),以落實《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
。ㄒ唬┠繕(biāo):
1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率達(dá)到90%;對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修,維修及時率達(dá)到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%;20xx年新進(jìn)入市場的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I(yè)管理的244個住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內(nèi)容
。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況,通過調(diào)研,同時借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗,盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
(二)全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任,按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn),對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,按照各部門職責(zé),落實到責(zé)任單位,做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),逐個建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,年底前房屋維修責(zé)任要全實到單位、到個人,維修及時率確保在90%以上。同時,有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標(biāo)制度,建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時簽訂《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主(臨時)公約》,對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,承接物業(yè)管理項目。同時,加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況,對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理,實行實名誠信考評制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),年終進(jìn)行綜合考評,考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,報房產(chǎn)行政主管部門,并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符的服務(wù),提高管理服務(wù)水平。同時,加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進(jìn)行培訓(xùn),在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn),考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件,結(jié)合我市實際,爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》,明確各部門職責(zé),充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性,依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會,使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會,在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,切實維護(hù)自身的合法權(quán)益。
。ㄋ模┙⑹、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%;對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),要確定管理單位,實行專項服務(wù),待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
。ㄎ澹┎扇《喾N形式,加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件,引起社會各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導(dǎo)全社會樹立正確的消費觀念,促進(jìn)社會的和諧。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
為使這項工作落到實處,市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長:邢凱
副組長:王鐵
成員單位:市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),抓好具體的組織實施。
四、職責(zé)分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則,市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo);市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項工作的具體實施;各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實責(zé)任,相互配合,加強(qiáng)檢查驗收,切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督,并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時,要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗收,不按規(guī)劃建設(shè)的'住宅小區(qū),不能予以驗收,并限期整改;三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體,要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關(guān)部門,加大管理力度,認(rèn)真組織整改,使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,今年要分三個階段進(jìn)行實施。
(一)排查階段(20xx年5月10日至5月31日)
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合,各區(qū)政府組織實施,對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查,并進(jìn)行登記造冊,建立管理檔案。
。ǘ┱耐晟齐A段(20xx年6月1日至10月31日)
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析,查找根源,制定相應(yīng)的整改措施,報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,審查合格后,方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
。ㄈ炇针A段(20xx年11月1日至11月15日)
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),集中時間,認(rèn)真組織,對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進(jìn)行審核,確保達(dá)標(biāo)。
六、保障措施
(一)提高認(rèn)識,明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓,實行“一把手”負(fù)責(zé)制,層層落實責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任,切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實、抓出成效。
。ǘ┟芮信浜,抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,密切配合,針對物業(yè)管理存在的問題,制定切實可行的整改措施,認(rèn)真抓好整改。對整改不及時或不徹底的,有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,確保全部達(dá)標(biāo)。
(三)加強(qiáng)宣傳,營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù),進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識,樹立正確的消費觀念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
。ㄋ模⿵(qiáng)化管理,鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,分工負(fù)責(zé),強(qiáng)化管理。特別是對存在問題進(jìn)行整改后,要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任,避免類似問題的再次發(fā)生,切實維護(hù)廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
物業(yè)的管理方案2
隨著城市化進(jìn)程的加速,物業(yè)管理也越來越成為一個重要的領(lǐng)域。物業(yè)工程管理是樓宇設(shè)施運營管理的重要組成部分,隨著業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高,物業(yè)管理也需要跟上時代的步伐。本文將從物業(yè)工程管理的角度出發(fā),探討物業(yè)工程管理的思路和方案。
一、物業(yè)管理的思路
物業(yè)工程管理的核心理念是“服務(wù)第一、品質(zhì)第一、安全第一”,以低成本、高效率、高品質(zhì)的服務(wù)為目標(biāo),提高業(yè)主的滿意度。具體來說,物業(yè)工程管理主要有以下幾個方面的.思路:
。ㄒ唬┓⻊(wù)管理
服務(wù)管理是物業(yè)工程管理的重要組成部分,也是提高業(yè)主滿意度的重要途徑。因此,要不斷提高服務(wù)意識,從業(yè)主的需求出發(fā),建立完善的服務(wù)管理體系,提高服務(wù)水平,提高業(yè)主的滿意度。
。ǘ┏杀究刂
物業(yè)工程管理的成本是一個不可忽視的問題。在物業(yè)管理中,成本控制是一個長期的、系統(tǒng)性的、綜合性的工程,需要通過信用度審核、切實的物資管理、減少人力資源成本等多個方面來控制成本。
(三)維修保養(yǎng)
維修保養(yǎng)是物業(yè)工程管理的重要組成部分。建立科學(xué)、規(guī)范的維修管理機(jī)制,定期檢查維修情況,及時排除安全隱患,努力提高公共設(shè)施的使用壽命,延長維修周期,以確保建筑設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)。
。ㄋ模┌踩芾
安全管理是物業(yè)工程管理中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。可通過規(guī)范的管理制度、人員培訓(xùn)、設(shè)備維修等方式提高安全意識,定期檢查設(shè)施安全,防止發(fā)生意外事件,確保業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。
二、物業(yè)管理的方案
物業(yè)工程管理方案是具體實施物業(yè)管理的想法和行動,其設(shè)計要實際、可行、完整。具體來講,包括以下幾個方面:
。ㄒ唬┙⒎⻊(wù)管理流程
建立科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)管理流程,實現(xiàn)服務(wù)工作的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化,從而提高服務(wù)質(zhì)量和效率,降低物業(yè)成本,提高效益。
。ǘ┙⒃O(shè)施管理檔案
建立詳細(xì)的設(shè)施管理檔案,記錄物業(yè)設(shè)施的情況,包括設(shè)備名稱、安裝時間、型號、技術(shù)參數(shù)、使用情況、維修情況等信息,以便按照實際情況制定維護(hù)計劃。
(三)定期巡檢保養(yǎng)
定期對樓宇設(shè)施進(jìn)行巡檢和保養(yǎng),及時維修和更換磨損或老化的設(shè)備和部件,確保設(shè)施良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài),從而減少運營成本和設(shè)備維護(hù)費用。
(四)建立安全管理體系
建立一套完整的安全管理體系,包括安全設(shè)施的建設(shè)、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等方面的安全管理,以確保物業(yè)設(shè)施的安全和健康。
(五)加強(qiáng)人員培訓(xùn)
加強(qiáng)物業(yè)人員的培訓(xùn),宣傳物業(yè)管理的科學(xué)、規(guī)范、安全的理念,提高物業(yè)人員的服務(wù)意識和安全意識,以提高業(yè)主對物業(yè)管理的信任和滿意度。
綜上所述,物業(yè)工程管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的核心之一,其思路和方案的制定很大程度上決定了整個物業(yè)管理立足于市場和在市場中的競爭優(yōu)勢。通過科學(xué)、規(guī)范、高效的物業(yè)工程管理,可以提高物業(yè)的租賃率、升值率和投資回報率,實現(xiàn)雙贏局面,并且切實提高了業(yè)主的居住品質(zhì)。
物業(yè)的管理方案3
一、概述
某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思,引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事
人事設(shè)置原則:一人多崗,不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。
序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注
1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。
2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。
3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證
4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。
5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。
7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn),骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100。
五、經(jīng)營預(yù)測
a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度,以下省略)
物業(yè)管理費:11.34萬元
應(yīng)收12.6萬元
30000120.35=126000(元)
預(yù)計收入11.34萬元(收繳率90)
維修服務(wù)費:0.5萬元
特約服務(wù):5.8萬元
其他收入:1.5萬元
b)支出:20.25萬元
人員工資福利:14萬元
辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
維修保養(yǎng)費用:1.5萬元
稅金:1.05萬元
不可預(yù)見費用:1.2萬元
c)潤虧:-1.11萬元
d)物業(yè)接管期間
前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算:21.962萬元/年,0.61元/月M
2(1)員工的'工資和按規(guī)定提取的福利費
序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計
1經(jīng)理112001200
2經(jīng)營部主任1800800
3辦事員36001800
4物業(yè)管理員1800800
5安全護(hù)衛(wèi)員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計9600
工資總額合計:9600元/月;115200元/年
福利:11520023=26496(元/年)
合計:14..17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元
(3)綠化管理費:綠化率451.04萬M21元/年M2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費:2人xx月80元/月人=0.192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費:7人200元/年人=0.14萬元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25計算
5.52萬元25=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10計算即1萬元
(8)稅費:按營收5.5繳納即1.052萬元
(9)保險費:暫不投保
(10)合理利潤:按營收8計算1.36萬元
但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù),嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務(wù)費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月M2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán),僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收
既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收,以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;
供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);
落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實,重大保修項目細(xì)則與圖紙校驗到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,應(yīng)以書面形式
物業(yè)的管理方案4
一、火情控制
某內(nèi)一專賣廳新開業(yè),在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導(dǎo)致電焊火花將碎木屑引燃,突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護(hù)員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進(jìn)一步發(fā)展趨勢,秩序維護(hù)員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫管理中心主管和相關(guān)人員前往撲救。
精細(xì)化操作建議:
1、增加裝修現(xiàn)場及安全巡視頻次,提高監(jiān)督力度,必要時維修人員與秩序維護(hù)人員協(xié)調(diào)聯(lián)動,內(nèi)部保持溝通渠道暢通;
2、加強(qiáng)對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進(jìn)行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護(hù)人員,定期舉辦消防演習(xí);
4、將業(yè)主納入公司整體培訓(xùn)體系,加強(qiáng)客戶消防知識的宣傳。
二、規(guī)范使用用電器
某商場一品牌專賣廳內(nèi)燈突然著火,事后經(jīng)物業(yè)管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》,物業(yè)管理處曾對該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改,未被業(yè)主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主,業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后,專賣廳的負(fù)責(zé)人才按要求進(jìn)行整改。
精細(xì)化操作建議:
1、加大現(xiàn)場裝修安全用電的巡檢力度,對違規(guī)用電堅決予以查處,從根本上避免火災(zāi)事故的發(fā)生;
2、物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格履行審批、驗收程序,對不符合規(guī)定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設(shè)性的意見,避免違章現(xiàn)象的.發(fā)生。若違章已經(jīng)發(fā)生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標(biāo)準(zhǔn)的開關(guān)、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業(yè)主加強(qiáng)安全意識教育和宣傳,同時業(yè)主不應(yīng)存在僥幸麻痹心理,要嚴(yán)格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。
物業(yè)的管理方案5
為貫徹落實市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件精神,切實加強(qiáng)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理,促進(jìn)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、法制化,現(xiàn)結(jié)合我區(qū)工作的實際,特制訂本方案。
一、基本原則
按照市農(nóng)貿(mào)市場管理辦法《市農(nóng)貿(mào)市場管理辦法》相關(guān)規(guī)定,各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責(zé)任單位,負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實。商務(wù)、工商、農(nóng)水、城管、衛(wèi)生、物價、質(zhì)監(jiān)等部門根據(jù)各自職責(zé),做好農(nóng)貿(mào)市場的監(jiān)督管理工作,并實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級負(fù)責(zé)、分工合作的原則。
二、組織機(jī)構(gòu)工作職責(zé)
為做好區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作,根據(jù)工作需要,特成立區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
三、工作職責(zé)
各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責(zé)任單位,負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實。
(一)區(qū)商務(wù)局是農(nóng)貿(mào)市場的行業(yè)主管部門,負(fù)責(zé)依法制定行業(yè)規(guī)范,制定市級資金補(bǔ)助預(yù)算方案,擬定農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)和升級改造的年度計劃,并指導(dǎo)和督促實施;推進(jìn)行業(yè)組織建設(shè)、開展行業(yè)交流和指導(dǎo)行業(yè)自律。
。ǘ﹨^(qū)工商局是農(nóng)貿(mào)市場日常監(jiān)督管理的主管部門,主要負(fù)責(zé):宣傳貫徹有關(guān)市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;指導(dǎo)市場開辦者制定市場經(jīng)營秩序管理制度,并監(jiān)督實施;審查確認(rèn)經(jīng)營者的主體資格,并對其交易行為進(jìn)行監(jiān)督管理;依法查處交易活動中的違法行為,維護(hù)交易秩序;法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
。ㄈ﹨^(qū)城管局負(fù)責(zé)整治農(nóng)貿(mào)市場周邊環(huán)境,取締占道經(jīng)營和亂搭亂建,對農(nóng)貿(mào)市場市容環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理,對違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進(jìn)行查處。
。ㄋ模﹨^(qū)農(nóng)水局負(fù)責(zé)嚴(yán)格依法實行農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量準(zhǔn)出制度,對農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督檢測,并依法進(jìn)行監(jiān)督管理,查處有關(guān)違法行為。
(五)區(qū)物價局負(fù)責(zé)加強(qiáng)對農(nóng)貿(mào)市場明碼標(biāo)價和不正當(dāng)價格行為的監(jiān)督檢查,并依法查處有關(guān)違法行為。
。﹨^(qū)質(zhì)監(jiān)分局負(fù)責(zé)依照計量監(jiān)督管理的'有關(guān)規(guī)定,對農(nóng)貿(mào)市場的計量進(jìn)行監(jiān)督管理,依法查處有關(guān)違法行為。
。ㄆ撸﹨^(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)貿(mào)市場開展除“四害”和病媒生物防治工作,并依法查處有關(guān)違法行為。
四、工作要求
。ㄒ唬└鹘值溃ㄦ(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)要高度重視,加強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場常態(tài)化管理,嚴(yán)格按照考核辦法對所轄農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行自糾自查,自行整改。同時,建立相關(guān)機(jī)制和考核辦法,于20xx年3月29日前將所建立的相關(guān)機(jī)制和考核辦法報送區(qū)商務(wù)局市場科。
(二)各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)對轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行備案管理,要緊緊依靠市場管理方,借助、整合工商、農(nóng)水、衛(wèi)生、物價、城管、商務(wù)等相關(guān)職能部門的力量,加強(qiáng)對農(nóng)貿(mào)市場的有序監(jiān)管。同時,針對轄區(qū)內(nèi)的每一個農(nóng)貿(mào)市場,各相關(guān)部門要分別指派專人負(fù)責(zé)。
。ㄈ└鶕(jù)市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》(及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件要求,區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組每個季度對責(zé)任單位進(jìn)行一次總體考核,日?己瞬扇‰S機(jī)暗訪的方式,區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作進(jìn)行暗訪,每季度后一個月開始對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行季度考核。各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)要充分做好迎市、區(qū)檢查的各項準(zhǔn)備。
(四)在區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組的考核中,各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的,將在全區(qū)通報批評;在市級檢查過程中,各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的,將由區(qū)政府對責(zé)任人追究問責(zé)。
物業(yè)的管理方案6
管理目標(biāo):
1、業(yè)主(物業(yè)使用人)對安保滿意率達(dá)96%以上
2、安保設(shè)施按規(guī)定實施月檢覆蓋率達(dá)98%
3、園區(qū)重大交通、消防、安全責(zé)任事故≤1%
4、機(jī)動車輛違章停放發(fā)生率≤1%
5、機(jī)動車輛停車收費有效率98%,上繳率/及時率100%
6、安保人員文明執(zhí)勤(著裝整潔/儀容儀表/門崗服務(wù)/巡邏姿勢/巡邏服務(wù))率達(dá)98%
7、限時巡邏覆蓋(房屋外觀/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率98%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率98%
。ㄒ唬┤藛T編制(二期一個班增加2名門崗、2名巡邏,共計增加12名保安員)
[xx·桂花園一期]安保人員崗位設(shè)置表
序號人員名稱人數(shù)工作崗位主要職責(zé)休息日及上班時間
一安保人員(總計34人)
1安保隊長1保安室負(fù)責(zé)安保隊日常工作每周一休,8:30-17:00
2消防監(jiān)控中心值班3監(jiān)控室監(jiān)視及操作監(jiān)控設(shè)備無休,翻班三天一翻
3安保班長3園區(qū)巡邏檢查無休,翻班三天一翻
4早班隊員9門崗園區(qū)站崗巡邏無休,翻班三天一翻
5中班隊員9門崗園區(qū)站崗巡邏無休,翻班三天一翻
6夜班隊員9門崗園區(qū)站崗巡邏無休,翻班三天一翻
二以上人員兼義務(wù)消防隊員(34人)
(二)日常操作
1、保安隊長1名(負(fù)責(zé)管理、事物處理、協(xié)調(diào)等、培訓(xùn)、談心、后勤補(bǔ)給等),班長3名,隊員27名,監(jiān)控人員3名(早班12名、中班11名、夜班11名)。
2、時間安排:實行24小時三班制,每班里面分門崗班、巡邏班。
早班:8:00-16:00
中班:16:00-24:00
夜班:00:00-8:00
(三)日常管理
早班:08:00時-16:00時
中班:16時:00-00:00時夜班:00時:00-08:00時
工作重點:車輛管理裝修管理工作重點:車輛管理設(shè)施檢查安全防范工作重點:安全防范裝修工人進(jìn)出管理
安保人員配置:12名安保人員配置:11名安保人員配置:11名
隊長1名門崗3名監(jiān)控1名
巡邏7名
·一期門崗3名(輪流換崗)
·監(jiān)控1名(08:00 -16:00時)
·1、2、5、6號樓1名巡邏,兼管南圍墻
·11、12、15、16號樓1名巡邏,兼管游泳池南邊
·7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏,兼管東南圍墻
·19、20、27、28、29號樓1名巡邏,兼管東北圍墻
·21、22、25、26號樓1名巡邏,兼管游泳池北邊
·3、4、13號樓1名巡邏,兼管西南圍墻
·14、23、24號樓1名巡邏,兼管西北圍墻
早班定點巡邏,以車輛管理為主。
門崗3名監(jiān)控1名
巡邏7名
·一期門崗3名(輪流換崗)
·監(jiān)控1名(16:00 -00:00時)
·1、2、5、6號樓1名巡邏,兼管南圍墻
·11、12、15、16號樓1名巡邏,兼管游泳池南邊
·7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏,兼管東南圍墻
·19、20、27、28、29號樓1名巡邏,兼管東北圍墻
·21、22、25、26號樓1名巡邏,兼管游泳池北邊
·3、4、13號樓1名巡邏,兼管西南圍墻
·14、23、24號樓1名巡邏,兼管西北圍墻
中班16:00~20:00定點巡邏,以車輛管理為主門崗3名監(jiān)控1名
巡邏7名
·一期門崗3名(輪流換崗)
·監(jiān)控1名(00:00-08:00時)
·1、6號樓東南角1名蹲點
·東邊圍墻1名巡邏
·28、29號樓東北角1名蹲點
·北邊圍墻1名巡邏
·23、24號樓1名蹲點
·西邊圍墻1名巡邏
·4號樓與13號樓之間1名蹲點
·游泳池周邊1名巡邏
夜班巡邏路線:
所有保安人員基本以所在區(qū)域蹲點為主,結(jié)合小范圍巡邏,確保安全防范。
主崗
1、主崗(形象崗)跨立式站崗,服務(wù)時間為早班08:00時-16:00時;中班16:00-20:00時;夜班07:00時-08:00時;
2、主崗與副崗每小時一換;
3、對進(jìn)入園區(qū)的車輛、工作人員行注目禮或敬禮;
4、對進(jìn)入園區(qū)的外來車輛進(jìn)行詢問、引導(dǎo)工作;
5、與園區(qū)內(nèi)巡邏保安人員相配合,通知車輛進(jìn)入情況;
6、對駛離園區(qū)的車輛行注目禮。
副崗
1、崗?fù)?nèi)一般狀況下坐崗,服務(wù)時間為早班08:00時-16:00時;中班16:00-20:00時;夜班07:00時-08:00時;
2、配合主崗對進(jìn)入小區(qū)的外來車輛、行人進(jìn)行登記,并負(fù)責(zé)道閘的開啟;
3、門崗業(yè)主保留物品登記、檢查、核實,以便追溯;
4、主崗繁忙時,協(xié)助做好車輛、人員的詢問工作;
5、周圍出現(xiàn)不文明現(xiàn)象進(jìn)行糾正;
6、堅持執(zhí)行文明值勤、禮貌服務(wù)。
文章 (四)日常操作
門崗
1、裝修材料管理:
裝修材料進(jìn)入時主崗負(fù)責(zé),應(yīng)仔細(xì)檢查詢問,同時用對講機(jī)通知裝修管理人員或物業(yè)服務(wù)中心,是否已辦理裝修手續(xù),經(jīng)核實允許,人員方可入內(nèi);
裝修材料的堆放、搬運。大門崗攔住送貨車輛,告之讓貨主到門口填寫"當(dāng)天清理干凈的承諾書"后方可進(jìn)入,如具備地下車庫的樓寓,要求黃沙、水泥等暫卸地下車庫;不具備條件必須在道路上臨時堆放的,提供油布并通知巡邏人員及時跟進(jìn)貨物定位;
如有防盜窗、太陽能、易燃易爆物品禁止進(jìn)入園區(qū)。
2、裝修民工管理:裝修民工進(jìn)入大門時主崗先行軍禮,再詢問,核實有無出入證,或是否有效,若屬無效證件,需進(jìn)行補(bǔ)辦,三天以內(nèi)無須辦理出入證,但需持有效證件登記,三天以上人員必須辦理出入證。裝修人員自行車、摩托車停放在小區(qū)南門道路上或出具業(yè)主車庫鑰匙允許進(jìn)入但必須停入該車庫內(nèi)。
3、外來人員管理:外來人員進(jìn)入園區(qū)內(nèi)時,主崗應(yīng)主動上前先行軍禮,后詢問去向,向來訪人員索取有效證件進(jìn)行登記,登記完畢后入內(nèi),其車輛按指定地點停放(汽車停放在兩區(qū)的南北主干道臨時停車泊位或中心會所北面臨時泊位,摩托車、電瓶車、自行車停放在半地下自行車庫內(nèi))
4、老年人(包括本園區(qū)老年人):如有老年人想要進(jìn)入園區(qū)(本園區(qū)老年人),門崗隊員應(yīng)主動、熱情問候,看見老人手上提物品,門崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門崗主動幫老人拎物品陪老人至家門口;(非本園區(qū)老年人),門崗人員應(yīng)主動上前先行軍禮,后詢問去向,如在詢問當(dāng)中,老人(或執(zhí)勤本人)聽不懂或聽不清,對員應(yīng)請教其他本地隊員或路人給予幫助,問清老人去哪后,門崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門崗,幫老人拎物品陪老人至業(yè)主家,并予以確認(rèn),如業(yè)主不在家,及時與業(yè)主聯(lián)系,如業(yè)主短時間內(nèi)不能回來,則請老人至物管處休息片刻,直至業(yè)主回來。
5、參觀人員:如有外來人員要參觀園區(qū),請參觀人員出示公司有關(guān)部門出具的介紹信、聯(lián)系函等,立即通知前臺。參觀人員若無法出示相關(guān)證明時,保安人員應(yīng)婉轉(zhuǎn)地拒絕其入內(nèi),并提醒下次如要參觀,請事先做好準(zhǔn)備。
6、推銷人員:如有推銷人員在門崗被攔到,值班隊員應(yīng)提醒推銷人員請勿打擾業(yè)主生活,如有事請跟物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系,并告知物業(yè)服務(wù)中心電話號碼或請巡邏人員帶其至物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù),不行則應(yīng)婉轉(zhuǎn)地拒絕其入內(nèi)。如在園區(qū)內(nèi)巡邏發(fā)現(xiàn)或經(jīng)業(yè)主舉報有推銷人員后,應(yīng)及時地對推銷人員進(jìn)行攔截,將其帶至客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部工作人員處理。
7、安裝施工人員:如有安裝人員(空調(diào)打洞、鋁合金安裝等)需要進(jìn)入園區(qū)施工時,應(yīng)及時通知客戶服務(wù)部。
8、敲墻用的榔頭柄長超過50公分不能帶入,搬運黃沙要求使用吊袋或袋裝化,簸箕不能搬運黃沙。
9、物品管理:每天中午和下午施工人員下班時,門崗隊員要密切觀察他們所帶的物品,如的確屬于他個人的物品的,我們可以不必過問;如是裝修材料,必須向業(yè)主核實決定是否放行,并進(jìn)行記錄。業(yè)主如有物品來存,并填寫《業(yè)主存放物品登記表》,取時必須嚴(yán)格進(jìn)行登記。
巡邏
1、巡邏以三大步伐中"起步走"的動作要求行走,在規(guī)定區(qū)域內(nèi)巡邏。
2、如巡邏員接到門崗值班人員有外來車輛通知后,應(yīng)立即趕到停車位置處,發(fā)現(xiàn)車主未按規(guī)定停車的跡象,馬上進(jìn)行引導(dǎo),并指定停車地;停在車庫門前的車輛,應(yīng)及時和車主聯(lián)系并糾正;及時糾正停放不整齊的自行車、摩托車指定位置統(tǒng)一擺放;對進(jìn)入園區(qū)的車輛,應(yīng)查看車身是否有擦痕或碰撞之痕跡;倒觀鏡、車燈、玻璃是否有破損或裂縫;若有類似情況,立即通知業(yè)主,并在《值班記錄本》上詳細(xì)記錄。
3、公共配套設(shè)施的檢查,如發(fā)現(xiàn)路燈損壞,應(yīng)上前看清路燈編號、損壞部位,并通過對講機(jī)呼叫門崗值班人員通報剛才發(fā)現(xiàn)問題,及時在《值班記錄》上填寫,并以反饋單的形式反饋到物業(yè)服務(wù)中心;遇到重要的異常問題時,立即通報班長,在《值班記錄》上詳細(xì)記錄事故情況,以便追溯。
4、裝修材料、物品搬運的監(jiān)督;巡邏隊員在在接到大門崗某住戶有黃沙、水泥、白灰等材料進(jìn)入時,應(yīng)立即趕到卸貨地點,如欲卸在道路上的,要求搬運工在這些物品下面墊塑料薄膜,并要求搬運工注意不要損壞樓道內(nèi)的墻面、照明設(shè)施、車輛壓壞綠化等,如損壞則照價賠償。
5、部分樓寓因車輛無法直接到達(dá),巡邏隊員應(yīng)注意送貨車輛硬性進(jìn)入,損壞綠化;應(yīng)設(shè)法提供物業(yè)服務(wù)中心的搬運車與其使用。
6、及時提醒在兒童樂園、景觀河道邊玩耍的小孩、老人等注意自身安全,并勸離危險地帶,告戒他們:如發(fā)生意外,請及時呼救。
7、在園區(qū)巡邏時盡可能主動幫助業(yè)主做一些力所能及的事務(wù),如提提物品、打打雨傘等。
8、巡邏時發(fā)現(xiàn)在園區(qū)某一點逗留時間長或見到隊員有意躲避的可疑人員,應(yīng)立即上前盤問,必要時可請110處理。
9、發(fā)現(xiàn)有裝修人員使用公共器械,坐、躺在草坪、休閑椅上,赤背等不文明的行為應(yīng)當(dāng)制止,并要求其離開或回到工作場地。
10、要求每個巡邏隊員基本了解本區(qū)塊的業(yè)主名單、家庭成員情況、業(yè)主車牌號、出入小區(qū)的規(guī)律、個人習(xí)性及公共設(shè)施設(shè)備的位置和運行情況;裝修情況。
11、如接到監(jiān)控室報警通知,必須在5分鐘內(nèi)趕赴報警區(qū)域,進(jìn)行處理或按緊急事故處理預(yù)案進(jìn)行操作,并反饋監(jiān)控室,以便追溯。
12、巡視時發(fā)現(xiàn)道路、綠化帶上有煙蒂、紙屑等,應(yīng)隨手撿起,碰到難以處理的垃圾及時通過對講機(jī)向物業(yè)服務(wù)中心反饋。
13、晚上對裝修戶的時間和噪音管理。
14、早班、中班巡邏20:00前,在規(guī)定的區(qū)域內(nèi),以外來人員、車輛、裝修搬運動態(tài)管理為主,不設(shè)定巡邏路線。
15、中班20:00-24:00時,夜班00:00-07:00時:蹲點與巡邏相結(jié)合。
。ㄎ澹┸囕v管理
1、物業(yè)服務(wù)中心對有車有的`業(yè)主車輛,發(fā)放公司統(tǒng)一制作的進(jìn)出證,大門崗憑進(jìn)出證或道閘智能卡進(jìn)出。
2、機(jī)動車停放至車庫內(nèi)或指定停放點,非機(jī)動車輛停放至地下車庫指定停放處;如未按規(guī)定停放,則通過可視門鈴或上門進(jìn)行耐心解釋,務(wù)必使其停放到位。
文章
3、嚴(yán)禁車輛駛?cè)肴诵械,以防止車輪碾壓到綠化帶。
4、非業(yè)主車輛:在園區(qū)內(nèi)臨時車輛停放點車輛滿負(fù)荷后,通知門崗對外來車輛進(jìn)行勸阻禁入,保證園區(qū)內(nèi)道路的秩序。
5、有車無位的業(yè)主,客戶服務(wù)部可代為承租車位,費用250元/月,由該業(yè)主承擔(dān);若業(yè)主不為自己車輛確定車位的,為維護(hù)園區(qū)全體業(yè)主的利益,保安員有權(quán)禁止該車進(jìn)入園區(qū),已進(jìn)入園區(qū)的,則通過可視門鈴或上門進(jìn)行耐心解釋,務(wù)必使其租賃車位。
6、亂停放車輛的處理:巡邏保安員通過對講機(jī)問清該車的住戶(訪客),則通過可視門鈴或上門要求其停放至指定位置,如不配合的,可使用帶有膠水的"通知條"粘貼在該車的擋風(fēng)玻璃上。
7、停在園區(qū)內(nèi)的外來車輛超過一定時間后,駛離園區(qū)時需交納停車泊位費;臨時停車收費標(biāo)準(zhǔn):不足1小時免費;超過1小時(不足4小時按4小時計),4小時收3元,24小時以內(nèi)收5元,48小時以內(nèi)收10元;如有車輛需較長時間停留在園區(qū),需先到客戶服務(wù)部辦理停放手續(xù),交納相關(guān)費用后才能停放。
8、其它車輛:如送貨車、電力工程車、搶險、救護(hù)車等,在允許的時間內(nèi),進(jìn)行作業(yè),超過一定時限,則將車輛停放至指定位置,以便日常管理。裝修車輛如載負(fù)裝修物品駛離園區(qū)須業(yè)主簽字,核實該車上的物品和數(shù)量,無誤后放行并作好登記。
園區(qū)內(nèi)免費停放的車輛:電力工程車、搶險車、救護(hù)車、消防車、軍車、警車,如不是工作原因業(yè)主將上述車輛停入園區(qū)的不在此列。
9、對停放車輛進(jìn)行檢查,如果發(fā)現(xiàn)有劃痕,外部破損或窗戶沒關(guān)的,立即通知業(yè)主并進(jìn)行書面記錄。
10、小區(qū)里面不允許試剎車,練習(xí)開車或隨處洗車,修車時不得污染環(huán)境。
11、5噸以上的貨車禁止入內(nèi),如需搬貨請放在馬路上,由電瓶車等搬運。5噸以下車輛按保安員指定位置停放。
。┫拦芾
1、滅火器
每一個月定時由義務(wù)消防員或保安隊負(fù)責(zé)人對本小區(qū)內(nèi)的滅火器進(jìn)行檢查、復(fù)查,并作書面登記,交保安部經(jīng)理核實簽字。具體檢查內(nèi)容如下:
。1)檢查滅火器是否按規(guī)定位置擺放,若沒有在規(guī)定位置上,應(yīng)查清原因,向物業(yè)服務(wù)中心匯報,并及時補(bǔ)充,做好書面記錄、并填寫檢查記錄卡;
。2)察看滅火器的使用期限是否超過有效期,如有效期已過,應(yīng)及時更換,做好記錄,確保在位的滅火器的正常使用不得有任何影響;
。3)檢查滅火器自身衛(wèi)生狀況,做到滅火器上無污跡、無粘性物體,同時周圍環(huán)境對滅火器的正常使用不得有任何影響;
。4)要注意檢查滅火器內(nèi)存滅火劑的情況,若壓力表上指針已到紅線區(qū),則說明滅火劑已用完或壓力不足,應(yīng)向保安部匯報,及時填充或加壓,并做好記錄和標(biāo)識,便于使用;
(5)應(yīng)清楚保安員對滅火器各方面性能的了解程度,不懂的要教其學(xué)會,掌握正確的使用方法,能熟練操作。
2、消防栓
每一個月定時由消防監(jiān)督員或保安隊負(fù)責(zé)人對本小區(qū)內(nèi)的消防栓進(jìn)行檢查,具體檢查內(nèi)容如下:
。1)檢查消防栓上如油漆脫落較嚴(yán)重,應(yīng)及時油漆,若有污物或粘性物質(zhì)應(yīng)清除干凈;
(2)檢查消防栓的編號,不得被其它物體覆蓋;
。3)檢查消防栓上螺絲的松緊情況,發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)不動應(yīng)用消防扳手調(diào)試,確保消防蓋啟動靈活;
(4)檢查消防栓是否有銹蝕現(xiàn)象,接頭能否和消防扳手配合使用;
。5)每月檢查一次消防栓出水情況,并書面記錄。滴水、堵塞等要作好登記,反饋物業(yè)服務(wù)中心請維修部門及時維修;
。6)在消防栓周圍1.5m范圍內(nèi)不得堆放任何物品,以確保周圍環(huán)境暢通無阻,消防栓能正常使用;
(7)檢查水帶、接管、水槍頭是否完好。
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(九)破壞性事故處理流程
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門崗信息收集巡邏信息收集其它信息收集監(jiān)控信息收集
班長書面反饋
客服部--客服中心信息處理
中心反饋保安隊長
信息反饋門崗
信息反饋巡邏
信息反饋監(jiān)控
信息反饋其它
物業(yè)的管理方案7
一、綜合管理
1、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,各方權(quán)利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。
3、物業(yè)服務(wù)方案,質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志,服務(wù)主動、細(xì)致、周到,用語文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片,公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)。
6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話,有服務(wù)人員接待住戶,8:30-12:00、13:00-17:00受理住戶的咨詢和投訴,水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場,由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)機(jī)構(gòu),有報修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項,在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知,履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查,根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計劃,并按規(guī)定組織實施。
9、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為,及時勸阻,報告主管部門,也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件(如:消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等)的處理機(jī)制和預(yù)案,包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等,一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查。
12、設(shè)置意見箱,每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見征集,并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的收支情況。
14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄,配合街(鄉(xiāng))、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳。
二、房屋維修養(yǎng)護(hù)
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。
2、根據(jù)房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,提出報告與建議,按規(guī)定組織實施。
3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養(yǎng)護(hù)。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等,發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)。
5、按照有關(guān)規(guī)定,每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測,符合避雷規(guī)范要求。
6、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶標(biāo)志清晰。
7、對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時告知和勸阻,對拒不改正的`,要報告行政主管部門。
8、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設(shè)施設(shè)備運行及維修養(yǎng)護(hù)
1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),共用設(shè)施設(shè)備保持正常運行和使用。
2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案(設(shè)備臺帳),有設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。
3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、對共用設(shè)施設(shè)備適時組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,提出報告與建議,按規(guī)定組織實施。
5、屬于特種設(shè)備的,按照有關(guān)規(guī)定,進(jìn)行運行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗檢測。
6、設(shè)備房保持整潔,無鼠害現(xiàn)象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復(fù)。
8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次;雨水、污水井每半年檢查、清掏1次;雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時疏通;化糞池清掏每年1次,每季度檢查1次,防止外溢(由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外,但發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)部門)。
9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無人值守電梯,主梯24小時不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6:00-8:00、17:00-19:00與主梯同時運行。
4、電梯出現(xiàn)故障時,電梯報修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場。主梯維修時,有備用梯的,用備用梯運行。
5、電梯出現(xiàn)事故,應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案,組織救助,并報告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù),與受托單位簽訂書面協(xié)議,明確并監(jiān)督受托單位落實責(zé)任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù),并有記錄。
3、消防設(shè)施設(shè)備能正常運行,可隨時啟用;消防通道暢通。
4、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練,相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時報警,并采取必要處理措施,協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設(shè)有消防箱,備存緊急消防物資;監(jiān)控中心,24小時有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈(器),并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗,取得衛(wèi)生許可證,水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),水箱蓋上鎖,鑰匙有專人保管。
3、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護(hù)秩序
1、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。
3、封閉的小區(qū),主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。
4、夜間(22:00-6:00)對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視,巡查人數(shù)為2人,做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理,設(shè)有垃圾收集箱,生活垃圾每天清運1次。
2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。
4、按照有關(guān)規(guī)定對公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應(yīng)及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒,加強(qiáng)宣傳。
九、綠化養(yǎng)護(hù)
1、綠化基本充分,無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常,無死樹和明顯枯枝死杈;在正常條件下,無嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉;被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下;有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下;樹木缺株在6%以下;樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。
3、綠籬生長造型基本正常,葉色基本正常,無明顯的死株和枯死枝,有蟲株率在20%以下;草坪宿根花卉生長基本正常,草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯,基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔,無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;設(shè)施無明顯的破損,無較嚴(yán)重人為破壞;無綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車服務(wù)
1、有機(jī)動車、非機(jī)動車停(存)車管理制度。
2、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標(biāo)志。
4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車輛憑證出入,臨時進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。
5、機(jī)動車停放有序,24小時有專人巡視。
6、定期存放的,應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議,明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
7、地下停車場照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運行,各類指示標(biāo)識清晰。
8、交通設(shè)施(道閘、擋車器材、交通標(biāo)識)能正常使用。
注:4-8條是機(jī)動車收費停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時管理規(guī)約》約定,建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記,與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議,告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間,每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場,有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為,及時勸阻,對拒不改正的應(yīng)報告主管部門。
4、裝修結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理,問題嚴(yán)重的應(yīng)報告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點并設(shè)有圍擋,裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。
物業(yè)的管理方案8
綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項目規(guī)劃、建設(shè)與驗收交付階段的前期介入,開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項目開發(fā)各階段的工作重點的不同,物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作,充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢,確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。項目規(guī)劃設(shè)計階段參與人員
前期介入小組:物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容
1、從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議,如在綜合體項目中,前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等提出建議。
2、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案:參與項目的規(guī)劃,如在本項目中,前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。
3、全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計、方案制定與設(shè)備選型工作,前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議,參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作,管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道,維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。
4、參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計的論證,前期介入小組重點從后期維護(hù)的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。
5、參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論,依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。
6、參與寫字樓和公寓戶型討論會,前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商,以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論,從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。
8、物業(yè)管理市場調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù),必須切實掌握目標(biāo)客戶群的需求,制定出有針對性的管理服務(wù)措施。
施工圖設(shè)計階段的物業(yè)服務(wù)介入、參與人員
前期介入小組,以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。
二、在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容,根據(jù)實際情況提出合理化建議。
1、土建
1)對屋面、有防水要求的.衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇。
2)門、窗的材質(zhì)。
3)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4)地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求。
5)空調(diào)外機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集。
6)煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置。
7)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2、配套
1)室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性。
2)給業(yè)主造成的影響。
3)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響。
4)各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)。
5)各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗。
6)室外管線、管道井布局的合理性,及給業(yè)主造成的影響。
7)智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性。
施工階段
。ㄒ唬﹨⑴c人員
前期介入小組,由管理處經(jīng)理牽頭,適時安排工程維修人員參與。
(二)主要關(guān)注以下內(nèi)容,對影響后期管理的項目提出合理化建議。
1、地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入。
1)供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價。
2)公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。
2、施工介入。
1)房屋質(zhì)量控制。
2)隱蔽工程檢查驗收記錄。
3)設(shè)計變更記錄的收集。
4)設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)。
5)成品保護(hù)。
6)綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量涵蓋弱電-安防-監(jiān)控-消防-物業(yè)-通信-布線-樓宇自控的證書可在全國鑒定考試網(wǎng)查詢?nèi)珖ㄓ脽o需年檢★外來工作者可直接申請當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M(jìn)。
物業(yè)的管理方案9
一、指導(dǎo)思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù),在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上,按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則,和“三先三后”的工作思路,深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。
二、服務(wù)范圍
社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點,以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo),包括以下幾個方面:
(一)公共秩序管理。加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
。ǘ┕箔h(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外)公共場所、道路的清掃保潔,空中垃圾和樓道堆物清理,居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。
。ㄈ┕舶踩婪。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時,搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
。ㄎ澹┕簿G化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。
。┢渌。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目。
三、基本原則
(一)居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,要參照《物業(yè)管理條例》,在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,充分聽取居民意見,通過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營,優(yōu)化整合資源配置,逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系,創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用,根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況,制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程,并按章程具體實施,不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間,可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。
(三)便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程,通過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù),建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系,在凈化市容的同時,努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè),提高服務(wù)水平,提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。
五、工作思路
在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中,確定“三先三后”的工作思路。
(一)先整治后管理。按照“整治在先,管理長效”的原則,對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治,再通過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進(jìn)行長效管理。
。ǘ┫刃麄骱髮嵤。通過廣泛深入的宣傳動員,加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解,取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持,為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
。ㄈ┫确⻊(wù)后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多,人均收入較低的現(xiàn)狀,實行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則,先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處,再收取必須的服務(wù)費,保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。
六、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長:
副組長:
辦公室主任:
辦公室副主任:
成員單位:區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。
七、職責(zé)分工
區(qū)政府辦:負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;
區(qū)綜治辦:負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作;
區(qū)發(fā)改局:負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);
區(qū)財政局:負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;
區(qū)城管局:負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局:負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作;
區(qū)工商分局:負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司:在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合;
各街道辦事處:組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。
八、方法步驟
(一)準(zhǔn)備階段
1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單。
2、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會,專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、3月下旬組織召開工作部署會。
。ǘ⿲嵤╇A段
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū),由街道統(tǒng)一組織,重點拆除違法建筑,改善治安,交通現(xiàn)狀,整治老舊建筑的外墻,整修圍墻,道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施,改善社區(qū)基本狀況,強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理,辦好四件實事,重點解決路燈不亮,下水不通,路面不平,環(huán)境不潔的問題,為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
2、5月上旬組織參觀,學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗做法。
3、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。
(三)考核驗收階段
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。
3、8月份由區(qū)城管局牽頭,組織相關(guān)部門進(jìn)行驗收,將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù),社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn),對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查,滿意度未到達(dá)85%以上的'社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”,不予驗收,扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。
九、工作要求
。ㄒ唬└叨戎匾,充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處
推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程,是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會,專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想,充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措,是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,是加強(qiáng)社會治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段,也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。
。ǘ┏浞譁(zhǔn)備,為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)
一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù),完成任務(wù)指標(biāo),作為今年一項重要工作去抓,要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn),要克服一切畏難情緒,不等不靠,充分發(fā)揮主觀能動性,把此項工作抓緊抓實,抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進(jìn)行廣泛宣傳,努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,最終實現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案,落實職責(zé)。各街道要制定切實可行的工作實施方案,細(xì)化工作職責(zé),要把職責(zé)落實到具體事、具體人身上,要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
。ㄈ┤χС,為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作,確定專責(zé)。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費10萬元,區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元,作為啟動經(jīng)費,保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行,驗收合格后,全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,自覺繳納相應(yīng)費用,并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制,牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作,給予足夠的支持。
物業(yè)的管理方案10
一、物業(yè)管理公司人力資源管理的重要性
物業(yè)管理企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)是一種勞動密集型結(jié)構(gòu),我們將人力資源結(jié)構(gòu)劃分為二大類,一是職員;二是員工。職員一類,即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制,;而員工一類,則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會所服務(wù)員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關(guān)福利。所以只有將人力資源從管理角度,從招工、分工、到工作的完成都要劃分清楚崗位、要求、薪水,都明文規(guī)定好,才能從根本上適應(yīng)和促進(jìn)企業(yè)的文化的發(fā)展;提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。
二、物業(yè)管理公司的人力需求
結(jié)合物業(yè)管理自身特點,物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)主要有以下幾個方面:
1、總經(jīng)理:一人是決策型人才招聘。要求:知識廣博,眼界開闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過人膽識,又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。年薪元
2、總經(jīng)理助理:一人是參謀型人才招聘。要求:有真知灼見,思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。年薪元
3、綜合型。知識面廣,綜合能力強(qiáng),能將先進(jìn)管理經(jīng)驗和管理方法為我所用,能較迅速而準(zhǔn)確地分析、概括、總結(jié)和發(fā)展各種新思想、新建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備較多的此類型人才。
4、辦公室主任一人是協(xié)調(diào)型招聘人才。要求:活動能力強(qiáng),人際關(guān)系好,善于組織協(xié)調(diào),具有較豐富的心理學(xué)知識。對內(nèi)能協(xié)調(diào)各部門關(guān)系,使其相互配合,對外則善于化解各方面的沖突,
5、人力資源部長一人是監(jiān)督型招聘人才。要求:秉公從業(yè),辦事公道,鐵面無私,管理嚴(yán)格,通曉法律,善于采取對策,依法維護(hù)經(jīng)營權(quán)益。辦公室工作。
7、食堂主管一人;維修主管一人是執(zhí)行型招聘。要求:辦事認(rèn)真可靠,落實迅速準(zhǔn)確。
三、物業(yè)公司人力資源管理方案
1、建立責(zé)任目標(biāo)。也就是制定各崗位的責(zé)任及要求。食堂目標(biāo)責(zé)任書水電維修目標(biāo)責(zé)任書其中明確工作的指標(biāo)
2、招聘與錄用:嚴(yán)格控制人員招聘把關(guān)。
1視力
2身高
3身體健康狀況
4身份
5執(zhí)業(yè)證書
3、錄用。經(jīng)調(diào)查合格的可以辦理手續(xù),填寫正式表格,存檔
4、試用。一般使用一個月,合格后簽訂正式合同。
5、離崗辭職。要提前兩個月提交書面申請,說明離崗的理由。經(jīng)審核批準(zhǔn)后,填寫辭職書。
4、培訓(xùn)與開發(fā):制定職員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)工作的具體目標(biāo)與措施。
1定期對在職職工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),提高技能,培養(yǎng)公司自己的人才
2定期對在崗職工進(jìn)行崗位技能測定并考核
5、考核與發(fā)展:。落實職員晉升考核、績效考核的具體目標(biāo)和保障措施。
6、人事管理:主要對人員數(shù)量、人員異動狀況進(jìn)行統(tǒng)計分析,人力資源狀況、人才梯隊分析,建立職員檔案庫等工作。
7、不斷的策劃公司的.人力需求和崗位需求。
8、定期統(tǒng)計人員的流失率和原因
定期對人員異動狀況進(jìn)行統(tǒng)計分析,掌握相關(guān)的數(shù)據(jù),對于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因為,一份行之有效的企業(yè)內(nèi)部人力資源管理方案,必須建立在對企業(yè)的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎(chǔ)上。而對于企業(yè)人員異動狀況的掌握,對整個方案的構(gòu)思以及解決措施的提出,便是有了充分的數(shù)據(jù)說明,從而增強(qiáng)方案的可行性。
7、搞好企業(yè)文化建設(shè):,促進(jìn)溝通、改善工作氛圍、建立學(xué)習(xí)型組織
四、組織學(xué)習(xí)的方案
組織學(xué)習(xí)方案的制定。首先是學(xué)習(xí)層次的確定。物業(yè)管理企業(yè)可以分為決策層、中層管理者、管理處主任、基層管理者、一線員工幾個層次。其次是學(xué)習(xí)內(nèi)容的確定,可以由需求確定結(jié)果得到。再次是學(xué)習(xí)方法的選擇,如授課法是獲取知識的有效途徑,態(tài)度轉(zhuǎn)變應(yīng)采用計劃性指導(dǎo),而視頻法則適用于問題解決技能的培養(yǎng)等。最后,應(yīng)合理安排學(xué)習(xí)活動的環(huán)境因素,如時間、地點等。
物業(yè)的管理方案11
一、崗位競聘目的
為了提高物管中心的工作效率,加強(qiáng)物管中心人才的競爭機(jī)制,結(jié)合物管中心的實際情況及工作人員自身特點,物管中心將開始新一輪的人員崗位競聘工作。目的是為企業(yè)降低成本,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),同時達(dá)到“人盡其才,物盡其用”的效果,尤其是通過崗位競聘不但為物管中心的市場化運作提供了良好實踐機(jī)
會,同時也為物管中心的平穩(wěn)轉(zhuǎn)制打下良好的基礎(chǔ)。
二、物管中心部門設(shè)置
本著科學(xué)、務(wù)實的態(tài)度,為避免機(jī)構(gòu)臃腫給管理帶來的不便,根據(jù)物管中心后勤服務(wù)項目的范圍及針對的服務(wù)對象和對外經(jīng)營的情況,現(xiàn)將物管中心機(jī)構(gòu)設(shè)置為三部一室,即辦公室、工程部、綜合部、經(jīng)營發(fā)展部和旅行社。
三、部門管轄范圍
1.辦公室
管理范圍:公文處理、人事管理、安全保衛(wèi)及園區(qū)交通管理、駕駛員管理、分部各部門的協(xié)調(diào)工作。
2.工程部
管理范圍:分部辦公樓的工程維修工作、分部家屬區(qū)的工程維修工作及綠化管養(yǎng)、維護(hù)工作、新迎小區(qū)和云津市場住宅區(qū)的工程維修工作、分部住宅區(qū)域衛(wèi)生工作。
3.綜合部
管理范圍:分部辦公樓衛(wèi)生、收發(fā)及會議室管理工作、分部中餐管理工作、物管中心財務(wù)管理工作、醫(yī)務(wù)室管理工作。
4.經(jīng)營發(fā)展部
管理范圍:鋪面出租、招待所管理、文化用品經(jīng)營部管理、其它經(jīng)營項目。
5.旅行社
管理范圍:旅行社日常管理及經(jīng)營業(yè)務(wù)。
四、各部門人員編制 共計13名
1、辦公室:主管1名、駕駛員1名、保安管理員兼駕駛員1名
2、綜合部:主管1名、會計1名、出納1名、醫(yī)務(wù)室人員1名
3、經(jīng)營發(fā)展部:主管1名、招待所人員1名、文化用品經(jīng)營部人員1名
4、工程部:主管1名、工程人員1名
5、旅行社:主管1名
五、崗位競聘條件及范圍
1、符合應(yīng)聘條件的`園部及分部工作人員。
2、競聘條件(參與競聘人員年齡均要求在45歲以下,不含45歲)
。ㄒ唬┺k公室:
。1)辦公室主管:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,具有較長時間的辦公室工作經(jīng)歷,溝通、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),具有較強(qiáng)的文字功底和公文處理能力。
。2)駕駛員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,持有駕駛b照,具有5年以上駕齡,熟悉汽車維修和護(hù)理,吃苦耐勞,能適應(yīng)經(jīng)常出差。
。3)保安管理員兼駕駛員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,具有5年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗,熟悉保衛(wèi)安全業(yè)務(wù),熟悉內(nèi)保及安全消防業(yè)務(wù),溝通、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),工作責(zé)任心強(qiáng)。
(二)綜合部
。1)主管:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,溝通、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),具有一定的財務(wù)知識及管理能力,熟悉一定的醫(yī)務(wù)知識,持有會計資格證,工作責(zé)任心強(qiáng)。
(2)會計:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,具有 5年以上的從業(yè)經(jīng)驗,持有會計資格證,動手能力強(qiáng)。業(yè)務(wù)突出者,條件可適當(dāng)放寬。
(3)出納:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,具有從事該行業(yè)的相關(guān)資格證書,從業(yè)經(jīng)驗5年以上,實作能力強(qiáng)。業(yè)務(wù)突出者,條件可適當(dāng)放寬。
。4)醫(yī)務(wù)室人員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,熟悉一般的藥物知識及醫(yī)務(wù)知識,具有5年以上的工作經(jīng)驗,持有從事該行業(yè)的相關(guān)資格證,工作責(zé)任心強(qiáng),動手能力強(qiáng)。
。ㄈ┙(jīng)營發(fā)展部
。1)主管:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,熟悉對外經(jīng)營業(yè)務(wù),協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng),具有一定的人際關(guān)系網(wǎng),能根據(jù)市場的變化調(diào)整經(jīng)營方針和經(jīng)營思路,進(jìn)行有效的項目管理和經(jīng)營。業(yè)務(wù)能力強(qiáng)者,條件可適當(dāng)放寬。
。2)招待所管理員:年齡45歲以下,身體健康,熟悉接待業(yè)務(wù),具有一定的管理能力,溝通、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。
。3)文化經(jīng)營部人員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,具有一定的零售商品銷售能力及管理能力,溝通、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。
(四)工程部
。1)主管:年齡45歲以下,大專以上學(xué)歷,身體健康,具有10年以上的工作經(jīng)驗,具有相關(guān)的從業(yè)資格證,工作責(zé)任心強(qiáng),業(yè)務(wù)能力突出者,條件可適當(dāng)放寬。
(2)工程管理人員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,具有10年以上的工作經(jīng)驗,動手能力強(qiáng),工作責(zé)任心強(qiáng)。
(五)旅行社主管:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學(xué)歷,熟悉旅行社業(yè)務(wù),具有較強(qiáng)的管理能力,熟悉旅游行業(yè)的有關(guān)規(guī)定,具有相關(guān)的從業(yè)資格證。溝通、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),工作責(zé)任心強(qiáng)。
以上欲參與競聘的人員在了解競聘崗位要求、細(xì)則后,請于三日內(nèi)按擬競聘崗位寫出擬職計劃書,通過物業(yè)中心評議后確定崗位。
物業(yè)的管理方案12
一、物業(yè)管理服務(wù)范圍
1、大樓的防盜、防火、防事故等日常安全保衛(wèi)工作,24小時保安值班。
2、公共設(shè)施、設(shè)備的正常運行、養(yǎng)護(hù)和管理。包括:發(fā)電機(jī)組、給排水泵、高低配電、給排水管道、照明、疏散指示燈、消防控制系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、門窗等(除電腦聯(lián)網(wǎng)、電話系統(tǒng)外的全部設(shè)備)。
3、綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理。
4、環(huán)境衛(wèi)生。除工作人員辦公室、資料室、倉庫、電腦房以外所有場所的衛(wèi)生清潔,垃圾收集和清運、定期消毒、滅鼠、水池清洗,化糞池清理。
5、大樓的來人來訪登記、車輛停放管理、交通秩序管理。
6、負(fù)責(zé)門崗管理及報刊、雜志、信件的收發(fā)。
二、人員配備要求
人員配備須按我方制定的人數(shù)、學(xué)歷、崗位證、專業(yè)上崗證(各管理部門均要求要有上崗證)、職稱、年齡要求具備。具體如下:
1、管理處主任1人,中專以上,50周以下;
2、設(shè)備及配套設(shè)施運行及維護(hù)人員1人,高中以上,50周歲以下,需具備水、電工證;
3、保安9人,初中及以上,55周歲以下,符合上海市保安管理規(guī)定的要求;
4、保潔及綠化2人,45周歲以下,經(jīng)過培訓(xùn);
三、工作流程與質(zhì)量要求
(一)大樓清潔服務(wù)
、偌(xì)則及要求
1.清理大樓內(nèi)的所有垃圾,2次/天;
2.收集及清理所有垃圾箱,1次/天;
3.清潔所有大堂墻壁、宣傳欄,不少于1次/周;
4.清潔所有花盆及植物,不少于1次/周;
5.清潔所有出口大門,不少于1次/周;
6.清潔所有扶手、欄桿,不少于1次/周;
7.清潔所有通風(fēng)窗口及玻璃表面,1次/月;
8.清掃天花板塵埃、蜘蛛網(wǎng)1次/季;
男女衛(wèi)生間
1.抹凈所有門,1次/周;
2.抹、沖及洗凈所有洗手間設(shè)備,1次/天;
3.抹凈所有洗手間內(nèi)鏡面、玻璃、門窗等,1次/天
4.抹凈地臺表面,1次/天;
5.及時清理天花板及照明設(shè)備表面灰塵,1次/季;
6.清理衛(wèi)生桶臟物,1次/天;
人行樓梯清潔
1.打掃及拖抹所有樓梯,1次/天;
2.擦扶手及欄桿,1次/周;
3.擦洗防火門、消防栓、消防器等表面灰塵,擦洗玻璃窗,1次/月;
4.清掃天花板,1次/季;
大堂
1.打掃及洗刷大堂入口地臺及梯級,1次/天;
2.打掃辦稅大廳、擦洗臺面、柜臺外的桌椅、地面,1次/天;
3.打掃入口大堂內(nèi)及所有玻璃門窗及裝備,1次/月;
4.掃天花板塵埃,1次/季;
電梯
1.及時清理電梯轎廂地面垃圾、沙粒等,擦洗電梯內(nèi)踩墊,1次/天;
2.抹凈及清擦電梯門表面、電梯轎廂內(nèi)壁、門及指示板,1次/周;
公共場所
1.清掃停車場(含地下停車場)、道路地面、散水坡、綠地水泥地面等,1次/天;
2.清掃大門外兩側(cè)綠化地和停車場,1次/周;
②標(biāo)準(zhǔn):
1.地面路:地面路面無垃圾雜物、無泥沙、無積水;綠化地?zé)o雜物;車庫無蜘蛛網(wǎng)、無臟物;水溝無垃圾、積土;
2.樓梯:無雜物、塵土,干凈明亮;入樓大門以及墻面干凈無塵;電梯轎廂無雜物、無灰塵、無臭味.;
3.室內(nèi):地面干凈明亮,無雜物、塵土;衛(wèi)生間無臭味,用具無污跡;
4.垃圾清理:100%日產(chǎn)日清;
、鄱綄(dǎo)方式
1.管理處主任每天巡視檢查,并對每個保潔員的工作做出評價,不合格的要返工。保潔員實行包干責(zé)任制。
2.衛(wèi)生保潔工作每日講評,每周小評,每月評比,年底總評。
(二)綠化工作
綠化根據(jù)實際情況進(jìn)行養(yǎng)護(hù)
1.施肥:春夏秋冬四季各一遍均分,無重?zé)o漏;
2.澆水:根據(jù)季節(jié)、天氣和花卉品種確定,均勻適量,不損花木;
3.修剪:根據(jù)草木生長情況及時修剪整齊美觀;
4.除雜草:每月一遍基本無雜草;
5.補(bǔ)缺:花草樹木的死株、缺損要及時補(bǔ)植,完整無缺,綠化好;
6.除蟲:發(fā)生病蟲害及時噴藥直至消滅,用藥正確、衛(wèi)生安全,不污染環(huán)境,花木生長良好;
7.保潔:每天8小時制
(三)設(shè)備部工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1.供水設(shè)施:日常保養(yǎng)、安全操作,運行情況正常,自動控制良好,出現(xiàn)故障立即排除。按制度保養(yǎng),定期檢修。電氣自動控制齊全,管道無滴漏,運轉(zhuǎn)無異常聲響。有檢查記錄,維修保養(yǎng)記錄。
2.供電設(shè)施:日常檢查,運行正常,記錄運行情況。一旦停電,立即切換備用電源按制度保養(yǎng),定期檢修。每月對各辦公室的用電設(shè)施巡查一次,并由單位簽名確認(rèn)。各連接處無冒火花、發(fā)熱等異,F(xiàn)象,指示燈、信號燈齊全,計量儀表正確。有檢查記錄,維修保養(yǎng)記錄。
3.消防設(shè)施:日常檢查消控中心,保證設(shè)備性能處于守好狀態(tài)。定期巡視檢查消防器材。消防中心性能完好,消防器材齊全。
4.公共照明燈:每天檢查一遍,即壞即修,設(shè)備性能處于完好狀態(tài)。燈泡正常,燈罩完好,巡視一天一遍掌握公用設(shè)備狀況,發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患,及時處理,并做好記錄。
(四)保安工作的服務(wù)要求服務(wù)規(guī)范
1、按規(guī)定著裝,佩戴整齊。
2、精神飽滿,姿態(tài)良好。
3、言行規(guī)范、文明大方。
4、微笑、主動、熱情、耐心、周到地服務(wù)。
5、說話和氣,禮貌待人。
(五)消防監(jiān)控崗位工作規(guī)范
1、消防監(jiān)控,設(shè)施完善,各種消防設(shè)備、器材齊全,并保證所有設(shè)施完好率達(dá)到98%以上,并使之常年處于良好狀態(tài)。
2、對可能危及人身安全的地方有標(biāo)識和切實有力的防范措施。
3、保持暢通無阻的緊急疏散通道,相關(guān)的指示照明燈配備保持齊全,功能完好。
4、若遇火警應(yīng)配合保安人員做好報警、組織疏散等事宜。
(六)門崗工作規(guī)范
1、上崗3個月內(nèi),須熟悉本責(zé)任區(qū)的`基本情況,包括姓名人員狀況,相貌特征,常規(guī)出入大樓時間等。
2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提(拿)著重物的業(yè)主進(jìn)出大門有困難時,應(yīng)主動提供幫助。
3、謝絕推銷或其他閑雜人員進(jìn)入。
4、若遇上級領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各界人士來大樓,應(yīng)立即起立敬禮。
5、引導(dǎo)車輛安全有序停放。
(七)巡邏崗工作規(guī)程
1、巡邏次數(shù):單位下班后及節(jié)假日每2小時至少對整個轄區(qū)巡查一遍。
2、巡查要求:
(1)、巡邏時保安要多看、多聽、多嗅,以確保完成巡視工作任務(wù)。
(2)、按要求做好巡邏記錄,及時將有關(guān)情況反映給相關(guān)部門人員。
3、巡邏內(nèi)容:
(1)、檢查治安、防火、防盜、水浸等情況,發(fā)現(xiàn)問題,立即處理,并通知管理處。
(2)、檢查消防設(shè)備、設(shè)施是否完好。
(3)、巡視大樓外墻,玻璃等設(shè)施是否完好,有損壞做記錄,并上報主管或管理處領(lǐng)導(dǎo)。
(4)、大樓轄區(qū)內(nèi)巡查,發(fā)現(xiàn)有可疑人員,前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品;如屬三無人員,應(yīng)驅(qū)趕出管理轄區(qū)。
(八)郵件發(fā)放
1、郵局投遞到大樓的報刊、雜志等郵件由值班巡邏保安統(tǒng)一分發(fā)。
2、快件、特快專遞、郵件通知單等,需要給郵局辦理簽收的郵件,應(yīng)認(rèn)真做好《郵件收發(fā)登記》和及時送到用戶手中,并讓用戶填好簽收表。
3、避免發(fā)生郵件壓件現(xiàn)象,不允許有死信,不允許私自撕拆用戶信件、私揭郵票。
物業(yè)的管理方案13
一:園區(qū)簡介
金沙縣工業(yè)園區(qū)位于金沙縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi),園區(qū)內(nèi)擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū);工業(yè)園以裝備制造業(yè)、食品加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)體系。
二:園區(qū)物業(yè)管理
針對工業(yè)園的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),占地面積龐大的特點,我公司對園區(qū)的物業(yè)管理工作非常重視,我公司將組建完善的物業(yè)管理團(tuán)隊進(jìn)行物業(yè)管理,與相關(guān)單位及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題,減少物業(yè)今后運行管理帶來的影響,為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ);提升園區(qū)的整體形象,更好的帶動園區(qū)的招商引資。我公司經(jīng)觀摩園區(qū)后,為樹立好園區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理,我們確定了在管理上的五個重點及五大措施。 五個重點:
1:樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象
通過環(huán)境形象,工業(yè)園區(qū)形象控制,公共設(shè)備和設(shè)施管理,治安和交通控制,管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合,塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。
2:確保因管理原因造成的治安消防事件
從治安、消防狀況的好壞是衡量物業(yè)管理績效的關(guān)鍵.通過技防,人防,物防的有效結(jié)合,可以確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安,消防事件發(fā)生。
3:維護(hù)好園區(qū)的環(huán)境
工業(yè)園區(qū)是對外的窗口,在環(huán)境管理方面,衛(wèi)生管理是重點,本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路,廠房,宿舍,辦公區(qū)等公共區(qū)域,以及外墻,只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力,才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌,同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛,常綠,無死苗,無雜物,輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象
4:設(shè)施及設(shè)備的管理
園區(qū)的設(shè)施設(shè)備在管理中,重點是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理及維護(hù),使其使用壽命增長,從而達(dá)到保值增值的目的。
5:樹立公司自身良好形象
我們將從自身人員形象上下功夫,狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理,文明執(zhí)勤,優(yōu)質(zhì)服務(wù),從根本上樹立良好形象,給到工業(yè)園的人留下良好印象。、
五大措施:
1:根據(jù)園區(qū)情況,在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素,所有保安員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度,強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,即流動崗與固定崗相結(jié)合,全面防范與重點防范相結(jié)合,保安管理與其它人員相結(jié)合,白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合,小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強(qiáng)對物品進(jìn)出管理,提高防范能力等。.
2:精心養(yǎng)護(hù)園林綠化,實施垃圾分流,加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對該項目的現(xiàn)狀要求,我們將設(shè)置環(huán)境管理部(保潔,綠化),養(yǎng)護(hù)園區(qū)內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生,以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美,干凈整潔.加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育,使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境。
3:保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象,我們將對使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理,提示相結(jié)合,達(dá)到整齊,規(guī)范停車和秩序井然的目的4:實行大圍整體管理與小圍局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排,治安,消防,衛(wèi)生設(shè)施,設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理,同時每塊區(qū)域設(shè)管理員負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)。
5:我們在管理服務(wù)中將24小時值班巡邏的服務(wù)機(jī)制,確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安,消防事件發(fā)生。
三:物業(yè)管理人員部門和具體管理實施方案
管理人員的工作職責(zé)及具體管理內(nèi)容 物管經(jīng)理:
1.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心的全面工作。
2.根據(jù)物業(yè)管理委托合同和有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策,組織員工向物業(yè)區(qū)域提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋及設(shè)備設(shè)施運行維護(hù)保養(yǎng)等服務(wù)。
3.擬定年度工作(含財務(wù)預(yù)算)計劃,執(zhí)行公司各項管理制度,控制管理成本,對物業(yè)區(qū)域的經(jīng)營管理狀況負(fù)責(zé)。
4.負(fù)責(zé)制定健全所屬部門的各類規(guī)章制度和防范措施,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)中心處置公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。
5.對物業(yè)服務(wù)中心發(fā)生的各類安全事故和隱患要認(rèn)真核實、區(qū)分責(zé)任,提出處理建議。
6.指導(dǎo)檢查物業(yè)服務(wù)中心的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、美化工作,建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。
7.負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門、社區(qū)居委會、保持溝通,確保與其有良好的公共關(guān)系;
8.每周組織一次工作例會,每月組織一次全體員工大會,通過會議貫徹公司的經(jīng)營思想和質(zhì)量方針,落實各項工作,及時協(xié)調(diào)各部門的工作關(guān)系,對員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育,促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高; 9.每月要完整的對所管理的物業(yè)進(jìn)行一次巡視,以便全面檢查服務(wù)工作質(zhì)量情況;對物業(yè)服務(wù)中心的安全責(zé)任; 10.負(fù)責(zé)對主管以上管理者的業(yè)務(wù)培訓(xùn)指導(dǎo)和績效考核。
環(huán)境主管:
1.執(zhí)行公司規(guī)章制度工作程序,保質(zhì)保量,按時完成工作任務(wù)。
2.負(fù)責(zé)本部門公司質(zhì)量制度的貫徹和落實。
3.落實各項清潔衛(wèi)生,綠化工作,確保內(nèi)外、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
4.負(fù)責(zé)保潔用品的領(lǐng)用、發(fā)放及采購計劃的`編制。
5.負(fù)責(zé)對部門員工業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和工作考核。
6.負(fù)責(zé)制定保潔、綠化的工作計劃,及時計劃落實負(fù)責(zé)。
7.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與衛(wèi)生、城管、綠化等管理部門的聯(lián)系。
8.負(fù)責(zé)做好衛(wèi)生防疫工作,定期噴灑藥物,勤除“四害”。
9.負(fù)責(zé)落實投訴處理事項和各項有償、無償便民服務(wù)事宜。
10.完成管理處安排的其它任務(wù)。
安保主管
1負(fù)責(zé)制定管理處的治安、消防年度、季度工作計劃,做好保安隊年度預(yù)算報告。
2.負(fù)責(zé)維持秩序,預(yù)防和查處治安事故,協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。
3.妥善處理有關(guān)安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環(huán)境,
4.開展以"四防"(防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查"四防"設(shè)施,增強(qiáng)全員的安全意識和法制觀念。
5.主動督促檢查各重點部位的工作;協(xié)調(diào)各崗位工作確保重點部位的安全。
6.負(fù)責(zé)制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實。確保夜間財產(chǎn)、人身安全。
7.負(fù)責(zé)完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定,定期檢查執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題,及時糾正和報告。
8.負(fù)責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序,確保監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。
9.適時完善、健全安全應(yīng)急措施,并負(fù)責(zé)督促屬下嚴(yán)格執(zhí)行和演練落實。
10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設(shè)備、設(shè)施完好,以備查考。
11.及時督促檢查各部門對"誰主管,誰負(fù)責(zé)"責(zé)任制的執(zhí)行情況,并協(xié)助各級責(zé)任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實。
12.組織好本部門的分工協(xié)作,每日召開部門當(dāng)值保安干部、領(lǐng)班例會。
13.負(fù)責(zé)對保安隊員工的培訓(xùn)、考核、評估工作以及聘免和推薦。
14.做好本部門員工的思想工作,關(guān)心員工生活,提高業(yè)務(wù)水平。
16.完成上級交辦的其他任務(wù)
物業(yè)各部門人員及崗位工作職責(zé)
環(huán)境部:(保潔區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂)
綠化人員3人
嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范,制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃,以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導(dǎo)思想,確保園區(qū)綠化的觀賞性。
保潔人員12人(分三個崗位:園區(qū)內(nèi)4人、園區(qū)外2人、辦公樓6人):
每日清掃區(qū)域內(nèi)垃圾并維護(hù)好區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生,垃圾統(tǒng)一收集在垃圾堆放點,公共設(shè)施每日擦拭保持整潔,辦公樓內(nèi)地板隨時保持光亮,干凈。
安保部
安保人員21人(分3個崗位:值守門衛(wèi)6人、停車場6人、巡邏9人,三班倒制。安保區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂):
在指定的崗位執(zhí)勤,按規(guī)定的時間、地點、任務(wù)完成上級交辦的治安保衛(wèi)任務(wù);負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作,保障責(zé)任區(qū)的安全;對出入大門的人、貨物進(jìn)行證件檢查,其中貨物出門需出門條,防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū),維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全;負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會秩序,禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點;隨時掌握出入大門的車輛及人員情況,發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或報告,小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人,應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離;發(fā)生糾紛和一般性治安問題時,應(yīng)依法及時處理并報告主管,同時及時疏散圍觀群眾,恢復(fù)正常秩序;負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全,及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為,對造成影響、損失的當(dāng)事者,應(yīng)及時報管理處查處。
巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查(含防火、防盜、防治安案件等),以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負(fù)責(zé)對樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查,及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素,以消除隱患,保障安全;勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員,及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員,并視情況報告值班人員,根據(jù)指令做好查控工作,預(yù)防各類案件的發(fā)生;仔細(xì)巡查易發(fā)生問題的地方,及時制止和勸阻不符合安全的情況,避免發(fā)生意外事件;按規(guī)定程序處置突發(fā)事件;在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電,或聞到異味,或聽到可疑聲響,或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時報告;協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件;按規(guī)定填寫巡邏記錄,同時作好定時巡更踩點工作。
保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現(xiàn)象,對車輛人進(jìn)行引導(dǎo)與現(xiàn)場溫馨指示、提示相結(jié)合,達(dá)到整齊,規(guī)范停車和秩序井然。
維修部(2人,服務(wù)區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂)
負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修,保養(yǎng),巡視,檢查等工作。
辦公室(2人,文員、會計)
做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記,并做統(tǒng)計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理,統(tǒng)計每月考勤并交財務(wù)做帳,留底。管理辦公各種財產(chǎn),合理使用并提高財產(chǎn)的使用效率等其他臨時工作.
物業(yè)的管理方案14
根據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》,適應(yīng)學(xué)校發(fā)展,提高服務(wù)檔次,弘揚企業(yè)文化,發(fā)展名牌戰(zhàn)略,立足內(nèi)涵,苦練內(nèi)功,向精細(xì)化管理要效益,用品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場,現(xiàn)擬定“20xx—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會議服務(wù)、車庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù),加強(qiáng)內(nèi)部管理,率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗交流會,推廣交流先進(jìn)經(jīng)驗,互相學(xué)習(xí),以點帶面,比、學(xué)、趕、幫、超,總結(jié)分析、改進(jìn),全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
二、在學(xué)習(xí)借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗的同時,物管中心各個部門制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》,經(jīng)物管中心批準(zhǔn)后向服務(wù)對象公示,履行承諾,接受監(jiān)督。
各個部門重點確定一個物業(yè)服務(wù)對象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點,打造品牌,以點帶面,全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如:物管三部主動聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對象,2月份對幼兒園的衛(wèi)生死角進(jìn)行了2次徹底打掃,配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作,為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。
三、各個部門緊密聯(lián)系實際,充分發(fā)動群眾,調(diào)動積極因素,開動腦筋,挖掘潛力,積極開展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新,搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè),為業(yè)主提供開拓性、積極主動的物業(yè)服務(wù),為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的物業(yè)支持。
同時,通過部門自身市場適應(yīng)能力的提高,做好物業(yè)服務(wù),擴(kuò)大服務(wù)范疇,走向市場、走向新區(qū)。
四、加強(qiáng)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),搞好職業(yè)培訓(xùn),開展技能大賽。在自己的崗位上,練就過硬本領(lǐng)。
在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證的.基礎(chǔ)上,今年各部門按計劃開展職業(yè)培訓(xùn),中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽,推動物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。
五、通過修訂文件,嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎懲制度,嚴(yán)格執(zhí)行工作責(zé)任負(fù)責(zé)制和追究制,對文件與工作脫節(jié)(工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件)和工作責(zé)任獎懲不明等現(xiàn)象,予以追究和處罰。
六、加強(qiáng)員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作,充分調(diào)動大家工作積極性、創(chuàng)造性,團(tuán)結(jié)一致,迎接挑戰(zhàn)。與此同時,根據(jù)工作業(yè)績,實施末位淘汰制(換崗位,雙向選擇),或者待崗、學(xué)習(xí)、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標(biāo)準(zhǔn)要求,經(jīng)考核,完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%,顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學(xué)習(xí)考察,以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。
物業(yè)的管理方案15
為全面提升全區(qū)物業(yè)管理水平,推進(jìn)社會管理創(chuàng)新,現(xiàn)就推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)新工作制定如下實施辦法。
一、指導(dǎo)思想
以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo),深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,緊緊圍繞“創(chuàng)建人民滿意城市、建設(shè)平安和諧模范城市”的目標(biāo),建立健全物業(yè)管理效機(jī)制,強(qiáng)化維穩(wěn)防控措施,提高應(yīng)急處置能力,提升物業(yè)服務(wù)水平和居民幸福指數(shù),構(gòu)建具有特色的社會管理機(jī)制和運行模式,推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會又好又快、率先發(fā)展。
二、工作目標(biāo)
(一)制度健全,措施落實。依照“人防、物防、技防”三者相結(jié)合的原則,落實安全保衛(wèi)機(jī)構(gòu),制定安全保衛(wèi)制度,建立并完善安全防范措施。按照“工作標(biāo)準(zhǔn)化、管理制度化、服務(wù)規(guī)范化”的要求,認(rèn)真履行職責(zé),提高安全防范服務(wù)的效率和質(zhì)量,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)平安和諧。
。ǘ┉h(huán)境整潔,安全有序。確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔,車輛停放有序,設(shè)備、設(shè)施運轉(zhuǎn)正常,房屋外觀完好;公共場所無亂堆亂放、亂扯亂種、違章搭建、違規(guī)裝修、違規(guī)飼養(yǎng)動物等行為。
。ㄈ┕芾硪(guī)范,服務(wù)周到。工作人員統(tǒng)一著裝,掛牌服務(wù),文明禮貌;公開收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、辦事制度;規(guī)范報修、保安、保潔、綠化等,確保服務(wù)及時到位。
。ㄋ模┨幚砑皶r,業(yè)主滿意。物業(yè)服務(wù)要有高效的投訴、回訪處理機(jī)制,對業(yè)主的投訴能及時受理、及時處理、及時辦結(jié)、及時回復(fù),提升居民幸福指數(shù),群眾滿意率達(dá)85%以上。
三、組織機(jī)構(gòu)
。ㄒ唬┏闪^(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新工作領(lǐng)導(dǎo)小組,具體成員名單如下:
組:
副組:
成員單位:區(qū)政府辦、區(qū)委宣傳部、環(huán)科園、區(qū)綜治辦、區(qū)維穩(wěn)辦、區(qū)局、區(qū)文明辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)民政局、區(qū)司法局、區(qū)財政局、區(qū)環(huán)保局、區(qū)商務(wù)和旅游局、區(qū)文體新局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)人口和計生局、區(qū)食藥監(jiān)局、區(qū)城管局、區(qū)城管執(zhí)法大隊、區(qū)安監(jiān)局、區(qū)人防辦、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、區(qū)園林局、區(qū)市政局、區(qū)公安分局、區(qū)工商分局、區(qū)地稅局、區(qū)國土分局、區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)質(zhì)監(jiān)分局、區(qū)消防大隊、區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室、各街道辦事處
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,設(shè)在區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理科,負(fù)責(zé)物業(yè)管理創(chuàng)新工作的具體組織實施和工作協(xié)調(diào)。
。ǘ└鹘值酪獙(yīng)成立物業(yè)管理創(chuàng)新工作領(lǐng)導(dǎo)小組及物業(yè)管理辦公室,與社會事務(wù)辦合署辦公。街道和社區(qū)均需明確分管領(lǐng)導(dǎo)及專(兼)干,負(fù)責(zé)物業(yè)管理創(chuàng)新工作的具體落實。
四、實施步驟
。ㄒ唬┬麄靼l(fā)動階段(xx年5月至8月)。制定推進(jìn)社會管理創(chuàng)新工作方案及相關(guān)配套文件,召開相關(guān)街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)征求意見會;成立組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),分解目標(biāo)責(zé)任;召開全區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新暨文明創(chuàng)建工作動員會,統(tǒng)一思想,廣泛發(fā)動,營造良好的輿論氛圍。
。ǘ┩茝V試點階段(xx年8月至20xx年12月)。將星級物業(yè)服務(wù)項目評選活動在全區(qū)鋪開,試行期一年半,按照“扶強(qiáng)扶優(yōu),逐步推進(jìn)”的原則,將物業(yè)管理面積在5萬㎡以上的住宅型物業(yè)服務(wù)項目和2萬㎡以上的商務(wù)樓宇型物業(yè)服務(wù)項目納入?yún)⒃u范圍,年8月進(jìn)行申報,20xx年12月考評驗收。另推選一至兩個街道進(jìn)行維修基金管理工作試點,試點時間為一年,20xx年12月進(jìn)行試點工作考評驗收。
。ㄈ╈柟掏七M(jìn)階段(20xx年1月)。召開全區(qū)物業(yè)管理工作大會,對全區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新試點工作進(jìn)行總結(jié)和經(jīng)驗交流,對評選出的星級物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)管理創(chuàng)新工作先進(jìn)街道、物業(yè)管理創(chuàng)新試點工作先進(jìn)社區(qū)進(jìn)行表彰獎勵。在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,制定物業(yè)管理效機(jī)制,在全區(qū)范圍內(nèi)全面鋪開。
五、工作重點
。ㄒ唬⿲⑽飿I(yè)管理創(chuàng)新與平安物業(yè)建設(shè)相結(jié)合。建立健全“平安物業(yè)”建設(shè)的效機(jī)制,探索物業(yè)管理矛盾糾紛及業(yè)主投訴部門聯(lián)動調(diào)處機(jī)制,規(guī)范物業(yè)服務(wù)人防、技防、物防的管理,維護(hù)小區(qū)安全和業(yè)主正常生活秩序,建設(shè)平安物業(yè),同時引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立高效的投訴、回訪處理機(jī)制,及時受理、辦理、辦結(jié)、回訪業(yè)主投訴,使群眾滿意率達(dá)85%以上,努力為人民群眾安居樂業(yè)營造和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境。
。ǘ⿲⑽飿I(yè)管理創(chuàng)新與文明城市創(chuàng)建相結(jié)合。物業(yè)管理覆蓋城市管理的方方面面,是城市管理的`窗口行業(yè),關(guān)系民生改善、城市發(fā)展和社會和諧,努力增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對文明城市創(chuàng)建的使命感和責(zé)任感,充分調(diào)動其參與文明創(chuàng)建的積極性,推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)在創(chuàng)建活動中充分履職,對推進(jìn)文明城區(qū)創(chuàng)建工作具有極其重要的作用。
。ㄈ⿲⑽飿I(yè)管理創(chuàng)新與樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合。引導(dǎo)商務(wù)樓宇提高物業(yè)管理水平,為樓宇企業(yè)提供專業(yè)化、規(guī)范化、智能化的物業(yè)服務(wù);落實產(chǎn)業(yè)扶植政策,積極引進(jìn)世界知名物業(yè)管理單位入駐我區(qū)并管理高檔樓宇,帶動本土物業(yè)管理企業(yè)提質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)單位做好商務(wù)樓宇的企業(yè)招商工作,建立企業(yè)臺賬;建立物業(yè)管理單位與街道的信息反饋機(jī)制,確保樓宇企業(yè)不漏管,稅收不流失。
。ㄋ模⿲⑽飿I(yè)管理創(chuàng)新與社區(qū)事務(wù)管理相結(jié)合。積極探索社區(qū)與物業(yè)公司的有效銜接。認(rèn)真研究物業(yè)管理機(jī)構(gòu)參與社區(qū)管理與服務(wù)的方式和途徑,以人員交叉任職,信息、服務(wù)、管理一體化及資源共享為手段,加強(qiáng)社區(qū)與物業(yè)公司服務(wù)、管理職能的融合,逐步建立社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一體化的管理體系,實現(xiàn)社區(qū)管理與物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的有效提升,使轄區(qū)物業(yè)管理的運行趨于有序和高效,最終形成社區(qū)物業(yè)維護(hù)、治安防范、環(huán)境保護(hù)、文化提升等綜合一體的管理體制和運行機(jī)制。
六、工作要求
(一)落實承接查驗,夯實物管基礎(chǔ)。規(guī)范開發(fā)項目物業(yè)共有部位、公用設(shè)施驗收標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗流程,杜絕因物業(yè)共有部位、共有設(shè)施產(chǎn)生的遺留問題,切實維護(hù)業(yè)益。
。ǘ⿲嵭芯(xì)管理,提升物管水平。統(tǒng)一印制并下發(fā)《市區(qū)物業(yè)精細(xì)化管理資料匯編》,規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理,通過制度規(guī)范化、服務(wù)精細(xì)化,逐步提升我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平,使之達(dá)到“五心服務(wù)”(服務(wù)貼心、安全放心、維修省心、環(huán)境舒心、和諧同心)目標(biāo)。
。ㄈ┮(guī)范業(yè)主自治,引導(dǎo)理性維權(quán)。充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在社區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)中的積極作用,通過培訓(xùn)和宣傳等手段引導(dǎo)業(yè)主合理維權(quán)、理性消費,培養(yǎng)業(yè)主委員會自我管理、自我約束、自我決策的能力,同時暢通業(yè)主訴求渠道,健全物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制,促進(jìn)社會大局穩(wěn)定。
。ㄋ模┩菩行羌壴u選,樹立行業(yè)品牌。以侯家塘街道試點經(jīng)驗為基礎(chǔ),在全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中全面推行星級物業(yè)服務(wù)項目評選活動,以驗收考評為抓手,將物業(yè)企業(yè)的服務(wù)管理行為納入規(guī)范化管理軌道,并將星級評選與資質(zhì)升級和獎優(yōu)評先相掛鉤,從而引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)由原來的“做好”提升到“做精”,由“保運轉(zhuǎn)”提升到“樹品牌”。
。ㄎ澹┨剿鹘徊嫒温,促進(jìn)和諧共處。結(jié)合社區(qū)換屆選舉,將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)中的優(yōu)秀管理人員,通過合法程序兼任社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會職務(wù),在社區(qū)服務(wù)中心設(shè)置物業(yè)服務(wù)專(兼)干,積極探索社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理四位一體的管理模式,打造四位一體樣板社區(qū)。
。┙⒙(lián)動機(jī)制,實現(xiàn)齊抓共管。區(qū)政府成立物業(yè)管理矛盾糾紛及業(yè)主投訴調(diào)處工作領(lǐng)導(dǎo)小組,各街道成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)。建立矛盾糾紛部門聯(lián)席會議制度和分片分線包干調(diào)處機(jī)制,整合社會各方力量共同參與,建立物業(yè)管理矛盾糾紛及業(yè)主投訴“大調(diào)處”聯(lián)動工作機(jī)制,做到事前預(yù)防,事中化解,事后鞏固,確保矛盾不激化,影響不擴(kuò)大,問題不上交,有效預(yù)防和化解各類矛盾糾紛,維護(hù)社會穩(wěn)定。
。ㄆ撸┐蚱普咂款i,解決維修難題。以市住建委維修基金授權(quán)管理試點為契機(jī),積極探索維修基金合理使用、快速審批新途徑、新辦法,進(jìn)一步優(yōu)化應(yīng)急維修基金使用程序,通過建立公共帳戶、授權(quán)委托維修等資金使用模式,打破維修資金“雙三分之二簽名難”的政策瓶頸。
。ò耍⿵(qiáng)化市場監(jiān)管,建立淘汰機(jī)制。完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開招標(biāo)制度,強(qiáng)化新建開發(fā)小區(qū)設(shè)計、施工階段的物業(yè)企業(yè)前期介入。加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會監(jiān)督,根據(jù)《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定》(住建發(fā)〔〕74號),區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局可授權(quán)委托各街道對所轄范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)督檢查,其監(jiān)督意見作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核和誠信檔案建立的依據(jù)。
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