資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（通用15篇）
隨著社會(huì)一步步向前發(fā)展，大家逐漸認(rèn)識(shí)到報(bào)告的重要性，報(bào)告具有成文事后性的特點(diǎn)。其實(shí)寫(xiě)報(bào)告并沒(méi)有想象中那么難，以下是小編收集整理的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 1
一、緒言
二、委托方及資產(chǎn)占有方
三、評(píng)估目的
四、評(píng)估對(duì)象及范圍
四、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型和定義
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
六、評(píng)估依據(jù)
七、評(píng)估原則
八、評(píng)估依據(jù)
九、評(píng)估方法
十、評(píng)估過(guò)程
十一、評(píng)估假設(shè)和限定條件
十二、評(píng)估結(jié)論
十三、特別事項(xiàng)說(shuō)明
十四、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明
十五、評(píng)估報(bào)告提出日期
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)備查文件
一、委托方與資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
二、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
三、委托方與資產(chǎn)占有方承諾函
四、資產(chǎn)評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)的承諾函
五、xx林資產(chǎn)評(píng)估有限公司資格證書(shū)復(fù)印件
六、xx林資產(chǎn)評(píng)估有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
七、項(xiàng)目參加人員名單及其資格證書(shū)復(fù)印件
評(píng)估師聲明
一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、我們出具評(píng)估報(bào)告，沒(méi)有以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論。我們不會(huì)為當(dāng)事人的決策承擔(dān)責(zé)任，我們提請(qǐng)報(bào)告使用者注意，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)該被認(rèn)為是被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。
四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
五、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無(wú)法對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證；我們已提請(qǐng)企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿(mǎn)足出具評(píng)估報(bào)告的`要求，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了披露。
六、我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。
七、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
八、我們對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)。我們出具的評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅限于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的，僅在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開(kāi)；未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意委托方不得將報(bào)告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開(kāi)和內(nèi)部媒體上。
九、本評(píng)估報(bào)告的解釋權(quán)為出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)，除國(guó)家法律、法規(guī)有明確的特別規(guī)定外，其他任何機(jī)關(guān)和部門(mén)均無(wú)權(quán)解釋。
十、本評(píng)估報(bào)告的使用者限制為：
1、委托方（資產(chǎn)占有方）；
2、xx州市章貢區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社；
3、xx縣林業(yè)局、xx縣果業(yè)局。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 2
我所接受委托，遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)，本著客觀、公正、實(shí)事求是的原則，按照業(yè)務(wù)委托書(shū)設(shè)立的條件，對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估�，F(xiàn)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、評(píng)估目的
根據(jù)委托書(shū)所定，本次評(píng)估目的`是為確定 電子技術(shù)有限公司設(shè)立時(shí)投資者、 投入的實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值。
二、評(píng)估對(duì)象
根據(jù)評(píng)估目的，本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象為打印機(jī)45臺(tái)（詳見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表），根據(jù) 先生與 先生的協(xié)議，其中屬于 先生的為 萬(wàn)元，其余的屬于 先生。
三、評(píng)估基準(zhǔn)日
20xx年xx月xx日
四、評(píng)估原則
我們根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)規(guī)定，遵循真實(shí)性、公證性、科學(xué)性、獨(dú)立性、替代性和可行性原則，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算。
五、評(píng)估依據(jù)
1、業(yè)務(wù)委托書(shū)；
2、國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》和國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》；
3、委托人提供的有關(guān)原始發(fā)票和資產(chǎn)清單；
4、有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格資料；
5、其他有關(guān)資料。
六、評(píng)估方法與計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)，確定采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
七、評(píng)估結(jié)果
根據(jù)上述評(píng)估方法與計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估后，我們認(rèn)為委托評(píng)估的資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日（ 年 月 日）的現(xiàn)行價(jià)值為人民幣 元。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 3
一、我們?cè)趫?zhí)行本無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)由被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，以及恰當(dāng)?shù)厥褂迷u(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。
四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及的`資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露。
五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
評(píng)估有限公司接受xxx餐飲投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)xxx公司)的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用收益評(píng)估方法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)xxx公司所擁有的商標(biāo)在20xx年3月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：
一、委托方：
xxx餐飲投資管理有限公司
二、資產(chǎn)占有方：
xxx餐飲投資管理有限公司
三、報(bào)告使用者：
資產(chǎn)評(píng)估委托方、國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的其他使用者。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日：
20xx年3月31日。
五、評(píng)估目的：
商標(biāo)的無(wú)形資產(chǎn)。
六、評(píng)估對(duì)象：
商標(biāo)。
七、價(jià)值類(lèi)型及其定義：
本次評(píng)估所采用的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方，在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
八、評(píng)估方法：
采用收益法進(jìn)行評(píng)估。
九、評(píng)估結(jié)論：
根據(jù)本次評(píng)估目的及價(jià)值類(lèi)型，商標(biāo)的無(wú)形資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估值為人民幣xxx萬(wàn)元(壹億貳仟零陸拾肆萬(wàn)貳仟伍佰元)。
十、評(píng)估結(jié)論使用有效期：
本次評(píng)估結(jié)論在評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)有效，即自20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日止。超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
十一、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：
評(píng)估報(bào)告的使用者應(yīng)注意本報(bào)告中的特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 4
一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文
評(píng)估報(bào)告
一、概述
二、評(píng)估報(bào)告書(shū)封面及目錄
三、評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要
四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文
五、備查文件
六、評(píng)估報(bào)告書(shū)裝訂
評(píng)估說(shuō)明
一、撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明的基本要求
二、評(píng)估說(shuō)明封面及目錄
三、關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明
四、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明
五、資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明
六、評(píng)估依據(jù)的說(shuō)明
七、各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估技術(shù)說(shuō)明
八、整體資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法評(píng)估驗(yàn)證說(shuō)明
九、評(píng)估結(jié)論及其分析
評(píng)估明細(xì)
概述
資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表樣表
二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)作用
檔案資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)有以下幾方面的作用：1)對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見(jiàn)。2)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方，受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。3)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)進(jìn)行審核，是管理部門(mén)完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。4)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的`重要信息來(lái)源。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告不僅是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成評(píng)估工作的總結(jié)，也是國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)證、確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)果的重要依據(jù)，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。因此，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須依照客觀、公正、實(shí)事求是的原則撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，如實(shí)反映評(píng)估工作的情況，調(diào)查取證的資料要真實(shí)可靠，不得提供偽證。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)必須由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立撰寫(xiě)，不受資產(chǎn)評(píng)估委托方或其主管單位、政府部門(mén)或其他經(jīng)濟(jì)行為當(dāng)事人的干預(yù)。
國(guó)際上對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有不同的分類(lèi)，如美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則將評(píng)估報(bào)告分為完整型評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告、限制型評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核。而我國(guó)由于尚未健全資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，因此對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告種類(lèi)還缺乏系統(tǒng)研究。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 5
xxxxxxxxx：
承蒙委托，對(duì)位于的沙坪壩楊公橋車(chē)站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的'基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20xx年5月2日的評(píng)估結(jié)果如下：
一、評(píng)估對(duì)象
評(píng)估對(duì)象為坐落于沙坪壩楊公橋車(chē)站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)C載用途為商品房，本次評(píng)估評(píng)估對(duì)象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，評(píng)估對(duì)象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。
二、評(píng)估時(shí)點(diǎn)
20xx年5月2日
三、估評(píng)目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。
四、評(píng)估結(jié)果
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20xx年5月2日的價(jià)值結(jié)果為：
房產(chǎn)租金：光華陽(yáng)光水城-人民幣895元整
華宇西城麗景-人民幣1048元整
俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整
大寫(xiě)：光華陽(yáng)光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整 華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整 俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 6
xx資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本公司”)接受xx投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“xx投資”)的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)xx投資擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓之目的而涉及的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)Ρ敬卧u(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)定估算，對(duì)委估資產(chǎn)在x年xx月xx日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方、資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介及委估標(biāo)的物概況
委托方：xx投資有限公司
資產(chǎn)占有方：xx投資有限公司
住所：xxx
法定代表人：xx
注冊(cè)資本：伍仟萬(wàn)元人民幣
企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司
經(jīng)營(yíng)范圍：高科技項(xiàng)目投資、投資興辦實(shí)業(yè)xx。
xx投資有限公司成立于x年12月5日，是由xx科技股份有限公司、xx實(shí)業(yè)有限公司、xx股份有限公司、xx開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、xx有限責(zé)任公司共同組建的有限責(zé)任公司。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)總額31938.66萬(wàn)元，負(fù)債總額1933.69萬(wàn)元，凈資產(chǎn)30004.98萬(wàn)元。
委估標(biāo)的物概況：本次評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)是“CMOS可視電話(huà)非專(zhuān)利技術(shù)”。
CMOS可視電話(huà)采用M30系列數(shù)字式彩色視覺(jué)芯片，基于ITU-TH.324框架協(xié)議，通過(guò)PSTN進(jìn)行信號(hào)傳輸。CMOS視覺(jué)傳感器作為視頻輸入，使圖像傳感器與信號(hào)處理電路同時(shí)在一個(gè)晶片上集成，實(shí)現(xiàn)了單片結(jié)構(gòu)，且直接輸出標(biāo)準(zhǔn)YUV格式的數(shù)字信號(hào)，簡(jiǎn)化了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降低了生產(chǎn)成本，提高了產(chǎn)品可靠性。
二、評(píng)估目的
xx投資有限公司擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)。本次評(píng)估目的是對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為涉及的無(wú)形資產(chǎn)資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估范圍與對(duì)象
本次資產(chǎn)評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)是“CMOS可視電話(huà)非專(zhuān)利技術(shù)”。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是二零零一年九月三十日。資產(chǎn)評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，考慮評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與本次評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近，加快轉(zhuǎn)讓工作等因素，經(jīng)協(xié)商，確定評(píng)估基準(zhǔn)日為x年9月30日，該評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果能準(zhǔn)確反映資產(chǎn)本身的價(jià)值。
五、評(píng)估原則
根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本公司及評(píng)估人員遵循以下原則進(jìn)行評(píng)估：
(一)堅(jiān)持獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性的工作原則
(二)堅(jiān)持預(yù)期和公開(kāi)市場(chǎng)的操作原則
本次資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，本公司評(píng)估人員按照國(guó)家有關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理及資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律法規(guī)以及《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》(試行)、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的要求，遵循以上基本原則，對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以保證客觀、公正地反映評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允市場(chǎng)價(jià)值。
六、評(píng)估依據(jù)
在本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，評(píng)估人員遵循的具體行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價(jià)依據(jù)和參考資料有：
(一)法規(guī)依據(jù)
1、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令);
2、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》(國(guó)資辦發(fā)[1992]第36號(hào));
3、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(中華人民共和國(guó)財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào));
4、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》(試行)(中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)1996年5月7日發(fā)布);
5、《中華人民共和國(guó)公司法》;
(二)行為依據(jù)
資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、xx投資法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
2、“出資(無(wú)形資產(chǎn))確認(rèn)書(shū)”。
七、評(píng)估方法
以被評(píng)估資產(chǎn)繼續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提或假設(shè)前提，根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況以及評(píng)估人員掌握的`價(jià)格資料，針對(duì)本次評(píng)估的特定目的，采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估�，F(xiàn)簡(jiǎn)述如下：
1、評(píng)估范圍：
CMOS可視電話(huà)非專(zhuān)利技術(shù)
2、權(quán)屬關(guān)系：
根據(jù)xx投資有限公司“出資(無(wú)形資產(chǎn))確認(rèn)書(shū)”，該無(wú)形資產(chǎn)為xx投資所有。
3、無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估說(shuō)明
3.1國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀及技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)社會(huì)化程度的提高，信息交流量越來(lái)越大，同時(shí)，人們更加追求信息的時(shí)效性和準(zhǔn)確性，希望能夠以包含更多內(nèi)容的方式來(lái)進(jìn)行交流，傳統(tǒng)的信息傳遞方式——電話(huà)、電報(bào)、書(shū)信等已無(wú)法滿(mǎn)足人們的需求，“聞其聲并且見(jiàn)其人”的信息交流方式雖然由于互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)而得以解決，但對(duì)計(jì)算機(jī)的依賴(lài)，較大的使用成本等因素成了普及的障礙。在這種背景下，人們提出了可視電話(huà)解決方案。
可視電話(huà)集通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、語(yǔ)音處理技術(shù)、電子系統(tǒng)設(shè)計(jì)技術(shù)于一體，可實(shí)現(xiàn)較低成本的遠(yuǎn)距離語(yǔ)音、圖像傳輸，除用于日常交流外，還廣泛地應(yīng)用在遠(yuǎn)程教育、新聞采訪、遠(yuǎn)端監(jiān)控、公安等多種場(chǎng)合，代表了通信產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。
近些年來(lái)，歐美國(guó)家的可視電話(huà)技術(shù)有了很大的發(fā)展，國(guó)內(nèi)也有一些廠商從國(guó)外進(jìn)口散件進(jìn)行組裝。較為成熟的可視電話(huà)技術(shù)大體可分為三類(lèi)：靜態(tài)圖像可視電話(huà)、N-ISDN可視電話(huà)、PSTN可視電話(huà)。
上述技術(shù)中惟PSTN可視電話(huà)最具發(fā)展?jié)摿�。�?guó)際電信聯(lián)盟(ITU)制定PSTN多媒體可視電話(huà)系列標(biāo)準(zhǔn)即ITU-TH.324框架性標(biāo)準(zhǔn)，并不遺余力的推廣，也證明了可視電話(huà)技術(shù)發(fā)展的大趨勢(shì)。
3.2CMOS可視電話(huà)項(xiàng)目研發(fā)已有的基礎(chǔ)及進(jìn)展概況
xx投資是國(guó)內(nèi)唯一一家從事CMOS視覺(jué)芯片研發(fā)和生產(chǎn)的廠商，近年來(lái)一直致力于CMOS可視芯片新技術(shù)和新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，技術(shù)上不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的CMOS芯片居國(guó)際先進(jìn)水平，現(xiàn)已擁有的M10、M20、M30、M60等規(guī)格的CMOS視覺(jué)芯片和EVC20、EVC30、EVC62U、EVC64U等系列電腦眼產(chǎn)品，在硬件、軟件開(kāi)發(fā)和人才培養(yǎng)方面積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 7
一、資產(chǎn)評(píng)估法律責(zé)任形成的內(nèi)部主觀因素
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)責(zé)任意識(shí)淡薄。評(píng)估機(jī)構(gòu)由掛靠政府機(jī)關(guān)或事業(yè)單位改制而來(lái)，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中難以保持實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立性。評(píng)估機(jī)構(gòu)受到嚴(yán)重的行政干預(yù)，不能真正承擔(dān)各種法律責(zé)任，淡化了責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和信譽(yù)意識(shí)，助長(zhǎng)了業(yè)務(wù)操作中不顧執(zhí)業(yè)質(zhì)量，片面追求利潤(rùn)的風(fēng)氣，導(dǎo)致違法違規(guī)的現(xiàn)象發(fā)生。另外，為了獲取高額利潤(rùn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)總是壓縮成本，內(nèi)部管理極不規(guī)范。不重視對(duì)員工的培訓(xùn)和后續(xù)教育，不按法定的程序評(píng)估，甚至搞承包、收入分成，為了搶占市場(chǎng)份額，不顧職業(yè)道德，無(wú)視評(píng)估法規(guī)，承攬超出自身業(yè)務(wù)能力的評(píng)估業(yè)務(wù)。
2.評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)勝任能力不足。評(píng)估具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性和實(shí)踐性，而一部分評(píng)估人員是授予而來(lái)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)薄弱，對(duì)新制度、新規(guī)章的理解能力不夠;另外一部分評(píng)估人員，雖然取得了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的資格，但缺少應(yīng)有的培訓(xùn)和鍛煉，缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不重視后續(xù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不拓展自己的知識(shí)面。在自身經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，片面追求經(jīng)濟(jì)收入。只要能爭(zhēng)取到客戶(hù)，不惜利用任何手段，置國(guó)家的法規(guī)和執(zhí)業(yè)的規(guī)則于不顧，故意迎合被評(píng)估單位的不合法要求。
二、資產(chǎn)評(píng)估法律責(zé)任形成的內(nèi)部客觀因素
1.評(píng)估方法。不同資產(chǎn)的評(píng)估，使用不同的方法，進(jìn)而使用不同的公式、參數(shù)，得到的評(píng)估結(jié)果就不一樣。評(píng)估結(jié)果的正確性沒(méi)有合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)，不具有精確性。一般認(rèn)為，評(píng)估結(jié)果在±5%范圍內(nèi)浮動(dòng)是正常的，在±10%范圍內(nèi)浮動(dòng)也是允許的。
2.職業(yè)判斷。在實(shí)際操作中，職業(yè)判斷貫穿于評(píng)估過(guò)程的始終，既要判斷資產(chǎn)占有單位提供的會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、合法性，又要判斷所使用評(píng)估方法的恰當(dāng)性、有效性。而職業(yè)判斷具有經(jīng)驗(yàn)性、風(fēng)險(xiǎn)性、主觀性、前瞻性和滯后性、復(fù)雜性等特點(diǎn)，需要評(píng)估人員具有各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不同水平的評(píng)估人員職業(yè)判斷能力不同，得出的結(jié)果也不同。
3.數(shù)據(jù)資料的搜集、整理和分析。信息不對(duì)稱(chēng)的客觀存在，要求評(píng)估人員收集評(píng)估所依據(jù)的信息，并確信信息來(lái)源是可靠和適當(dāng)?shù)�。這要求評(píng)估人員不僅要詳細(xì)掌握每一種具體方法，而且要善于方法取舍的判斷，難度很大、技術(shù)含量很高。如對(duì)抽樣這樣較為科學(xué)的方法體系，評(píng)估人員還不能完全保證抽取的樣本能代表全體，以致主觀的結(jié)論和客觀的事實(shí)之間總是存在偏離。
三、資產(chǎn)評(píng)估法律責(zé)任形成的.外部主觀因素
1.道德因素。由于評(píng)估機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)占有單位之間信息的不對(duì)稱(chēng)，在評(píng)估時(shí)，必須依賴(lài)資產(chǎn)占有單位提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的會(huì)計(jì)資料。但是，如果被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)處理不當(dāng)甚至內(nèi)部相互串通，故意做假帳，不能審計(jì)出其財(cái)務(wù)報(bào)告的瑕疵和虛假，評(píng)估機(jī)構(gòu)得到的財(cái)務(wù)信息和會(huì)計(jì)資料也就不真實(shí)。另外，資產(chǎn)委托方不按照資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的要求合理的使用評(píng)估報(bào)告，為了謀取自身利益，置國(guó)家的法律、法規(guī)于不顧，一旦使用的結(jié)果不符合其預(yù)期結(jié)果，就要控告評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)委托方的種種不良行為，無(wú)形中增加了評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)。
2.社會(huì)因素。社會(huì)公眾對(duì)評(píng)估的期望大大超過(guò)了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)自身的認(rèn)識(shí)。社會(huì)公眾不僅認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估值應(yīng)該是真實(shí)的、客觀的和公正的，而且認(rèn)為評(píng)估應(yīng)該為其保險(xiǎn)，能揭露出被評(píng)估單位的錯(cuò)誤和虛假甚至一切對(duì)自己不利的行為。事實(shí)上，由于現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性，評(píng)估人員在執(zhí)行工作時(shí)受到很大局限，使得評(píng)估值具有很大的不確定性。社會(huì)公眾認(rèn)為花錢(qián)雇傭了評(píng)估人員評(píng)估，評(píng)估人員就要按自己的意志行事。一旦結(jié)果達(dá)不到自己期望的標(biāo)準(zhǔn)，往往不從自身找原因，而是控告評(píng)估機(jī)構(gòu)。
四、資產(chǎn)評(píng)估法律責(zé)任形成的外部客觀因素
1.管理因素。資產(chǎn)評(píng)估涉及的行政管理部門(mén)很多，各部門(mén)各自為政，自成體系。相關(guān)法規(guī)的表述不統(tǒng)一，尤其是有關(guān)房屋和土地使用權(quán)的評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估人員無(wú)論依據(jù)哪一個(gè)規(guī)范都可能被控告。此外，我國(guó)目前的評(píng)估管理模式?jīng)]有使行業(yè)協(xié)會(huì)真正發(fā)揮作用。總之，政府的監(jiān)管不力，行業(yè)協(xié)會(huì)不統(tǒng)一，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往無(wú)所適從。
2.風(fēng)險(xiǎn)因素。經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益復(fù)雜，評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境日益惡劣。企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，企業(yè)破產(chǎn)、倒閉的事情時(shí)有發(fā)生，投資者、債權(quán)人等相關(guān)利益主體遭受意外損失的可能性增加，評(píng)估的業(yè)務(wù)操作越來(lái)越復(fù)雜、難度也越來(lái)越大。評(píng)估法律訴訟案件增多，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)增加，評(píng)估法律責(zé)任也由此增加了。
3.法律因素。
(1)評(píng)估界和法律界認(rèn)識(shí)上的差距。隨著我國(guó)法制化進(jìn)程的加快，民事責(zé)任和刑事責(zé)任將成為評(píng)估法律責(zé)任的主要部分，人民法院將成為最終裁定機(jī)構(gòu)。然而，法律界和評(píng)估界在認(rèn)識(shí)上存在著巨大的差距。法律界在判案時(shí)按過(guò)錯(cuò)責(zé)任歸責(zé);而評(píng)估界則認(rèn)為應(yīng)依據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則。
(2)訴訟成本增加。隨著評(píng)估法律訴訟的增加，訴訟成本也不斷增加，一些被告寧愿在庭外支付更高的賠償，以私了方式解決糾紛，以減少一些不必要的程序和麻煩，而且還有利于保守秘密。評(píng)估界的這種心理反過(guò)來(lái)誘發(fā)了原告針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律訴訟，他們利用評(píng)估界的這種心理，提高財(cái)產(chǎn)賠償?shù)臄?shù)量，形成滾雪球效應(yīng)，針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律訴訟增加了。
(3)法院判例的示范效應(yīng)。國(guó)際司法界流行著深口袋理論，即只要受害方提起法律訴訟，不管錯(cuò)在哪里，或者是否有過(guò)錯(cuò)，作為有賠償能力的被告方都要對(duì)受害方進(jìn)行補(bǔ)償。這使法院在判案時(shí)明顯保護(hù)受害人的利益，以不妨礙社會(huì)生活的正常運(yùn)行。我國(guó)依據(jù)成文法判案，但大量的判決案例廣為傳播，促動(dòng)了原告與被告之間的訴訟之爭(zhēng)，慫恿了律師在利益的驅(qū)使下，建議原告追加注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師為被告，以求迅速結(jié)案。
總之，資產(chǎn)評(píng)估法律責(zé)任的形成既有評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員，評(píng)估方法、職業(yè)判斷、數(shù)據(jù)資料的收集整理等方面的內(nèi)部因素，又有道德、社會(huì)、管理、風(fēng)險(xiǎn)、法律等方面的外部因素。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 8
xx評(píng)估有限責(zé)任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虛擬委托人)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)委托方委估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)委估資產(chǎn)在 20xx年7月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
名稱(chēng)：QS股份有限公司
住所：xx區(qū)xx大道1154號(hào)
法定代表人：xxx
注冊(cè)資本：4500萬(wàn)
經(jīng)營(yíng)范圍：飲食供應(yīng)，國(guó)內(nèi)商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務(wù)，美容美發(fā)，商務(wù)服務(wù)，禮儀服務(wù)，模擬游戲機(jī)。
二、評(píng)估目的
為對(duì)外投資提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估范圍和對(duì)象
本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。除儲(chǔ)運(yùn)部16幢倉(cāng)庫(kù)位于xx區(qū)xx新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于xx區(qū)xx大道與xx路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。委估資產(chǎn)的所有權(quán)證分別為“W國(guó)用(20xx)字第157號(hào)、第158號(hào)、”“W房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本評(píng)估項(xiàng)目基準(zhǔn)日是20xx年7月1日;本評(píng)估報(bào)告所采用的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。
五、評(píng)估原則
遵循客觀性、獨(dú)立性、公正性、科學(xué)性、合理性的評(píng)估原則。在對(duì)全部資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數(shù)，力求準(zhǔn)確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值。
六、評(píng)估依據(jù)
1、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》;
2、國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》和《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;
3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)“中評(píng)協(xié)(1996)03號(hào)”文頒發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》;
4、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定》和財(cái)企[20xx]20號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》及《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》;
5、W市政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)資料;
6、W政[20xx]39號(hào)《市人民政府關(guān)于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》;
7、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明：“W國(guó)用(20xx)字第157號(hào)、第158號(hào)、”，“W房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”;
8、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)和資產(chǎn)占有方法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
9、工程造價(jià)信息及房?jī)r(jià)信息;
10、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄等。
七、評(píng)估方法
根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類(lèi)型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)QS公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)用的房屋建筑物采用市場(chǎng)比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉(cāng)庫(kù)采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。
八、評(píng)估過(guò)程
本次評(píng)估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等全過(guò)程。主要步驟為：
1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。在接受評(píng)估后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人先行了解委托評(píng)估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估范圍、評(píng)估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評(píng)估基準(zhǔn)日、制定評(píng)估工作計(jì)劃并簽訂“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。
2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)資料，調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項(xiàng)指標(biāo)，填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，檢查、核實(shí)、驗(yàn)證其產(chǎn)權(quán)證明文件等資料。
3、評(píng)定估算：評(píng)估人員針對(duì)資產(chǎn)類(lèi)型，依據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察等情況，選擇評(píng)估方法，收集市場(chǎng)信息，評(píng)定估算委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。
4、提交報(bào)告：根據(jù)評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行整理、匯總、分析，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見(jiàn)，進(jìn)行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級(jí)審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。
九、特別事項(xiàng)說(shuō)明
1、本次評(píng)估結(jié)果，是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。
2、本次評(píng)估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)?lái)委估資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對(duì)評(píng)估值的影響，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。
十、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后的重大事項(xiàng)
評(píng)估基準(zhǔn)日后，在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
十一、評(píng)估報(bào)告的法律效力
1、本報(bào)告所稱(chēng)“評(píng)估價(jià)值”是指所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)的假設(shè)條件下，為本報(bào)告書(shū)所列明的目的而提出的公允估價(jià)意見(jiàn)。
2、本報(bào)告的'附件是構(gòu)成報(bào)告的重要組成部分，與報(bào)告書(shū)正文具有同等的法律效力。
3、本評(píng)估結(jié)論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以此評(píng)估結(jié)果作為底價(jià)或作價(jià)依據(jù)，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。
4、本評(píng)估結(jié)論僅供委托方為評(píng)估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開(kāi)。
5、本次評(píng)估是在獨(dú)立、公開(kāi)、科學(xué)、客觀的原則下作出的，我公司參加評(píng)估人員與委托方無(wú)任何利害關(guān)系，評(píng)估工作置于法律監(jiān)督之下，評(píng)估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
6、報(bào)告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。
7、本報(bào)告僅用于為委托方對(duì)外投資提供價(jià)值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對(duì)被評(píng)估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評(píng)估報(bào)告不當(dāng)所造成的后果與注冊(cè)評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。
十二、評(píng)估結(jié)論
列入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估價(jià)值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬(wàn)伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物評(píng)估值73,774,378元，土地使用權(quán)評(píng)估值50,341,179元。
十三、評(píng)估報(bào)告提出日期
本報(bào)告提出日期為20xx年7月21日
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 9
上級(jí)行：
為了規(guī)范信貸業(yè)務(wù)，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)上級(jí)行有關(guān)精神，我部推薦湖北嘉信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司為我行合作伙伴，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、該公司基本情況
xxx信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司原為xxx信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，20xx年因經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大變更為xxx信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司。該公司是經(jīng)湖北省財(cái)政廳、建設(shè)廳、國(guó)土資源廳（土地局）批準(zhǔn)，工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記成立的經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)專(zhuān)業(yè)性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。公司位于xxx市朝陽(yáng)中路文貿(mào)樂(lè)園南側(cè)，法定代表人為xxx，公司注冊(cè)資本：貳佰萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：xxxx，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營(yíng)范圍：資產(chǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；土地價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)咨詢(xún)、中介；舊車(chē)價(jià)格評(píng)估；車(chē)輛損失評(píng)估；保險(xiǎn)公估；工程造價(jià)咨詢(xún)；資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
xxx信達(dá)的執(zhí)業(yè)資格眾多。目前擁有《房地產(chǎn)估價(jià)資格證書(shū)》、《資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)》、《土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》、《工程造價(jià)咨詢(xún)單位資質(zhì)證書(shū)》及我市唯一的《湖北省涉案物品價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證》等資格證書(shū)，成為xx地區(qū)各種評(píng)估（咨詢(xún)、審計(jì)）資質(zhì)最全的專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
二、公司的優(yōu)勢(shì)
1、規(guī)范的公司化管理和質(zhì)量控制。xxx信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司原為xxx信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，20xx年3月，公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要正式變更為xxx信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司，公司在承繼原xxx信達(dá)良好管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，以企業(yè)組織形式變更為契機(jī)，嚴(yán)格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：資產(chǎn)評(píng)估及造價(jià)咨詢(xún)工作人員自律守則、人事管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、檔案管理制度、評(píng)估人員考核考評(píng)制度、客戶(hù)回訪制度、評(píng)估(咨詢(xún))報(bào)告書(shū)三級(jí)復(fù)核制度以及評(píng)估（咨詢(xún)）工作風(fēng)險(xiǎn)控制制度等，提高了公司的管理水平，保證了出具報(bào)告的質(zhì)量。
2、人力資源豐富、技術(shù)力量雄厚。xxx信達(dá)聚集了一大批執(zhí)業(yè)評(píng)估師和各類(lèi)技術(shù)專(zhuān)家�，F(xiàn)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師9名、注冊(cè)土地估價(jià)師10名、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師8名、注冊(cè)造價(jià)工程師8名、注冊(cè)會(huì)計(jì)師1名、研究員級(jí)高級(jí)工程師1名，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師2名，以及各類(lèi)精通機(jī)械設(shè)備、電子技術(shù)、土建安裝、財(cái)務(wù)管理等技術(shù)人才16人,員工均為大學(xué)以上學(xué)歷，其中碩士研究生3人。同時(shí)還長(zhǎng)期聘用一批經(jīng)驗(yàn)豐富的高、中級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，形成了以高、中級(jí)職稱(chēng)人員為主，其他人員為輔的良好的人員結(jié)構(gòu)層次。目前在xx地區(qū)，xxx信達(dá)各種評(píng)估資質(zhì)最全、人員綜合素質(zhì)最高的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。
3、公司內(nèi)學(xué)習(xí)氣氛十分濃厚，工作質(zhì)量高。公司評(píng)估師xxx于20xx年4月成為首批xx市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)的委員，雄厚的技術(shù)實(shí)力和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)為xx信達(dá)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)提供了強(qiáng)大的技術(shù)保障。
公司定期組織員工分析宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，及時(shí)搜集有關(guān)行業(yè)信息，對(duì)信息進(jìn)行甄別處理，調(diào)整相關(guān)評(píng)估數(shù)據(jù)，20xx年底，針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不全，影響評(píng)估精度的問(wèn)題，我公司通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，組織人員搜集資料，通過(guò)對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、量化，建立了房地產(chǎn)行業(yè)信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，并隨時(shí)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化進(jìn)行更新，成為我市首家擁有較為完善的專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)支持的`估價(jià)公司，這將極大的提高公司的報(bào)告質(zhì)量和公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，公司也加強(qiáng)了硬件的投入，目前已接通了寬帶網(wǎng)，建立了公司局域網(wǎng)，擁有計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等電子設(shè)備共計(jì)20余臺(tái)套，硬件水平的提高不僅提高了工作效率，縮短了向客戶(hù)交付報(bào)告的時(shí)間；同時(shí)還提高了報(bào)告質(zhì)量。
4、誠(chéng)信為本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)評(píng)估屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)是公司的宗旨。作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)性中介機(jī)構(gòu)，公司在從業(yè)過(guò)程中始終堅(jiān)持誠(chéng)信為本、竭誠(chéng)為客戶(hù)服務(wù)。公司要求業(yè)務(wù)人員時(shí)刻替客戶(hù)著想，幫助客戶(hù)做好評(píng)估前的基礎(chǔ)工作，評(píng)估中與客戶(hù)密切合作，想方設(shè)法維護(hù)客戶(hù)的利益。公司業(yè)務(wù)人員敬業(yè)精神強(qiáng)，業(yè)務(wù)嫻熟，講究時(shí)效。一旦接受委托，立即制訂方案，盡快進(jìn)入工作狀態(tài)，大量應(yīng)用現(xiàn)代化手段，高速高效高質(zhì)完成評(píng)估任務(wù)。
三、與我行合作情況
該公司自成立起就與我行建立了良好的合作關(guān)系。同時(shí)一批金融、法律、管理、工程技術(shù)等業(yè)界著名的專(zhuān)家、學(xué)者保持著密切的聯(lián)系。與各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)行政管理部門(mén)經(jīng)常溝通。在為客戶(hù)提供全面評(píng)估服務(wù)的基礎(chǔ)上，可勝任大量復(fù)雜具體的協(xié)調(diào)工作，使評(píng)估工作少走彎路，使客戶(hù)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)正式獲得評(píng)估成果。 該公司20xx年是我行簽約單位，目前在我行存款為xxx萬(wàn)元。
綜上所述，該公司依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，具有規(guī)范的公司化管理和質(zhì)量控制流程、人力資源豐富、技術(shù)力量雄厚等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)與我行有著良好合作關(guān)系，因此我部同意推薦該公司為我行合作單位。
以上情況特此報(bào)告。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 10
xx大地資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受xx市華欣汽車(chē)維修服務(wù)有限責(zé)任公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)委估的實(shí)物資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)委估資產(chǎn)于20xx年7月24日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方
委托方為xx市華欣汽車(chē)維修服務(wù)有限責(zé)任公司，該公司于20xx年5月12日經(jīng)xx市工商局行政管理局企業(yè)登記注冊(cè)分局（宜市）登記內(nèi)名預(yù)核字[20xx]第00792號(hào)《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》批準(zhǔn)，現(xiàn)正在辦理設(shè)立登記。
委托方為xx市華欣汽車(chē)維修服務(wù)有限責(zé)任公司股東xxx、xx。
二、評(píng)估目的
本次評(píng)估為xx市華欣汽車(chē)維修服務(wù)有限責(zé)任公司股東王春燕、王紅。擬設(shè)立公司投入的實(shí)物資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估范圍和對(duì)象
列入本次評(píng)估范圍的評(píng)估對(duì)象為xx市華欣汽車(chē)維修服務(wù)有限責(zé)任公司股東王春燕、王紅，擬設(shè)立公司投入的'實(shí)物資產(chǎn)。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本次評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日為20xx年7月24日，評(píng)估所采用價(jià)值均是評(píng)估基準(zhǔn)日的有效價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
五、評(píng)估原則
嚴(yán)格遵循資產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立、客觀、科學(xué)及專(zhuān)業(yè)性的工作原則，不受外界干擾和評(píng)估當(dāng)事人的影響，科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估和估算。
六、評(píng)估依據(jù)
（一）行為依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。
�。ǘ┓ㄒ�(guī)依據(jù)
1、參照國(guó)務(wù)院[1991]91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；
2、參照國(guó)資辦發(fā)[1992]36號(hào)文《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》；
3、國(guó)資辦發(fā)[1996]23號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》的通知；
4、財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知。
�。ㄈ┊a(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、委托方提供實(shí)物購(gòu)置發(fā)票及照片，發(fā)票號(hào)分別為:02872892、01146813、0177593。
2、委托方提供實(shí)物照片。
（四）取價(jià)依據(jù)及參考依據(jù)
1、委托方提供實(shí)物購(gòu)置發(fā)票及照片；
2、股東確認(rèn)價(jià)值；
3、市場(chǎng)詢(xún)價(jià)、調(diào)查及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄底稿。
七、評(píng)估方法
本次評(píng)估對(duì)實(shí)物采用重置成本法及全體股東確認(rèn)價(jià)值。
八、評(píng)估過(guò)程
根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，按照我公司與xx市華欣汽車(chē)維修服務(wù)有限責(zé)任公司簽訂的資產(chǎn)評(píng)估協(xié)議書(shū)所約定的事項(xiàng)，于20xx年7月20日開(kāi)始，經(jīng)過(guò)接受委托、資產(chǎn)清查、評(píng)估估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等過(guò)程。具體如下：
1、接受項(xiàng)目委托、明確評(píng)估目的，確定評(píng)估對(duì)象及范圍，選定評(píng)估基準(zhǔn)日和擬定評(píng)估方案；
2、資產(chǎn)清查：指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)，收集準(zhǔn)備資料，檢查核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證有關(guān)資料；
3、評(píng)定估算：現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)與鑒定，選擇評(píng)估方法，收集市場(chǎng)信息，具體計(jì)算；
4、評(píng)估匯總：對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總，并進(jìn)行評(píng)估結(jié)論分析，撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明與報(bào)告，進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核。
九、評(píng)估結(jié)論
截止評(píng)估基準(zhǔn)日，委托評(píng)估實(shí)物價(jià)值35萬(wàn)元（詳見(jiàn)后附實(shí)物評(píng)估明細(xì)表）。
十、評(píng)估報(bào)告法律效力
1、根據(jù)行業(yè)有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告有效期限為一年，即從20xx年7月24日至2009年7月23日，本評(píng)估結(jié)論僅供xx市華欣汽車(chē)維修服務(wù)有限責(zé)任公司為評(píng)估目的使用，不得作為其他經(jīng)濟(jì)目的使用。
2、本評(píng)估報(bào)告成立的前提條件適用于繼續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，即對(duì)評(píng)估的資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)和在公開(kāi)市場(chǎng)有公允價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行作價(jià)評(píng)定。
本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保以及特殊的交易方式可能追加的付出價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響。同時(shí)，本報(bào)告未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗拒力因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等其它條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
3、本報(bào)告專(zhuān)為委托人使用，并為本報(bào)告所列的目的而作。除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)政府管理部門(mén)外，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，除獲得我公司書(shū)面同意外，皆不得轉(zhuǎn)載于任何文件、公告及聲明。
十一、需要說(shuō)明的問(wèn)題
1、本次評(píng)估為xx市華欣汽車(chē)維修服務(wù)有限責(zé)任公司股東王春燕、王紅擬設(shè)立公司投入的實(shí)物資產(chǎn)提供價(jià)值參考，不對(duì)其他事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)。上述實(shí)物已于20xx年7月24日辦理實(shí)物轉(zhuǎn)移手續(xù)。
2、本報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則下作出的，我公司參加評(píng)估的工作人員與委托方無(wú)任何利害關(guān)系，評(píng)估工作是在有關(guān)法律監(jiān)督下完成的，評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中恪守職業(yè)道德和操作規(guī)范。
3、資產(chǎn)占有方對(duì)申報(bào)材料負(fù)完全的法律責(zé)任，對(duì)所填報(bào)資產(chǎn)的完整性、合法性、真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)其提供的文件資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 11
一、資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用
�。ㄒ唬┙�(jīng)濟(jì)體制改革的需要
基于過(guò)去十多年來(lái)經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，資產(chǎn)評(píng)估作為價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的補(bǔ)充，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的順利運(yùn)行提供了支持，為市場(chǎng)主體提供了決策參考。
在國(guó)企改制、資產(chǎn)交易等經(jīng)濟(jì)行為中，很多場(chǎng)合是根據(jù)評(píng)估結(jié)論直接確定交易價(jià)格、投資價(jià)格，評(píng)估作價(jià)在一定程度上成了法定定價(jià)機(jī)制。由于資產(chǎn)評(píng)估的作用被人們無(wú)意識(shí)地夸大，過(guò)高的期望值給監(jiān)管部門(mén)和社會(huì)公眾帶來(lái)了一定的誤解。同時(shí)，一些部門(mén)、企業(yè)和上市公司管理層有意甚至惡意利用資產(chǎn)評(píng)估作用及定位的模糊認(rèn)識(shí)，操縱評(píng)估結(jié)論、推卸決策責(zé)任。又由于資產(chǎn)特性、交易機(jī)制、市場(chǎng)供求等固有的局限，在某些資產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)、產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易時(shí)，可能出現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制失靈的狀況，也可能出現(xiàn)評(píng)估作價(jià)失實(shí)的情況，從而影響到整個(gè)評(píng)估行業(yè)的信用和社會(huì)公信力。
（二）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的新課題
中國(guó)金融不良資產(chǎn)的處置向中國(guó)的評(píng)估行業(yè)提供了機(jī)遇，同時(shí)也提出了新的課題。作為一個(gè)發(fā)展中的行業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和投融資體制改革的深化，資產(chǎn)評(píng)估已由為國(guó)有資產(chǎn)管理服務(wù)擴(kuò)展到為維護(hù)包括國(guó)有經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的各方經(jīng)濟(jì)主體的權(quán)益服務(wù)、為社會(huì)公眾的權(quán)益服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)必須逐步走向社會(huì)化、市場(chǎng)化和職業(yè)化。目前，社會(huì)公眾對(duì)其能否獨(dú)立、科學(xué)、客觀、公正執(zhí)業(yè)日益關(guān)注，而其順應(yīng)改革、把握機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、規(guī)范執(zhí)業(yè)的準(zhǔn)備仍顯不足。
2001年夏季，華融資產(chǎn)管理公司主辦了《金融不良資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)問(wèn)題研討會(huì)》，與會(huì)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及專(zhuān)業(yè)人士、各地評(píng)估公司的資深專(zhuān)家重點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)管理公司在資產(chǎn)處置過(guò)程中處置價(jià)格與評(píng)估價(jià)值嚴(yán)重背離的情況共同進(jìn)行了分析，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇及適用問(wèn)題進(jìn)行了理論和實(shí)踐的探討。與會(huì)專(zhuān)家呼吁評(píng)估行業(yè)重視對(duì)金融不良資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和評(píng)估方法的研究，盡快從方法上解決不良資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。這一專(zhuān)題研討會(huì)及其成果受到了行業(yè)協(xié)會(huì)的重視，《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估雜志》專(zhuān)欄登載了相關(guān)研討文章，引起評(píng)估業(yè)界廣泛關(guān)注。
可以肯定地講，金融不良資產(chǎn)的處置和評(píng)估推進(jìn)了我國(guó)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)與不良債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的研究已經(jīng)開(kāi)始成為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的新焦點(diǎn)、新課題。我國(guó)銀行業(yè)自20世紀(jì)90年代初以來(lái)，越來(lái)越多地對(duì)貸款項(xiàng)目采用抵押等擔(dān)保方式。但在當(dāng)前的金融不良債權(quán)的`產(chǎn)生以及不良債權(quán)資產(chǎn)的處置中集中暴露出抵押資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)存在較大問(wèn)題。問(wèn)題的產(chǎn)生既有來(lái)自貸款申請(qǐng)人和銀行的問(wèn)題，也有評(píng)估行業(yè)自身存在的問(wèn)題：
1、職業(yè)道德層面，迎合客戶(hù)利益，高估抵押品價(jià)值甚至出具虛假、不實(shí)評(píng)估報(bào)告；
2、技術(shù)理論層面，沒(méi)有對(duì)抵押品評(píng)估進(jìn)行必要的研究和規(guī)范。
如何從價(jià)值類(lèi)型的選擇和方法的運(yùn)用方面解決這個(gè)抵押權(quán)與處分權(quán)相對(duì)應(yīng)的抵押品估價(jià)及其變現(xiàn)問(wèn)題，已經(jīng)引起中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的重視。行業(yè)協(xié)會(huì)已在組織編寫(xiě)《不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》，加強(qiáng)抵押品評(píng)估管理、規(guī)范抵押評(píng)估業(yè)務(wù)、維護(hù)金融資產(chǎn)安全的行業(yè)技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)誠(chéng)信要求正在醞釀之中。
二、不良資產(chǎn)處置與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)問(wèn)題
�。ㄒ唬┍P(pán)活金融不良資產(chǎn)須注重成本效益
資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，尤其是不良資產(chǎn)的評(píng)估對(duì)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)講亦是新課題，需要有一個(gè)熟悉、探索和突破的過(guò)程。
資產(chǎn)管理公司作為評(píng)估報(bào)告的使用者，目前也還缺乏對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)評(píng)估技術(shù)、理論的深入了解和研究，這種情況會(huì)影響對(duì)資產(chǎn)評(píng)估作用的認(rèn)識(shí)并有礙于對(duì)評(píng)估報(bào)告的全面理解及正確使用。因此，資產(chǎn)管理公司的員工，必須在實(shí)踐中不斷提高自己認(rèn)識(shí)問(wèn)題、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。
就目前我國(guó)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平而言，評(píng)估報(bào)告中存在某些“技術(shù)與質(zhì)量缺陷”，應(yīng)該說(shuō)如同金融債權(quán)中出現(xiàn)了不良債權(quán)一樣，是問(wèn)題而非主流。隨著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)準(zhǔn)入、行業(yè)自律以及檢查、管理等措施到位，相信這些問(wèn)題會(huì)在市場(chǎng)中不斷得以規(guī)范。而對(duì)于資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，急需解決和始終呼吁的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題則是評(píng)估價(jià)值的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題的解決需要從理論上、方法上創(chuàng)造條件，使評(píng)估行業(yè)能為不良債權(quán)資產(chǎn)做特體服務(wù)，從而避免和減少對(duì)不良債權(quán)資產(chǎn)這種特殊資產(chǎn)評(píng)估的盲目性。
從理論上講，評(píng)估的目的是為處置定價(jià)提供參考依據(jù)，而實(shí)際上，資產(chǎn)管理公司所面臨的是誠(chéng)信缺失、法度不足的處置環(huán)境，這不僅為實(shí)現(xiàn)處置回收最大化增添了阻力，同時(shí)也限制了資產(chǎn)評(píng)估作用的發(fā)揮。由于受到諸多因素的影響和制約，資產(chǎn)管理公司很難采取相對(duì)理想的投資銀行運(yùn)作手段，以實(shí)現(xiàn)純粹市場(chǎng)定價(jià)和回收價(jià)值最大化。在這樣的情況下，需要以實(shí)事求是的態(tài)度和相對(duì)靈活的策略應(yīng)對(duì)環(huán)境、把握商機(jī)，實(shí)現(xiàn)處置回收的工作目標(biāo)。
相對(duì)于資產(chǎn)品種多樣和處置商機(jī)多變的客觀實(shí)際，“原則上先評(píng)估后處置”
的管理要求在執(zhí)行過(guò)程中顯得難以把握。監(jiān)管部門(mén)通常比較容易關(guān)注“為什么不評(píng)估”？并不在乎“評(píng)估了有沒(méi)有用”？這在一定程度上會(huì)促使資產(chǎn)管理公司為了規(guī)避自己的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，不計(jì)成本不加區(qū)別地進(jìn)行評(píng)估，反而忽視了成本效益原則。這實(shí)在是應(yīng)該認(rèn)真加以研究的。
�。ǘ┛陀^地看待歷史與面對(duì)現(xiàn)實(shí)
金融不良債權(quán)形成的原因較為復(fù)雜。國(guó)家賦予資產(chǎn)管理公司三項(xiàng)任務(wù)：防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)、處置金融不良資產(chǎn)、幫助國(guó)有企業(yè)脫困。也就是說(shuō)，不僅要處置變現(xiàn)，最大限度地挽回?fù)p失，還要配合國(guó)企改革，推進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)的整合，解決優(yōu)化資源配置和盤(pán)活存量資產(chǎn)的問(wèn)題。
目前的金融不良債權(quán)往往形成于多年之前。當(dāng)時(shí)不少抵貸資產(chǎn)中是房子抵給一家銀行，土地抵給另一家銀行，或者只抵押房子不抵押土地。而國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的“房地合一”政策是在此之后，所以，在資產(chǎn)處置時(shí)只能對(duì)有處分權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估和處置。同理，債務(wù)人以多年前地方政府對(duì)于“商住用地”的規(guī)劃獲得的抵押貸款，而至今未能實(shí)現(xiàn)土地的開(kāi)發(fā)利用，也只能根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行估值和處置。
�。ㄈ┕_(kāi)市場(chǎng)操作公開(kāi)市場(chǎng)操作，是資產(chǎn)管理公司遵循的重要原則。但由于政策與環(huán)境的不相適宜，又往往造成了諸多方面的看法不盡一致。
金融不良資產(chǎn)的政策性剝離與商業(yè)性消化方式，足以使資產(chǎn)管理公司承擔(dān)著比實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸更重要的社會(huì)政治責(zé)任，處理著比資產(chǎn)變現(xiàn)更困難的社會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾。
然而，市場(chǎng)本身是各種利益得以均衡的載體。處置不良資產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)操作，不僅有利于規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)，還有利于促進(jìn)市場(chǎng)培育。應(yīng)該承認(rèn)，市場(chǎng)的培育與發(fā)展是個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，即便是不成熟的市場(chǎng)也有形成市場(chǎng)價(jià)格的機(jī)遇。
由于資產(chǎn)評(píng)估只估算資產(chǎn)或權(quán)益的價(jià)值，至于社會(huì)安定需要成本，以及利益均衡等問(wèn)題，既屬?lài)?guó)計(jì)民生又有市場(chǎng)博弈，評(píng)估師無(wú)法考慮。因此，在目前的市場(chǎng)狀況下，資產(chǎn)管理公司肩負(fù)幾千億元不良資產(chǎn)的處置壓力，面對(duì)相對(duì)失衡的市場(chǎng)供求及有限的投資者，是必須以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為依據(jù)，一味討論定價(jià)的合理性以顯示公正，還是尊重市場(chǎng)，兼顧環(huán)境的客觀性以實(shí)現(xiàn)落袋為安？這也許應(yīng)該是多解的答案。
2002年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者的理論貢獻(xiàn)就在于把心理學(xué)研究和經(jīng)濟(jì)學(xué)研究結(jié)合在一起，通過(guò)對(duì)認(rèn)知心理的研究，揭示并證明了人類(lèi)的行為動(dòng)機(jī)對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制下差異的形成有著重要影響。慶幸“行為經(jīng)濟(jì)學(xué)”的誕生，多少減輕了我們心中的郁悶。
20xx年財(cái)政部《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置管理辦法》修訂版已有明顯的政策導(dǎo)向，“以資產(chǎn)處置的實(shí)際需要和成本效益原則考慮是否需要評(píng)估”這一規(guī)定，為資產(chǎn)管理公司提供了新的制度環(huán)境和工作標(biāo)準(zhǔn)，以及事實(shí)求是地開(kāi)展工作的條件。伴隨商業(yè)性收購(gòu)及市場(chǎng)化處置業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以資產(chǎn)評(píng)估作為交易定價(jià)依據(jù)將不是惟一和必須的途徑。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 12
委托方：xxx股份有限公司
資產(chǎn)占有方：xxx股份有限公司
被評(píng)單位：xxx股份有限公司
評(píng)估目的：xxx股份有限公司發(fā)行人民幣普通股。為此需對(duì)此目的及xxx股份有限公司的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，為貴州茅臺(tái)有限公司招股工作提供價(jià)值參考依據(jù)。
評(píng)估基準(zhǔn)日：20xx年xx月xx日
評(píng)估范圍及評(píng)估對(duì)象：包括流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債等。資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表列示的本公司總資產(chǎn)為74,123.96萬(wàn)元，負(fù)債為51,886.77萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬(wàn)元。評(píng)估方法：采用單項(xiàng)資產(chǎn)加和法。
評(píng)估結(jié)論：
以下摘評(píng)估報(bào)告：
資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表列示的總資產(chǎn)評(píng)估值為76,809.49萬(wàn)元，負(fù)債評(píng)估值為51,978.86萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評(píng)估值為24,830.63萬(wàn)元。
評(píng)估機(jī)構(gòu)：xxxxx
伐定代表人：xxxxxx
總評(píng)估師：xxxxxx
報(bào)告出具日期：xxxxxx
項(xiàng)目名稱(chēng)xxx股份有限公司招股項(xiàng)目。
一、緒言
本會(huì)計(jì)事務(wù)所接受xxx股份有限公司委托,根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)為評(píng)估目的而涉及的全部資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允的反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況和評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
二、委托方和資產(chǎn)占有方概況
(一)委托方簡(jiǎn)介
委托方：xxx股份有限公司。
注冊(cè)地址: xxxxxx
法定代表人：xxxx
注冊(cè)資本：成立時(shí)注冊(cè)資本為人民幣xxxx萬(wàn)元
企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司
經(jīng)營(yíng)范圍：xxxx
(二)資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
貴州茅臺(tái)份有限公司
三、評(píng)估目的
為配合x(chóng)xx股份有限公司發(fā)行人民幣普通股，本次評(píng)估即為該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的xxx股份有限公司資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值提供參考依據(jù)。
四、評(píng)估范圍及對(duì)象
包括流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債等。資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表列示的本公司總資產(chǎn)為74,123.96萬(wàn)元，負(fù)債為51,886.77萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬(wàn)元。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
xxxxxx
六、評(píng)估原則
根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本公司及評(píng)估人員遵循以下原則進(jìn)行評(píng)估：
1、工作原則：獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評(píng)估原則
(1)、獨(dú)立性原則：資產(chǎn)評(píng)估工作由具有資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理機(jī)構(gòu)授予資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)獨(dú)立進(jìn)行操作，不受被評(píng)估資產(chǎn)各方當(dāng)事人利益和外界干擾的影響。評(píng)估機(jī)構(gòu)及操作人員與被評(píng)估資產(chǎn)各方當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系；
(2)、公正、客觀性原則：評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，采用符合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)和方法，得出合理、可信、公正的評(píng)估結(jié)論；
(3)、科學(xué)性原則：在具體評(píng)估過(guò)程中，根據(jù)特定目的，制定科學(xué)的評(píng)估方案，采用科學(xué)的評(píng)估程序和方法，用資產(chǎn)評(píng)估基本原理指導(dǎo)評(píng)估操作。
2、操作原則：資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)、替代性、公開(kāi)市場(chǎng)原則等。
(1)、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則和產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則：評(píng)估中根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)；
(2)、替代性原則：同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種時(shí)，選用最低的一種；
(3)、公開(kāi)市場(chǎng)原則：評(píng)估選取的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論都可以在公開(kāi)市場(chǎng)存在或成立，交易條件公開(kāi)并且不具有排他性。
本次資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，本公司評(píng)估人員按照國(guó)家有關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理及資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律法規(guī)以及《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》(試行)、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的.要求，遵循以上基本原則，對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以保證客觀、公正地反映評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允市場(chǎng)價(jià)值。
七、評(píng)估依據(jù)
(一)主要法規(guī)依據(jù)
1.國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法及其施行細(xì)則；
2.原國(guó)家國(guó)資局轉(zhuǎn)發(fā)的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》；
3.財(cái)政部財(cái)評(píng)字(1999)第91號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》；
4.參照國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)管理暫行條例；
5.企業(yè)財(cái)務(wù)通則、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)制度；
6.其他法律法規(guī)。
(二)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
xxx股份有限公司招股項(xiàng)目。
(三)重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件
1.投資合同、協(xié)議；
2.車(chē)輛行駛證；
3.房地產(chǎn)權(quán)證；
4.其他相關(guān)證明材料或文件。
(四)采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
1、全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格信息；
2、上海東華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告。
(五) 參考資料及其他
1.委托單位提供的評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表及賬冊(cè)與憑證；
2.委托單位提供的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表；
3.上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司技術(shù)統(tǒng)計(jì)資料；
4.其他有關(guān)價(jià)格資料。
八、評(píng)估方法
概述本次評(píng)估采用單項(xiàng)資產(chǎn)加和法，對(duì)各項(xiàng)評(píng)估對(duì)象具體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)主要采用重置成本法，對(duì)房屋建筑物的評(píng)估主要采用收益法。
貨幣資金對(duì)貨幣資金按核實(shí)及調(diào)整后的賬面值評(píng)估。
應(yīng)收款項(xiàng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)按核實(shí)及調(diào)整后的賬面值扣減估計(jì)的壞賬損失后確定評(píng)估值評(píng)估。
存貨對(duì)存貨根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格信息或企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格查詢(xún)?nèi)〉矛F(xiàn)行市價(jià)，作為存貨的重置單價(jià)，再結(jié)合存貨數(shù)量確定評(píng)估值。對(duì)于現(xiàn)行市價(jià)與帳面單價(jià)相差不大的存貨，按帳面單價(jià)作為重置單價(jià)；對(duì)產(chǎn)成品，現(xiàn)行出廠市價(jià)扣除與銷(xiāo)售相關(guān)的費(fèi)用、稅金(含所得稅)，并按照銷(xiāo)售狀況扣除適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，然后確定評(píng)估單價(jià)；在產(chǎn)品根據(jù)其約當(dāng)產(chǎn)量比照產(chǎn)成品評(píng)估；對(duì)損壞、變質(zhì)、不合格、型號(hào)過(guò)時(shí)的存貨按照殘余價(jià)值或以重置全價(jià)為基礎(chǔ)折扣后確定評(píng)估值；對(duì)在用低值易耗品，考慮成新率因素后確定評(píng)估值。
長(zhǎng)期投資通過(guò)對(duì)被投資單位的經(jīng)營(yíng)情況、基準(zhǔn)日的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)狀況等詳細(xì)分析后判斷后，根據(jù)被投資單位經(jīng)審計(jì)后會(huì)計(jì)報(bào)表列示的凈資產(chǎn)結(jié)合投資比例確定評(píng)估值；對(duì)無(wú)法了解到被投資單位目前經(jīng)營(yíng)狀況和取得相關(guān)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)資料的長(zhǎng)期股權(quán)投資按賬面值列示。
固定資產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)設(shè)備評(píng)估，采用重置成本法評(píng)估，根據(jù)重置全價(jià)及成新率確定評(píng)估值；對(duì)房屋建筑物主要采用重置成本法評(píng)估。
負(fù)債對(duì)負(fù)債按核實(shí)及調(diào)整后的賬面值確定評(píng)估值。
九、評(píng)估過(guò)程
我們根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估和產(chǎn)權(quán)核實(shí)，具體步驟如下：
1、與委托方接洽，聽(tīng)取公司有關(guān)人員對(duì)該單位情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，了解評(píng)估目的、評(píng)估范圍及其評(píng)估對(duì)象，確定評(píng)估基準(zhǔn)日，簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)，擬定評(píng)估方案；
2、指導(dǎo)企業(yè)填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表；
3、對(duì)該單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)申報(bào)表進(jìn)行征詢(xún)、鑒別，選定評(píng)估方法；根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容，與該單位有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物核實(shí)和調(diào)查，對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄，并與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理情況；查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和有關(guān)機(jī)器設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)及事故記錄等資料；開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研詢(xún)價(jià)工作，收集市場(chǎng)價(jià)格資料；
4、根據(jù)各評(píng)估人員對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)勘查的初步結(jié)果，進(jìn)行評(píng)定估算；各評(píng)估人員進(jìn)行匯總分析工作，確認(rèn)評(píng)估工作中沒(méi)有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善；
5、根據(jù)評(píng)估工作情況，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，并經(jīng)三級(jí)審核，在與委托方交換意見(jiàn)后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。
十、評(píng)估結(jié)論
賬面值資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表列示的賬面總資產(chǎn)為74,123.96萬(wàn)元，負(fù)債為51,886.77萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬(wàn)元。
調(diào)整后賬面值清查調(diào)整后，資產(chǎn)為74,123.96萬(wàn)元，負(fù)債為51,886.77萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評(píng)估值為22,237.19萬(wàn)元
評(píng)估值經(jīng)評(píng)估，資產(chǎn)總額評(píng)估值為76,809.49萬(wàn)元，負(fù)債評(píng)估值為51,978.86萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評(píng)估值為24,830.63萬(wàn)元。
其他評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表，評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦卤怼?/p>
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明
1.本報(bào)告中一般未考慮評(píng)估增減值所引起的稅負(fù)問(wèn)題，委托方在使用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考慮稅負(fù)問(wèn)題并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。
2.本報(bào)告不對(duì)管理部門(mén)決議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會(huì)計(jì)憑證及其他中介機(jī)構(gòu)出具的文件等證據(jù)資料本身的合法性、完整性、真實(shí)性負(fù)責(zé)。
3.本報(bào)告對(duì)被評(píng)資產(chǎn)所進(jìn)行的調(diào)整和評(píng)估是為了客觀反映評(píng)估結(jié)果，評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)意要求該單位必須按本報(bào)告進(jìn)行相關(guān)的帳務(wù)處理，是否進(jìn)行及如何進(jìn)行有關(guān)的帳務(wù)處理，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
十二、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)
1.需要說(shuō)明的是，評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)可能影響評(píng)估結(jié)論.
2.截止評(píng)估報(bào)告提出日期，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)占有方存在其他任何重大事項(xiàng)。
3.如果存在評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。
4.若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
5.若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值已產(chǎn)生了明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值。
十三、價(jià)值類(lèi)型或定義.
本報(bào)告所稱(chēng)“評(píng)估價(jià)值”，是指所約定的評(píng)估范圍與對(duì)象在本報(bào)告約定的評(píng)估原則、假設(shè)和前提條件下，按照本報(bào)告所述程序和方法，僅為本報(bào)告約定評(píng)估目的服務(wù)而提出的評(píng)估意見(jiàn)。
十四、評(píng)估報(bào)告成立的前提條件和假設(shè)條件
1.本報(bào)告除特別說(shuō)明外，對(duì)即使存在或?qū)?lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式等影響評(píng)估價(jià)值的非正常因素沒(méi)有考慮，且本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其它不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
2.本次評(píng)估假定國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大變化；行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無(wú)重大變化；經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及的稅收政策、信貸利率等無(wú)重大變化。
3.本次評(píng)估假定被評(píng)估企業(yè)及其資產(chǎn)在未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。
4.當(dāng)上述條件以及評(píng)估中遵循的評(píng)估原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)論一般不成立，評(píng)估報(bào)告一般會(huì)失效。
十五、評(píng)估報(bào)告法律效力
(一)評(píng)估報(bào)告使用范圍
1.本報(bào)告專(zhuān)為委托方所使用，并為本報(bào)告所列明的目的而服務(wù)，以及按規(guī)定報(bào)送有關(guān)政府管理部門(mén)審查。
2.除非事前征得評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面明確同意，對(duì)于任何其它用途、或被出示或掌握本報(bào)告的任何其他人，評(píng)估機(jī)構(gòu)不承認(rèn)或承擔(dān)責(zé)任。
3.評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不會(huì)隨意向他人提供或公開(kāi)。
4.評(píng)估報(bào)告書(shū)及其相關(guān)材料系反映評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)水平與執(zhí)業(yè)技能、技巧，委托方及獲得、使用、審核報(bào)告的相關(guān)單位未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，不得隨意向他人提供或公開(kāi)。
5.本報(bào)告含有的若干附件、評(píng)估明細(xì)表及評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的專(zhuān)供政府或行業(yè)管理部門(mén)審核的其他正式材料，與本報(bào)告具有同等法律效力，及同樣的約束力。
(二)報(bào)告中有關(guān)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬說(shuō)明的效力
根據(jù)《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(會(huì)協(xié)[2003]18號(hào))：
1.委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)對(duì)所提供評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。
2.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍。
3.本評(píng)估報(bào)告不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供任何保證。
(三)評(píng)估報(bào)告有效期
1.本評(píng)估結(jié)論的有效期按現(xiàn)行規(guī)定為壹年，從評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年10月28日起計(jì)算至20xx年10月28日有效。
2.超過(guò)評(píng)估報(bào)告有效期不得使用本評(píng)估報(bào)告。
(四)涉及國(guó)有資產(chǎn)項(xiàng)目的特殊約定
如本評(píng)估項(xiàng)目涉及國(guó)有資產(chǎn)，而本報(bào)告未經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)備案、核準(zhǔn)或確認(rèn)并取得相關(guān)批復(fù)文件，則本報(bào)告不得作為經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。
(五)評(píng)估報(bào)告解釋權(quán)
本評(píng)估報(bào)告意思表達(dá)解釋權(quán)為出具報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)，除國(guó)家法律、法規(guī)有明確的特殊規(guī)定外，其他任何單位和部門(mén)均無(wú)權(quán)解釋。
十六、評(píng)估報(bào)告提出日期
20xx年xx月xx日
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 13
一、委托方、資產(chǎn)持有方及評(píng)估報(bào)告其他使用方
1、委托方、資產(chǎn)持有方:xx汽車(chē)制造廠，主營(yíng)業(yè)務(wù):汽車(chē)制造，該制造廠屬于本行業(yè)同類(lèi)產(chǎn)品的中型骨干企業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。
2、評(píng)估報(bào)告其他使用方:企業(yè)合資經(jīng)營(yíng)相對(duì)應(yīng)的出資公證機(jī)構(gòu)及法律、法規(guī)另有規(guī)定的使用方。
二、評(píng)估目的
為委托方合資項(xiàng)目出資公證這一經(jīng)濟(jì)行為提供資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍
本次評(píng)估對(duì)象為委托方委托評(píng)估的以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值反映的企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值。
本次評(píng)估的范圍為委托方擬進(jìn)行合資的汽車(chē)制造廠整體持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，具體包含企業(yè)近3年來(lái)的各項(xiàng)收入支出現(xiàn)金流，以及對(duì)未來(lái)5年的凈現(xiàn)金流量的測(cè)算。
四、價(jià)值類(lèi)型及定義
本次評(píng)估所使用的價(jià)值類(lèi)型為持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。
持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指被評(píng)估企業(yè)按照評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的用途、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去所能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益或現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日定為20xx年1月1日，這樣與實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)勘察、評(píng)估信息資料分析以及評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日期較為接近，有利于評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)。評(píng)估中所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)估基準(zhǔn)日有效的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
六、評(píng)估依據(jù)
1、法律法規(guī)依據(jù)
(1)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第91號(hào)(1991年)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》;
(2)原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資發(fā)[1992]第36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;
(3)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令(2005年)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》;
(4)其他與本項(xiàng)評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)。
2、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)
(1)財(cái)政部發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》;
(2)財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》;
(3)中評(píng)協(xié)發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》;
(4)中注協(xié)發(fā)布的《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》;
(5)其他與本項(xiàng)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估準(zhǔn)則、規(guī)范。
3、取價(jià)依據(jù)及參考依據(jù)
(1)企業(yè)于評(píng)估基準(zhǔn)日的會(huì)計(jì)報(bào)表;
(2)企業(yè)最近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表;
(3)企業(yè)提供的銀行對(duì)賬單、有關(guān)財(cái)務(wù)憑證等;
(4)企業(yè)提供的有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明。
七、評(píng)估方法
本次評(píng)估所使用的主要方法為企業(yè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的分段收益法。
收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于企業(yè)發(fā)展的某一個(gè)期間，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可能處于不穩(wěn)定狀態(tài)，因此企業(yè)的收益也是不穩(wěn)定的，而在這個(gè)不穩(wěn)定期間之后，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可能會(huì)達(dá)到某種均衡狀態(tài)，其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進(jìn)行變化的，故而采用企業(yè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的分段收益法進(jìn)行評(píng)估。
八、評(píng)估過(guò)程
評(píng)估時(shí)間從20xx年11月16日至20xx年11月17日，經(jīng)過(guò)接受委托、資產(chǎn)清查、評(píng)定估算、評(píng)定匯總、提交報(bào)告等過(guò)程，具體如下:
1、接受委托:20xx年11月16日，評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托方項(xiàng)目委托、明確評(píng)估目的、確定評(píng)估對(duì)象及范圍，選定評(píng)估基準(zhǔn)日和擬定評(píng)估工作方案。
2、資產(chǎn)清查:20xx年11月16日-17日，評(píng)估人員首先指導(dǎo)委托方收集準(zhǔn)備資料，并與委托方工作人員一起共同現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)委托評(píng)估的資產(chǎn)，驗(yàn)證有關(guān)資料。
3、評(píng)定估算:本次股東權(quán)益評(píng)估采用收益法
(1)被評(píng)估企業(yè)有關(guān)歷史資料的統(tǒng)計(jì)分析
根據(jù)本次評(píng)估目的及價(jià)值類(lèi)型對(duì)評(píng)估信息資料的要求，對(duì)評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日以前年度的財(cái)務(wù)決算和有關(guān)資料進(jìn)行了整理分析。評(píng)估人員采用的主要指標(biāo)有銷(xiāo)售收入、成本、利潤(rùn)以及企業(yè)凈現(xiàn)金流量。通過(guò)該制造廠工作人員的介紹以及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并根據(jù)制造廠提供的近3年的財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)資料，在整理分析的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)人員熟悉了改制造廠生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展前景，并進(jìn)行了企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)與獲利能力分析。得出了以下基本結(jié)論:
(1.1)該制造廠成長(zhǎng)較快。根據(jù)該企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表可知，企業(yè)前幾年的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等都為正數(shù)，平穩(wěn)增長(zhǎng)且波動(dòng)幅度不大，表明該制造廠的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)比較穩(wěn)定。從近3年的實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力是可以合理預(yù)期的。
(1.2)企業(yè)的盈利除了運(yùn)用于加薪和獎(jiǎng)勵(lì)以外，其他主要用于產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和技術(shù)更新，并開(kāi)始注重職工的培訓(xùn)。
(1.3)企業(yè)已由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了主動(dòng)式市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向，已初步建立起管理信息系統(tǒng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)以及技術(shù)情報(bào)網(wǎng)絡(luò)。
(2)企業(yè)未來(lái)發(fā)展情況的分析、預(yù)測(cè)
(2.1)經(jīng)過(guò)數(shù)年的技術(shù)更新和改造，該制造廠的技術(shù)基礎(chǔ)已經(jīng)基本達(dá)到了中等先進(jìn)水平，技術(shù)裝備處于同行業(yè)中的上等水平。如果能夠籌集到足夠的資金，經(jīng)過(guò)兩年的努力，該制造廠將能追上中等發(fā)達(dá)國(guó)家同行業(yè)的企業(yè)的技術(shù)水平。
(2.2)該制造廠的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，資信等級(jí)高，籌資渠道暢通。
(2.3)一方面，由于產(chǎn)品的改型，該制造廠已經(jīng)贏得市場(chǎng);另一方面，由于代理商以及企業(yè)直銷(xiāo)的努力，該制造廠已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生品牌效應(yīng)。目前，該制造廠所生產(chǎn)新型車(chē)的性?xún)r(jià)比偏高，但還具有較大的成本降低空間，隨著技術(shù)組織措施的到位以及產(chǎn)銷(xiāo)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，可望在半年左右的時(shí)間內(nèi)降價(jià)、增加利潤(rùn)。
(2.4)在今后的一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策不會(huì)發(fā)生重大的變化，經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)合理的預(yù)測(cè)和多方論證發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景是樂(lè)觀的。
(3)相關(guān)參數(shù)說(shuō)明
為了增強(qiáng)發(fā)展后勁，該制造廠在未來(lái)頭兩年進(jìn)一步加大技術(shù)改造方面的資金投入，到未來(lái)第三年基本掃尾，然后堅(jiān)持追加發(fā)展投入。從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，該制造廠的'收益在永續(xù)期仍將保持4%左右的增長(zhǎng)速度。所得稅率按25%計(jì)算。
結(jié)合銀行利率為參照的安全利率和行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，該制造廠所在行業(yè)的平均收益率水平大約為11%。
(4)評(píng)定估算
由于該企業(yè)在未來(lái)用續(xù)期內(nèi)的收益將保持4%左右的增長(zhǎng)速度，而未來(lái)頭兩年的將加大技術(shù)改造的資金投入，到第三年基本掃尾，故對(duì)該企業(yè)的價(jià)值評(píng)估基于評(píng)估基準(zhǔn)日后的未來(lái)五年凈現(xiàn)值與固定增速的永續(xù)期凈現(xiàn)值分段計(jì)算。分段法數(shù)學(xué)表達(dá)式為:
企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
九、評(píng)估假設(shè)
本項(xiàng)目采用持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)。
十、評(píng)估結(jié)果
按收益法中的分段法評(píng)估思路估算，企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值為49,120.2萬(wàn)元。企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值的評(píng)估步驟為:
(1)計(jì)算未來(lái)5年(20xx-2015)企業(yè)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和:
2693.6+2667.2+3118.6+3651.6+3767.6=15898.6(萬(wàn)元)
(2)從未來(lái)第6年(2016)年開(kāi)始，計(jì)算永久性現(xiàn)金流量現(xiàn)值
將未來(lái)永久性收益折成未來(lái)第5年(2015年)的價(jià)值:
企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
按第5年的折現(xiàn)系數(shù)，將企業(yè)預(yù)期第二段收益價(jià)值折成現(xiàn)值:
企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
(3)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值的評(píng)估價(jià)值
2693.6+2667.2+3118.6+3651.6+3767.6+33221.6=49120.2(萬(wàn)元)
截止評(píng)估基準(zhǔn)日，納入評(píng)估范圍的企業(yè)股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為49,120.2萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣肆拾玖億壹仟貳佰萬(wàn)貳仟元整。
本評(píng)估結(jié)論系對(duì)基于評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的反映。評(píng)估結(jié)論系根據(jù)本報(bào)告書(shū)所述評(píng)估假設(shè)、原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出，評(píng)估結(jié)論只有在上述評(píng)估假設(shè)、原則、依據(jù)、前提存在的條件下，以及委托方所提供的所有原始文件都是真實(shí)與合法的條件下成立。評(píng)估結(jié)果沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的特殊交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、有關(guān)法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
評(píng)估基準(zhǔn)日后，評(píng)估報(bào)告有效期以?xún)?nèi)，經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)若發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，若資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型或價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
本評(píng)估結(jié)論的有效使用期限從評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算,即有效期從20xx年11月16日至2012年11月15日。
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明
1、本次評(píng)估依據(jù)委托方提供的委托范圍進(jìn)行評(píng)估，如產(chǎn)權(quán)及其他方面出現(xiàn)問(wèn)題由委托方承擔(dān)一切法律責(zé)任;
2、委托方對(duì)申報(bào)材料負(fù)完全的法律責(zé)任，對(duì)所申報(bào)資產(chǎn)以及所提供資料的完整性、合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé)，并對(duì)其提供的文件資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任;
3、委托方承諾委估股東全部權(quán)益未涉及抵押、擔(dān)保及相關(guān)法律訴訟等事項(xiàng)。
4、在評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用了職業(yè)判斷。職業(yè)判斷的合理與否既與委托方提供的與本次評(píng)估相關(guān)資料的真實(shí)、合法、完整、有效相關(guān)，亦與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)能力相關(guān)。因此本次評(píng)估目的的相關(guān)各方在使用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)綜合考慮影響評(píng)估結(jié)論的各種因素。對(duì)于無(wú)法觀察到的資產(chǎn)是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及評(píng)估人員能力所無(wú)法達(dá)到的，不能僅靠本評(píng)估結(jié)論作為決斷。總之，本評(píng)估報(bào)告的使用人應(yīng)審慎使用本報(bào)告。
以上特別事項(xiàng)敬請(qǐng)報(bào)告使用人予以特別關(guān)注。
十二、評(píng)估報(bào)告的限制說(shuō)明
1、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍，本報(bào)告不具有對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)的效力。評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員僅對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值提供參考依據(jù)。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
2、評(píng)估報(bào)告成立的前提條件適用持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)。即對(duì)評(píng)估的資產(chǎn)是在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行作價(jià)評(píng)定。
3、評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則確定的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，沒(méi)有考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。當(dāng)前述評(píng)估目的等條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)使用原則等情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
4、本評(píng)估報(bào)告依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。本評(píng)估結(jié)論的使用期限為一年，即從20xx年11月16日起到2012年11月15日止的期限內(nèi)有效。
5、本評(píng)估結(jié)論僅供委托方擬合資經(jīng)營(yíng)這一經(jīng)濟(jì)目的使用，不能作為其他經(jīng)濟(jì)目的使用。
6、本評(píng)估結(jié)論僅供僅供xx汽車(chē)制造廠合資項(xiàng)目的出資公證使用，因使用不當(dāng)造成的后果，與本評(píng)估報(bào)告無(wú)關(guān)。
十三、評(píng)估報(bào)告提出日期
二〇xx年十一月十七日。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 14
一、基本概況
某公司欲以公司擁有的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對(duì)外聯(lián)營(yíng)投資，故委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該進(jìn)口設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
設(shè)備名稱(chēng)：圖像設(shè)計(jì)系統(tǒng)
規(guī)格型號(hào)：STORK
設(shè)備產(chǎn)地：德國(guó)xx廠家
啟用日期：1998年7月
賬面價(jià)值：11,000,000.00元
賬面凈值：9,000,000.00元
(1) FOB價(jià)為EUR(歐元)560,000.00元。該價(jià)格系向德國(guó)xx廠家詢(xún)得，評(píng)估基準(zhǔn)日歐元與美元匯率為1.0196，評(píng)估基準(zhǔn)日美元與人民幣匯率中間價(jià)為8.2789。
(2) 根據(jù)《當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》及《中華人民共和國(guó)上海海關(guān)公告——外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄》規(guī)定，除設(shè)備控制系統(tǒng)中的微型計(jì)算機(jī)不予免關(guān)稅外，其余機(jī)器設(shè)備均予免稅，該系統(tǒng)微型計(jì)算機(jī)所占份額很少。
(3) 海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)率取0.3%，商檢費(fèi)率取0.3%，國(guó)內(nèi)運(yùn)輸方式，不需要專(zhuān)門(mén)設(shè)備。
(4) 評(píng)估基準(zhǔn)日一年期貸款利率5.85%，半年期貸款利率5.58%。從合同簽訂至設(shè)備安裝調(diào)試完畢12個(gè)月。付款方式為：首期支付CIF價(jià)的30%(計(jì)息期12個(gè)月)，設(shè)備進(jìn)關(guān)開(kāi)始安裝調(diào)試支付60%(計(jì)息期6個(gè)月)，安裝調(diào)試費(fèi)均勻投入(計(jì)息期3個(gè)月)，余款10%于調(diào)試運(yùn)行后支付(計(jì)息期為零)。
(5) 該設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用壽命為16年(屬印刷設(shè)備類(lèi));從1997年11月開(kāi)始試車(chē)。
(6) 調(diào)整系數(shù)：原始制造質(zhì)量—1.10(進(jìn)口設(shè)備)，設(shè)備時(shí)間利用率—1.05(1班/日)，維護(hù)保養(yǎng)—1.0(正常)，修理改造—1.0(無(wú))，故障情況—1.0(無(wú))，運(yùn)行狀態(tài)—1.0(正常)，環(huán)境狀況—1.05(良好)
(7) 委托方提供的資料
1. 被評(píng)估設(shè)備生產(chǎn)率(印染速度)為30m/秒，新設(shè)備為90m/秒
2. 被評(píng)估設(shè)備損耗為30%，新設(shè)備為10%;
3. 被評(píng)估設(shè)備使用原材料加工紙的價(jià)格為3000USD/T，新設(shè)備為2000USD/T;
4. 月均印染產(chǎn)量(自經(jīng)銷(xiāo)、代加工、賣(mài)模紙)共計(jì)51600m;
5. 印染模紙1000m/T;
6. 設(shè)備剩余年限13.5年;
7. 所得稅33%;
8. 評(píng)估基準(zhǔn)日美元與人民幣的匯率中間價(jià)8.2789;
9. 折現(xiàn)率取7%。
10.舊設(shè)備月工資額：
�、俳�(jīng)銷(xiāo)11,000m 單位工資1.11元/m
�、诖庸�17,800m 單位工資0.28元/m;
�、圪u(mài)花紙22,800m 單位工資0.31元/m;
二、評(píng)估目的
公司要進(jìn)行對(duì)外聯(lián)營(yíng)投資，需對(duì)該設(shè)備進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，以此作為依據(jù)進(jìn)行投資。
三、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為20xx年11月30日。
四、評(píng)估方法和有關(guān)說(shuō)明
根據(jù)資料，確定采用成本法進(jìn)行評(píng)估，采用公式為：
評(píng)估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值; P=RC-Dp-Df-De。
(一)重置價(jià)值的確定
對(duì)進(jìn)口設(shè)備，國(guó)內(nèi)有替代產(chǎn)品的，其重置價(jià)值參考國(guó)內(nèi)替代或類(lèi)似產(chǎn)品的市價(jià)加計(jì)一定比例的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)確定，面對(duì)國(guó)內(nèi)尚無(wú)替代產(chǎn)品，直接向生產(chǎn)廠家、國(guó)內(nèi)代理商詢(xún)價(jià)，在核實(shí)其報(bào)價(jià)真實(shí)性的基礎(chǔ)上，按評(píng)估基準(zhǔn)日人民幣與外幣的匯率折算成現(xiàn)價(jià)，同時(shí)考慮其他相關(guān)費(fèi)用確定。對(duì)無(wú)法詢(xún)價(jià)的進(jìn)口設(shè)備，可按進(jìn)口期的到岸價(jià)(CIF)考慮該進(jìn)口設(shè)備價(jià)格的變動(dòng)情況按評(píng)估基準(zhǔn)日人民幣與外幣的匯率折算為人民幣，再加計(jì)各種進(jìn)口稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和資金成本確定。
(二)計(jì)算各項(xiàng)貶值額
通過(guò)對(duì)被評(píng)估設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，查閱有關(guān)設(shè)備修理改造記錄，根據(jù)設(shè)備的干均壽命，參照設(shè)備的實(shí)際技術(shù)狀況、使用負(fù)荷、維修保養(yǎng)情況綜合分析確定成新率，計(jì)算貶值額。
(三)根據(jù)已得數(shù)據(jù)得出待估設(shè)備的價(jià)值。
五、具體評(píng)估
(1)計(jì)算重置成本
重置成本=CIF價(jià)+銀行財(cái)務(wù)費(fèi)+外貿(mào)手續(xù)費(fèi)+海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)+商檢費(fèi)+ 國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+國(guó)內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi) +資金成本
1. FOB價(jià)=560000x1.0196x8.2789=4727053元(RMB)
2. 由于題目中未給出，故取國(guó)外運(yùn)輸費(fèi)率5.5%，運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)率0.4% CIF價(jià)=FOB價(jià)+國(guó)外運(yùn)輸費(fèi)+運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=FOB價(jià)x(1+5.5%)x(1+0.4%)=5006989元
3. 根據(jù)相關(guān)資料得知不計(jì)關(guān)稅，沒(méi)有設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)，海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)率取0.3%，商檢費(fèi)率取0.3%;其他沒(méi)有給出的費(fèi)率可以自行取得：銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率取0.4%，外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率取1.5%，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率取3%，國(guó)內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)率取3%。
設(shè)備重置現(xiàn)價(jià)= CIF價(jià)+銀行財(cái)務(wù)費(fèi)+外貿(mào)手續(xù)費(fèi)+海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)+商檢費(fèi)+ 國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+國(guó)內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)=CIF價(jià)x (1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3%) =5432583元
4. 評(píng)估基準(zhǔn)日一年期貸款利率5.85%，半年期貸款利率5.58%。從合同簽訂至設(shè)備安裝調(diào)試完畢12個(gè)月。付款方式為：首期支付CIF價(jià)的30%(計(jì)息期12個(gè)月)，設(shè)備進(jìn)關(guān)開(kāi)始安裝調(diào)試支付60%(計(jì)息期6個(gè)月)，安裝調(diào)試費(fèi)均勻投入(計(jì)息期3個(gè)月)，余款10%于調(diào)試運(yùn)行后支付(計(jì)息期為零)。
資金成本=CIF價(jià)x30%x5.85%x12/12+(CIF價(jià)x60%+各項(xiàng)費(fèi)用)x5.58%x6/12+安裝調(diào)試費(fèi)x5.58%x3/12= CIF價(jià)x30%x5.85%x12/12+[CIF價(jià)x60%+CIF價(jià)x(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%)]x5.58%x6/12+CIF價(jià)x3%x5.58%x3/12=181468元
重置全價(jià)=重置現(xiàn)價(jià)+資金成本=5,432583+181468=5188457元(RC)
(2)計(jì)算實(shí)體性貶值
1. 該設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用壽命為16年(屬印刷設(shè)備類(lèi));
2. 已使用日歷年限為3年(從1997年11月開(kāi)始試車(chē)至2000年11月評(píng)估基準(zhǔn)日);
3. 該機(jī)調(diào)整因素系數(shù)及綜合值：
原始制造質(zhì)量—1.10(進(jìn)口設(shè)備)
設(shè)備時(shí)間利用率—1.05(1班/日)
維護(hù)保養(yǎng)—1.0(正常)
修理改造—1.0(無(wú))
故障情況—1.0(無(wú))
運(yùn)行狀態(tài)—1.0(正常)
環(huán)境狀況—1.05(良好)
七項(xiàng)調(diào)整因素系數(shù)綜合值為1.10x1.05x1.0x1.0x1.0x1.0x1.05=1.21275
4. 已使用年限經(jīng)七項(xiàng)因素調(diào)整后為3÷1.21=2.474年
5. 實(shí)體性損耗率=2.474÷16x100%=15.46%
6. Dp=15.46%RC=774080元
(3)計(jì)算功能性貶值
功能性貶值將從生產(chǎn)率，損耗率，原料價(jià)格這幾個(gè)方面考慮：
1.生產(chǎn)率的影響：
(1)被評(píng)估設(shè)備生產(chǎn)率(印染速度)為30m/秒，新設(shè)備為90m/秒;
(2)被評(píng)估設(shè)備損耗為30%，新設(shè)備為10%;
(3)被評(píng)估設(shè)備使用原材料加工紙的價(jià)格為3000USD/T，新設(shè)備為2000USD/T;
(4)月均印染產(chǎn)量(自經(jīng)銷(xiāo)、代加工、賣(mài)模紙)共計(jì)51600m;
(5)印染模紙1000m/T;
(6)設(shè)備剩余年限13.5年;
(7)所得稅33%;
(8)評(píng)估基準(zhǔn)日美元與人民幣的匯率中間價(jià)8.2789;
(9)折現(xiàn)率取7%。
舊設(shè)備月工資=1.11x11000+17800x0.28+22800x0.31=24262元
新設(shè)備月工資=舊設(shè)備月工÷3=8087元(新設(shè)備效率是舊的'3倍) 月差異額：24,262-8087=16,175元
年工資成本超支額：16,175x12=194100元
扣除所得稅后年凈超額工資：194,268x(1-33%)=130047元
資產(chǎn)剩余使用年限：13.5年
由效率導(dǎo)致的貶值額=130047x(P/A，7%，13.5)=1111901
2.原料價(jià)格和損耗率的影響：
舊設(shè)備月需要的原料=51.6÷(1-30%)=73.7T
新設(shè)備月需要的原料=51.6÷(1-10%)=57.3T
舊設(shè)備月費(fèi)用=73.7Tx3000USD/Tx8.2789=1830464元
新設(shè)備月費(fèi)用=57.3Tx2000USD/Tx8.2789=948762元
月差異額=1830464-948762=881702
年差異額=881702x12=10580424元
扣除所得稅后的差異額=10580424x(1-33%)=7088884元
由效率導(dǎo)致的貶值額=7088884x(P/A，7%，13.5)=6064萬(wàn)! Df=6064萬(wàn)+1111901=6175萬(wàn)
(4)經(jīng)濟(jì)性貶值為零
De=0
六、最終評(píng)估
由于該設(shè)備的功能性貶值額太大，導(dǎo)致該設(shè)備已無(wú)多大的使用價(jià)值，企業(yè)應(yīng)該盡快淘汰該設(shè)備。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 15
一、評(píng)估聲明
1、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中掌握的事實(shí)，評(píng)估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是客觀、真實(shí)的。我們的分析、判斷和推論，以及出具的評(píng)估報(bào)告遵循了資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。
2、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象無(wú)利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事方無(wú)利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。
3、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查;我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無(wú)法對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證;我們已提請(qǐng)企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿(mǎn)足出具評(píng)估報(bào)告的要求，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了披露。
4、我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。
5、我們對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。我們不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事方?jīng)Q策的責(zé)任。
6、我們出具的評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅限于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途、評(píng)估報(bào)告使用者，并在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無(wú)關(guān)。
7、我們?cè)谠u(píng)估過(guò)程中沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。我們對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。
8、我們對(duì)在已實(shí)施的評(píng)估過(guò)程中不能獲悉的評(píng)估對(duì)象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論不承擔(dān)責(zé)任。
二、基本概況
估價(jià)對(duì)象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團(tuán)10棟403，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積112.39平方米，設(shè)計(jì)用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2059年8月3日。
三、評(píng)估目的
為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年11月3日。
五、估價(jià)依據(jù)
1、本次估價(jià)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)政策法規(guī)和文件。
2、評(píng)估相關(guān)的資料
《房屋所有權(quán)證》【房地證2012字第H150602號(hào)】復(fù)印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。
六、估價(jià)原則
此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實(shí)操性原則。
1、合法原則
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。
2、最高最佳使用原則
在合法前提下的.最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。
3、替代性原則
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。本次評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，即是依據(jù)該原則。通過(guò)調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。
5、謹(jǐn)慎原則
房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際交易情況和估價(jià)對(duì)象的租賃收益情況不高估市場(chǎng)價(jià)值。
七、估價(jià)方法
估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法。
八、估價(jià)過(guò)程
市場(chǎng)比較法：
=3.7%+3.3%=7%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率即長(zhǎng)期國(guó)債利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等綜合確定的。
1、交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交易，不用調(diào)整。
2、交易日期修正系數(shù)：abcd屬于正常交易，不用調(diào)整。
3、區(qū)域因素修正系數(shù)：
區(qū)域因素修正：由于參照對(duì)象A,B與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和面對(duì)的方向。參照對(duì)象C,D與評(píng)估對(duì)象各種區(qū)位因素對(duì)比后，明顯高于參照對(duì)象。
1、土地使用年期修正
土地使用年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
=[1-1/(1+7%)47]/[1-1/(1+7%)48]
=0.9965
2、容積率修正
容積率 容積率修
待估房產(chǎn) 1.92 1
案例A 1.92 1
案例B 1.92 1
案例C 2.50 0.9368
案例D 2.50 0.9368
正系數(shù)
容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實(shí)例修正系數(shù) A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1。 C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.9368 通過(guò)土地年期和容積率修正后的地價(jià)：
案例A:4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34 (元/m2) 案例B:4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25 (元/m2)
案例C:4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2) 案例D:5098.43×(600/603)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)
土地評(píng)估單價(jià)為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2) 土地評(píng)估總價(jià)為：112.39×4677.94=525753.68(元)
九、評(píng)估結(jié)論
建筑物面積：112.39平方米
房地產(chǎn)總價(jià)：525753元
大寫(xiě)金額：伍拾貳萬(wàn)玖仟柒佰伍拾叁元
單位價(jià)格：4677元/平方米 (貨幣種類(lèi)：人民幣)
十、特別事項(xiàng)事項(xiàng)說(shuō)明
1、本報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起12個(gè)月有效。
2、在本報(bào)告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化幅度較大時(shí)，或政策等其他影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素變化較大時(shí)，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。
3、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，由使用方負(fù)責(zé)。
十一、評(píng)估報(bào)告提出日
本次評(píng)估報(bào)告提出日期為xx年xx月xx日。
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