物業(yè)管理方案集錦15篇

　　為了確保事情或工作有序有力開(kāi)展，我們需要提前開(kāi)始方案制定工作，方案具有可操作性和可行性的特點(diǎn)。那么我們?cè)撛趺慈��?xiě)方案呢？以下是小編精心整理的物業(yè)管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)管理方案1

　　一、概述

　　某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

　　二、目標(biāo)

　　貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌，

　　三、組織

　　物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

　　反饋

　　運(yùn)行機(jī)制

　　組織結(jié)構(gòu)圖

　　經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖

　　四、人事人事設(shè)置原則：

　　一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3辦事員3文書(shū)、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5安全護(hù)衛(wèi)員7門(mén)衛(wèi)、巡更、停車(chē)管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。

　　五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)

　　a)經(jīng)營(yíng)收入：19.14萬(wàn)元(年度，以下省略)l物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬(wàn)元應(yīng)收

　　12.6萬(wàn)元30000x12x0.35=126000(元)

　　預(yù)計(jì)收入11.34萬(wàn)元(收繳率90%)l維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬(wàn)元l特約服務(wù)：5.8萬(wàn)元l其他收入：1.5萬(wàn)元b)支出：20.25萬(wàn)元l人員工資福利：14萬(wàn)元l辦公費(fèi)用：2.5萬(wàn)元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)l維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬(wàn)元l稅金：1.05萬(wàn)元l不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1.2萬(wàn)元c)潤(rùn)虧：-1.11萬(wàn)元d)物業(yè)接管期間前期投入：10萬(wàn)元(辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：21.962萬(wàn)元/年，0.61元/月xm2

　　(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120012002經(jīng)營(yíng)部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計(jì)9600

　　工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年福利：115200x23%=26496(元/年)合計(jì)：14..17萬(wàn)元/年

　　(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元

　　(3)綠化管理費(fèi)：綠化率45%1.04萬(wàn)m2x1元/年xm2=1.04萬(wàn)元

　　(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人x12月x80元/月x人=0.192萬(wàn)元

　　(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人x200元/年x人=0.14萬(wàn)元

　　(6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

　　5.52萬(wàn)元x25%=1.38萬(wàn)元

　　(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬(wàn)元

　　(8)稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5%繳納即1.052萬(wàn)元

　　(9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保(10)合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8%計(jì)算1.36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月xm2。

　　六、前期物業(yè)接管

　　a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗(yàn)收l(shuí)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的'立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn);l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。l接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。

　　七、入伙

　　1、準(zhǔn)備工作l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;l車(chē)輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車(chē)棚;加固架空層車(chē)庫(kù);l垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等l樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;

　　2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。

　　3、入伙現(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè)，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

　　八、物業(yè)裝修與管理

　　業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。

　　九、物業(yè)檔案的建立

　　物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。

　　十、日常管理

　　(一)房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問(wèn)隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次工作程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

　　(二)綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲(chóng)防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好均勻，無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥

　　(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車(chē)場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過(guò)夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀，無(wú)改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人100%無(wú)違章采取正確、恰當(dāng)措施國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練

　　(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車(chē)管理

　　(五)保潔管理工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車(chē)棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運(yùn)率100%無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng)鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運(yùn)垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運(yùn)垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔

物業(yè)管理方案2

　　近幾年來(lái)，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開(kāi)發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問(wèn)題，并沒(méi)有全部實(shí)行專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī)范的、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時(shí)且必要的。

　　一、目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

　　在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個(gè)個(gè)新建起來(lái)的`小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個(gè);而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒(méi)有管理。

　　二、全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性

　　(一)商業(yè)住宅小區(qū)

　　××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對(duì)完善的管理模式，但并不代表可以高枕無(wú)憂，因?yàn)槌鞘薪?jīng)驗(yàn)移植到農(nóng)村有時(shí)也會(huì)水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對(duì)滯后，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問(wèn)題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對(duì)于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

　　(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)

　　各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問(wèn)題。

　　1、安全問(wèn)題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒(méi)有建設(shè)完畢，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒(méi)有進(jìn)行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上造成了隱患。

　　2、衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題:拆遷小區(qū)使村民原來(lái)的閑散的聚居模式變?yōu)榧�中的居住模式。原�?lái)只要自掃門(mén)前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災(zāi)。

物業(yè)管理方案3

　　一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

　　即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

　　二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

　　1、首按職責(zé)制

　　每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。

　　接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務(wù)承諾

　　第一接待人接到客戶的推薦時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊狀況，無(wú)法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶服務(wù)。

　　三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

　　1、三米微笑服務(wù)

　　管理處人員見(jiàn)到客戶務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，務(wù)必自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認(rèn)識(shí)的客戶時(shí)，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

　　2、站立式服務(wù)

　　站立式服務(wù)表此刻：

　�。�1）各固定崗（道口崗、門(mén)崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹(shù)立站姿勢(shì)的形象。門(mén)崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7：30～9：00，11：30～12：00，13：45～14：30，17：30～18：30。

　�。�2）接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門(mén)時(shí)，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶離開(kāi)時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶出門(mén)為止。

　　四、全天候的服務(wù)時(shí)間

　　1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。

　　2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的'服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

　　3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無(wú)專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無(wú)水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問(wèn)題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。

　　4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶帶給服務(wù)。

　　五、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)

　　豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái)，變客戶被動(dòng)理解管理處帶給的文化活動(dòng)，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

　　六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)

　　常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對(duì)全體客戶帶給共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

　　七、實(shí)行完全的封閉式管理

　　傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。

物業(yè)管理方案4

　　管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問(wèn)題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對(duì)策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。

　　二、小區(qū)管理存在的問(wèn)題

　　通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：

　�。ㄒ唬�準(zhǔn)入門(mén)檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬(wàn)―100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門(mén)、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門(mén)衛(wèi)基本上就是開(kāi)鎖大門(mén)、收取停車(chē)費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　�。ǘ�）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽(yáng)市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；除此以外，對(duì)出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購(gòu)買(mǎi)，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺(jué)，收費(fèi)難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

　�。ㄈ�）基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無(wú)人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問(wèn)題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪。

　�。ㄋ模�業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。

　　一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭(zhēng)執(zhí)，難以協(xié)商。

　　二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。

　�。ㄎ澹┖暧^環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(mén)（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。

　　三、對(duì)策和建議

　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�(yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。

　�。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(mén)（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居委會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì)，由各居委會(huì)制定具體的.實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

　�。ǘ�）嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作。對(duì)于新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭(zhēng)在2―3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

　　（四）強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門(mén)應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難�？梢詫�(duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1―2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

　�。ㄎ澹�強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

　　（六）加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居委會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理；對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛�本服�?wù)，由業(yè)主委員會(huì)自治管理；對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

物業(yè)管理方案5

　　商業(yè)、寫(xiě)字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物、辦公的場(chǎng)所。從建筑結(jié)構(gòu)上來(lái)分，商場(chǎng)物業(yè)有敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)類型，也有封閉式的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司帶來(lái)的收益更加可觀，但按照收益與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)的商業(yè)原則，因經(jīng)營(yíng)和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

　　一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡(jiǎn)析。

　　我們認(rèn)為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個(gè)方面的特征：

　�。ㄒ唬┥虡I(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)委會(huì)為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對(duì)抗相對(duì)較少，更換物業(yè)公司也相對(duì)較少。

　　相對(duì)于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會(huì)有困難。據(jù)20xx年相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過(guò)一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書(shū)面提出申請(qǐng)成立首屆業(yè)主委員會(huì)。”實(shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會(huì)的前提。但問(wèn)題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實(shí)際上各個(gè)產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開(kāi)發(fā)商用委托第三方經(jīng)營(yíng)或者全場(chǎng)租約的形式經(jīng)營(yíng)，又或者開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫(xiě)字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的法定要求。即使達(dá)到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺(tái)下，也很難形成成立業(yè)委會(huì)的合意。加上開(kāi)發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對(duì)抗性的業(yè)委會(huì)，無(wú)人牽頭的小業(yè)主就成了一盤(pán)散沙。

　　物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會(huì)對(duì)抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒(méi)有業(yè)委會(huì)或者開(kāi)發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會(huì)中具有控制權(quán)，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會(huì)的好處，有一個(gè)監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

　�。ǘ�）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項(xiàng)目采用了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對(duì)居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件數(shù)量下降，但個(gè)案標(biāo)的額上升以及針對(duì)管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費(fèi)合理性的新訴訟糾紛。

　　深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費(fèi)的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營(yíng)戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

　　出現(xiàn)以上情形的原因主要?dú)w結(jié)為以下兩個(gè)方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開(kāi)發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤(rùn)讓渡于其他物業(yè)公司，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開(kāi)發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時(shí)與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時(shí)都將會(huì)一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營(yíng)權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。在減少了開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下，無(wú)疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理；業(yè)績(jī)分成等新業(yè)務(wù)上。同時(shí)，因服務(wù)范圍的擴(kuò)大，業(yè)主和商戶對(duì)物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹(jǐn)慎合理、費(fèi)用是否合理、特別是中央空調(diào)費(fèi)用的測(cè)算是否合理等更加關(guān)注。其二，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進(jìn)駐前均會(huì)繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金，加上商戶進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對(duì)下降，不過(guò)因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)高昂，個(gè)案欠費(fèi)的數(shù)額會(huì)升高。

　　二、針對(duì)商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范方面應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。

　�。ㄒ唬┰诮邮荛_(kāi)發(fā)商委托，獨(dú)立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時(shí)，需要注意：

　　1、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)保障條款

　　在物業(yè)公司對(duì)商業(yè)樓宇招商經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會(huì)提出保障其同類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的涵義和范圍：

　　（1）明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進(jìn)的類似行業(yè)的范圍。

　�。�2）明確違約責(zé)任，特別是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的商戶必須達(dá)到的業(yè)績(jī)和按時(shí)交納租金（或分成）、管理費(fèi)等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時(shí)有權(quán)利提前解除合同。

　　2、開(kāi)業(yè)日期與開(kāi)業(yè)率的約定

　　對(duì)于初次招商的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日期對(duì)于經(jīng)營(yíng)商家和管理方都是比較重要的，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費(fèi)，特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費(fèi)、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)志和起點(diǎn)。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn)，對(duì)于開(kāi)業(yè)日期要求商家開(kāi)業(yè)前向管理方出具書(shū)面函件，明確其開(kāi)業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動(dòng)準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無(wú)法正式開(kāi)業(yè)或者達(dá)不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當(dāng)開(kāi)始計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。

　　對(duì)于因開(kāi)業(yè)日期不明確或者開(kāi)業(yè)率不足導(dǎo)致無(wú)法支付各項(xiàng)費(fèi)用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開(kāi)業(yè)的具體日期、逾期不能開(kāi)業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；在開(kāi)業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開(kāi)業(yè)是否為整體開(kāi)業(yè)；如不是，則要確定開(kāi)業(yè)率是多少，開(kāi)業(yè)率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以開(kāi)業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開(kāi)業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計(jì)算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來(lái)合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費(fèi)用收取任務(wù)。

　　3、租金遞增率的設(shè)定

　　經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，租金是投資回報(bào)的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無(wú)甚爭(zhēng)議；若采用遞增租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對(duì)方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開(kāi)發(fā)商了解本地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過(guò)對(duì)政府規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來(lái)確定。實(shí)踐中，因客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費(fèi)的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

　　4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

　　除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金�？勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞�，即確定一個(gè)百分比例，按照每個(gè)租期商戶的營(yíng)業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補(bǔ)足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費(fèi)用收取方式多見(jiàn)于大型商廈。如深圳華X萬(wàn)X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時(shí)，也分享了商戶的經(jīng)營(yíng)成果，保證了開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。但是，如何確定商戶的營(yíng)業(yè)額則是個(gè)突出的問(wèn)題，很多時(shí)候開(kāi)發(fā)企業(yè)和商戶會(huì)因?yàn)闋I(yíng)業(yè)額數(shù)額上的爭(zhēng)執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中，如果是商場(chǎng)統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問(wèn)題；如果是由商戶各自收銀，采取“日?qǐng)?bào)”和“月報(bào)”相結(jié)合、商戶自報(bào)和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)商戶的日營(yíng)業(yè)額，待到月底時(shí)再讓商戶上報(bào)整月的營(yíng)業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計(jì)算出整月的營(yíng)業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營(yíng)業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營(yíng)業(yè)額再與商戶自報(bào)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行對(duì)比分析。如何確定租金是事關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的重要事項(xiàng)，在實(shí)踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進(jìn)行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

　　5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

　　物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時(shí)往往會(huì)給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、免除中央空調(diào)費(fèi)的待遇。但問(wèn)題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)便于操作，有些合同把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開(kāi)始，并且商戶未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對(duì)裝修期可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行具體明確的約定。

　　6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

　　在商業(yè)地產(chǎn)租賃過(guò)程中，商戶通常會(huì)按照自己的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。就裝修問(wèn)題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)裝修條款詳細(xì)加以約定。

　�。�1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。

　�。�2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無(wú)須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

　�。�3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢(qián)款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。

　�。�4）租賃終止后的裝修處理。一般說(shuō)來(lái)，承租人會(huì)把裝修款分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時(shí)不應(yīng)存在補(bǔ)償問(wèn)題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時(shí)，雙方往往會(huì)為裝修的補(bǔ)償問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，承租人無(wú)權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書(shū)證，以便雙方結(jié)算。

　　（5）對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開(kāi)啟、開(kāi)啟的時(shí)段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財(cái)產(chǎn)損害。

　　7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

　　一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對(duì)承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無(wú)法實(shí)際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價(jià)高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛。基于這種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：

　�。�1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

　�。�2）對(duì)于長(zhǎng)期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價(jià)的租金上下不超過(guò)10%范圍內(nèi)時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價(jià)只要不超過(guò)11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價(jià)為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。

　�。�3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評(píng)估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

　　8、對(duì)欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問(wèn)題。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。

　　首先應(yīng)在租賃合同中寫(xiě)明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與自來(lái)水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購(gòu)電協(xié)議》，則對(duì)于欠租的商戶，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因?yàn)樯虘艉妥詠?lái)水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應(yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來(lái)水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護(hù)。此時(shí)，雖有免責(zé)約定，司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書(shū)面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實(shí)施時(shí)間、范圍，以避免給商戶帶來(lái)突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴?wèn)題，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐，均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法�；�于物業(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢(qián)，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對(duì)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門(mén)委托代收水、電、煤、有線電視等費(fèi)用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧�，這種約定因干涉他合同而無(wú)效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

　　9、解除租賃合同、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　制定租賃合同一般都會(huì)約定合同解除條件，如商戶欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間、商戶違法經(jīng)營(yíng)，則出租人就享有合同解除權(quán)。實(shí)踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜，為了避免擴(kuò)大損失，業(yè)主大多會(huì)采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn)，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時(shí)向商戶郵寄解除租賃合同通知書(shū)，寫(xiě)明要求商戶自動(dòng)騰退房屋的期限，如超過(guò)期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。其次，如商戶超過(guò)該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的.方式：第一，邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行公證；第二，聘請(qǐng)律師作為見(jiàn)證，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書(shū)面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)、社區(qū)工作站甚至無(wú)利害關(guān)系人數(shù)人見(jiàn)證下清退承租商戶物品的做法。

　�。ǘ�）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　1、商業(yè)物業(yè)的保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

　　商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)駐商戶、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規(guī)意識(shí)參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險(xiǎn)性。司法實(shí)踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營(yíng)中面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過(guò)失對(duì)物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財(cái)產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個(gè)難題。而保險(xiǎn)就是一個(gè)很好的選擇。

　　事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的保險(xiǎn)，而忽視了自身的保險(xiǎn)。即使在商戶已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的情況下，根據(jù)保險(xiǎn)利益原則，商戶投保的也只是自身的財(cái)產(chǎn)，萬(wàn)一發(fā)生不測(cè)事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來(lái)了損害；又例如第三者在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的意外傷害，在商戶無(wú)力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開(kāi)發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購(gòu)買(mǎi)足夠的保險(xiǎn)至為重要。一般應(yīng)考慮購(gòu)買(mǎi)如下保險(xiǎn)：

　�。�1）財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；

　�。�2）第三者責(zé)任險(xiǎn)，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。

　�。�3）物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，即凡在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險(xiǎn)人。該險(xiǎn)種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如公眾場(chǎng)所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車(chē)場(chǎng)責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過(guò)程中的疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對(duì)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。

　　2、商業(yè)物業(yè)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域的車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)的控制與預(yù)防

　　商業(yè)地產(chǎn)停車(chē)場(chǎng)的管理風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，因管理停放的車(chē)輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。具體風(fēng)險(xiǎn)可能有：車(chē)輛停放期間車(chē)輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車(chē)輛有意或無(wú)意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車(chē)輛毀損。由于高檔商圈、寫(xiě)字樓內(nèi)停放的車(chē)輛大多價(jià)值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險(xiǎn)。

　　物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車(chē)服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系，無(wú)論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車(chē)位使用服務(wù)關(guān)系。但車(chē)位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無(wú)法免責(zé)。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤(pán)發(fā)生地下停車(chē)場(chǎng)浸水事件，車(chē)主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請(qǐng)注意以下方面：

　�。�1）建立車(chē)位進(jìn)場(chǎng)刷卡制度，并將車(chē)位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車(chē)輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車(chē)憑證上。

　�。�2）完善停車(chē)場(chǎng)硬件，要求開(kāi)發(fā)商、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)監(jiān)控設(shè)備，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。（3）將停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車(chē)場(chǎng)顯著位置，明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任等。

　　(4)收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車(chē)輛的牌號(hào)或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車(chē)輛停放憑證丟失，應(yīng)由車(chē)輛停放人持車(chē)輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車(chē)輛放行憑證。

　　(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知，并將可能造成車(chē)輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車(chē)輛停放在上述區(qū)域。(6)在異常天氣來(lái)臨時(shí)，需要及時(shí)廣播告知業(yè)主挪移車(chē)位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車(chē)場(chǎng)，一般防空區(qū)域是有三防門(mén)的，及時(shí)放下此門(mén)便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時(shí)，不能只圖車(chē)輛通過(guò)的便利，用水泥封閉三防門(mén)下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動(dòng)的木板或其他可以隨意搬動(dòng)的材料封閉凹形閘口。

　　(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，排除潛在危險(xiǎn)。對(duì)監(jiān)控設(shè)備要保證完好無(wú)損，對(duì)錄像資料要按照國(guó)家規(guī)定，保存至少30天。

　　(8)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，分散管理風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)

　　俗語(yǔ)常說(shuō)“有始有終”。無(wú)論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場(chǎng)而終于撤場(chǎng)，雖然被動(dòng)撤場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見(jiàn)，但物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會(huì)十分復(fù)雜。經(jīng)過(guò)對(duì)客戶蘇州開(kāi)發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區(qū)、無(wú)錫最大購(gòu)物中心、深圳南山區(qū)某大型商場(chǎng)等物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的法律服務(wù)，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險(xiǎn)防范。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的進(jìn)場(chǎng)的類型與相關(guān)問(wèn)題

　　商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

　　1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”

　　協(xié)議的主體是開(kāi)發(fā)商，所以交接對(duì)象也是開(kāi)發(fā)商。因此在與開(kāi)發(fā)商交接的情況下，進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個(gè)原則，其一，審查開(kāi)發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實(shí)。對(duì)移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí)，如暫時(shí)未能移交及查實(shí)的，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商說(shuō)明情況，取得開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾書(shū)，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

　�。�1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開(kāi)辦費(fèi)用，是否對(duì)小業(yè)主有減免費(fèi)用、允許搭建改造承諾等以及對(duì)外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問(wèn)題）。

　�。�2）要求開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項(xiàng)目合同、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

　�。�3）將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用，可為以后維修減少費(fèi)用。

　　（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見(jiàn)的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　　（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)�、道閘、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、汽車(chē)泊位是否足夠，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否，室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

　�。�6）對(duì)于可能有爭(zhēng)議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（休憩綠地）、停車(chē)位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭(zhēng)。

　　2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

　　這類交接相對(duì)于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對(duì)方的配合則會(huì)順利交接，但通常均會(huì)發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會(huì)影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營(yíng)形象。因此對(duì)于“新舊交接”的進(jìn)場(chǎng)方式，尤其需要注意以下幾個(gè)方面：

　�。�1）一方進(jìn)場(chǎng)，一方會(huì)撤場(chǎng)，雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組，與對(duì)方會(huì)商制定交接的流程、時(shí)間表、確定負(fù)責(zé)人。

　�。�2）嚴(yán)格執(zhí)行交接流程，對(duì)于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單，并讓對(duì)方簽字。對(duì)因歷史遺留問(wèn)題發(fā)生的資料遺失，如開(kāi)發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無(wú)法移交的，應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認(rèn)。往來(lái)函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應(yīng)當(dāng)采取DV全程跟拍或公證送達(dá)。

　　（3）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。列出清單并依據(jù)清單對(duì)水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收，對(duì)于損壞的部分，需去函說(shuō)明，取得快遞回執(zhí)。

　�。�4）對(duì)資料和樓宇內(nèi)的遺留問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)，補(bǔ)救。

　　（5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的支持并向政府主管機(jī)構(gòu)請(qǐng)求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過(guò)正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)場(chǎng)而不要采取過(guò)激措施。對(duì)有爭(zhēng)議的部分，應(yīng)當(dāng)取得對(duì)方明確的書(shū)面答復(fù)，本著“求同存異”的原則，逐步進(jìn)行協(xié)調(diào)接收。

　　（二）物業(yè)撤場(chǎng)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

　　一般情況，物業(yè)撤場(chǎng)都會(huì)有交接相對(duì)方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對(duì)方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法取得物業(yè)管理利潤(rùn)，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場(chǎng)的情況下，相對(duì)方不僅不會(huì)配合，反而會(huì)百般刁難。在相對(duì)方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接，此時(shí)注意兩個(gè)原則：

　　1、應(yīng)注意“程序合法，取證充分�！睂�(duì)于無(wú)人配合或設(shè)置障礙的交接，撤場(chǎng)屬于單方行動(dòng)，很容易成為對(duì)方日后爭(zhēng)議的口實(shí)，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

　　（1）成立撤場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組，明確職責(zé)；

　�。�2）做好交接計(jì)劃、流程并告知開(kāi)發(fā)商，通知其截止撤場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān)；

　�。�3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說(shuō)服解釋工作；

　　(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機(jī)房、值班室等安全鎖好；

　　(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

　　(6)將所有日常運(yùn)營(yíng)管理資料和原自開(kāi)發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類分箱封存并標(biāo)記清晰；

　�。�7）通知開(kāi)發(fā)商接收管理資料、交接證明文書(shū)和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;

　�。�8）對(duì)于開(kāi)發(fā)商拒絕接受的財(cái)務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；

　�。�9）將撤場(chǎng)的每一步驟和文書(shū)證明資料以及催促開(kāi)發(fā)商交接的函件送達(dá)對(duì)方簽收，對(duì)方不簽收的，通過(guò)特快專遞、公證、見(jiàn)證等方式取得送達(dá)的證據(jù)。

　　2、充分依靠政府物業(yè)主管部門(mén)和街道辦等機(jī)構(gòu)，事先向相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告，說(shuō)明撤場(chǎng)的原因和可能造成的嚴(yán)重后果；請(qǐng)求派人現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證；必要時(shí)候?qū)⒊穲?chǎng)證據(jù)和需要移交的管理資料等送達(dá)到政府主管機(jī)構(gòu)保管；撤場(chǎng)后向政府機(jī)構(gòu)提交報(bào)告。

　　3、整理并備份管理資料，做好財(cái)務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補(bǔ)償工作。

　�。�1）工程類資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場(chǎng)資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法舉證；

　�。�2）為了追討開(kāi)發(fā)商和商戶欠費(fèi)，撤場(chǎng)前應(yīng)對(duì)管理期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi)用，單獨(dú)歸類制定清單，向欠費(fèi)方發(fā)出清償通知書(shū)并保證送達(dá)；對(duì)未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費(fèi)或其他訴訟進(jìn)行列表清理，隨后可聘請(qǐng)律師追繳物業(yè)管理費(fèi)；

　�。�3）清理員工勞動(dòng)資料，包括：項(xiàng)目員工合同、薪酬、社保、保險(xiǎn)等。對(duì)于勞動(dòng)合同不完備的部分進(jìn)行補(bǔ)充，分項(xiàng)列明工資、社保、福利等費(fèi)用和員工遣散所支出的其他費(fèi)用并妥善遣散員工；

　�。�4）撤場(chǎng)前對(duì)物業(yè)共用部分，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭(zhēng)議；

　�。�5）做好財(cái)務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費(fèi)用統(tǒng)計(jì)；可能將來(lái)帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的測(cè)算，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報(bào)稅。

　　總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特有的法律風(fēng)險(xiǎn)需要引起經(jīng)營(yíng)者和管理者的高度重視。本文一管之見(jiàn)，囿于經(jīng)驗(yàn)和水平，難免有不盡、錯(cuò)漏之處，希望各位同仁斧正。

物業(yè)管理方案6

　　為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時(shí)間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。

　　一、前期物業(yè)管理方案之高層負(fù)責(zé)人職責(zé)。

　　1、在業(yè)主接房中要積極宣傳文明和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識(shí)。

　　2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。

　　3、負(fù)責(zé)防盜門(mén)、防火門(mén)、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。

　　4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊情況的.快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。

　　5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對(duì)電梯使用管理，負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對(duì)屋面進(jìn)行管理，除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要，嚴(yán)禁上人。負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。

　　6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。

　　7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴，并與開(kāi)發(fā)公司等相關(guān)單位積極協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。

　　8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動(dòng)預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。

　　二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、每天定時(shí)檢查電梯的運(yùn)行情況，并做好記錄。裝修期間每小時(shí)記錄一次（正常使用后，每2小時(shí)記錄一次），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)告知管理員。

　　2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

　　3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)及時(shí)記錄并制止，并進(jìn)行勸說(shuō)。

　　4、如遇突發(fā)緊急事件，及時(shí)告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。（如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等）

　　5、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品，告知業(yè)主注意事項(xiàng)，監(jiān)督業(yè)主對(duì)樓道單元門(mén)、電梯的使用情況，直到搬運(yùn)結(jié)束，如有損壞及時(shí)告知管理員。

　　6、每天對(duì)樓道消防防盜門(mén)、樓道消防箱、安全出口燈，消防報(bào)警器進(jìn)行檢查，并做好記錄。時(shí)間為上班后、下班前各一次。

　　7、不與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，處理問(wèn)題要注重語(yǔ)氣和態(tài)度，無(wú)法處理時(shí)及時(shí)告知管理員。

物業(yè)管理方案7

　　為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）為主線，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

　　二、工作任務(wù)

　�。ㄒ唬├眄樄芾眢w制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

　　城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門(mén)管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

　　1、街道辦事處職責(zé)。

　　組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

　�。�1）會(huì)同主管部門(mén)參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問(wèn)題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改。

　�。�2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn)。

　　（3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

　�。�5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

　�。�6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。

　�。�7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

　�。�8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，

　　2、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。

　　根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

　�。�1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作。

　　（2）會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。

　�。�3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn)。

　�。�4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作。

　　（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)同意，可直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

　�。�6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

　�。�7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

　　3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

　　物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

　�。�1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

　�。�2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

　�。�3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

　�。�4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

　�。�5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

　�。�6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。

　�。�7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

　　（8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的.征繳、管理和使用。

　　（9）對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

　�。�10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。

　　（11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。

　　（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

　　開(kāi)放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。

　　2、實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理。

　　具有一定規(guī)模并且沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。

　　一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開(kāi)展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

　�。ㄈ�）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。

　　對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問(wèn)題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的過(guò)渡。

　�。ㄋ模�強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開(kāi)選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門(mén)市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門(mén)備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門(mén)在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒(méi)達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒(méi)有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

　　（五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

　　各有關(guān)部門(mén)要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

　�。�六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。

　�。ㄆ撸┍ＷC措施。

　　1、強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。

　　要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語(yǔ)、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

　　2、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

　　各部門(mén)要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門(mén)要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門(mén)要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門(mén)干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

　　3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

　　為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門(mén)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問(wèn)題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

　　三、時(shí)間安排

　�。ㄒ唬�20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門(mén)大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　�。ǘ�）20xx年5月，組織召開(kāi)物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。

　�。ㄈ�）20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng)。

　�。ㄋ模�20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開(kāi)展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

　　（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

　�。�六）20xx年11月至12月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。

物業(yè)管理方案8

　　一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　(1)房屋

　　A、房屋完好率達(dá)98%以上；

　　B、房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；

　　C、房屋零修工程合格率98%以上；

　　D、外觀良好、整潔、無(wú)缺損現(xiàn)象；

　　E、房屋裝修貼合管理規(guī)定。

　　(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門(mén)做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

　　(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無(wú)損。

　　(4)道路暢通，路面平整。

　　(5)消防設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。

　　2、安全護(hù)衛(wèi)

　　(1)主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；

　　(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；

　　(3)小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；

　　(4)交通、車(chē)輛管理有序；

　　A、機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機(jī)動(dòng)車(chē)輛按序停放。

　　(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

　　(6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

　　(7)小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

　　(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　(2)花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)枯死，無(wú)破壞，無(wú)大面積蟲(chóng)害現(xiàn)象；

　　(3)修剪及時(shí)，整齊美觀；

　　(4)綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值；

　　(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；

　　(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無(wú)堆放雜物現(xiàn)像；

　　(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)二次污染及隱患；

　　(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

　　(9)無(wú)亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

　　(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、收費(fèi)管理

　　(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；

　　(2)用戶主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作，自覺(jué)維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；

　　(3)建立收費(fèi)管理制度，職責(zé)落實(shí)到人，每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支狀況；

　　(4)模苑遵守國(guó)家收費(fèi)政策，無(wú)擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

　　(5)認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；

　　(6)業(yè)主意見(jiàn)反饋滿意率90%以上。

　　5、相關(guān)條件

　　(1)硬件環(huán)境

　　A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無(wú)違章搭建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

　　B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識(shí)明顯；

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

　　D、停車(chē)場(chǎng)分類(汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)可分別存放)；

　　E、有集中監(jiān)控設(shè)備；

　　F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

　　G、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；

　　二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目(分期逐步到位)

　　1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))

　　(1)清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)；

　　(2)室內(nèi)清潔；

　　(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位)；

　　(4)修理家具配件；

　　(5)安裝、更換配件；

　　(6)修理，開(kāi)關(guān)、插座、電話盒等；

　　(7)修理、更換門(mén)鈴、門(mén)鎖、信箱鎖；

　　(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

　　(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

　　(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

　　(11)代辦繳納電費(fèi)；

　　(12)代辦繳納電話費(fèi)；

　　(13)代辦電話開(kāi)戶；

　　(14)代辦有線電視開(kāi)戶；

　　2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))

　　(1)代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；

　　(2)代訂車(chē)、船、機(jī)票；

　　(3)中英文打字、傳真；

　　(4)電話留言服務(wù)；

　　3、社區(qū)娛樂(lè)、文化活動(dòng)服務(wù)

　　(1)棋類；

　　(2)牌類；

　　(3)球類；

　　(4)健身活動(dòng)；

　　(5)書(shū)刊閱覽；

　　(6)歡慶節(jié)日；

　　(7)義務(wù)服務(wù)活動(dòng)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)

　　1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

　　2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

　　3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

　　(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

　　(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全；

　　(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

　　結(jié)構(gòu)及外觀：

　　1、嚴(yán)禁改動(dòng)和損壞原有的'結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；

　　2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

　　3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開(kāi)水管、線纜等，深度不得超過(guò)10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

　　陽(yáng)臺(tái)及門(mén)窗：

　　1、嚴(yán)禁自行封閉陽(yáng)臺(tái)，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

　　2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈；

　　3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門(mén)、門(mén)套；

　　4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門(mén)；

　　5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來(lái)因滲水引起質(zhì)變。

　　管道：

　　1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道；

　　2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；

　　3、處理好排污口、地漏及周?chē)�防水，避免滲漏水；

　　4、推薦對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

　　廚房及衛(wèi)生間：

　　1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

　　2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在；

　　3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

　　4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

　　5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水；

　　6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

　　智能設(shè)施及管線：

　　嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

　　空調(diào)：

　　1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

　　2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

　　3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

物業(yè)管理方案9

　　根據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應(yīng)學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚(yáng)企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細(xì)化管理要效益，用品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場(chǎng)，現(xiàn)擬定“20xx―物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。

　　一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會(huì)議服務(wù)、車(chē)庫(kù)服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，率先樹(shù)立品牌形象。

　　每?jī)稍抡虚_(kāi)一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，推廣交流先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，互相學(xué)習(xí)，以點(diǎn)帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進(jìn)，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。

　　二、在學(xué)習(xí)借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，物管中心各個(gè)部門(mén)制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準(zhǔn)后向服務(wù)對(duì)象公示，履行承諾，接受監(jiān)督。

　　各個(gè)部門(mén)重點(diǎn)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)對(duì)象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點(diǎn)，打造品牌，以點(diǎn)帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動(dòng)聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對(duì)象，2月份對(duì)幼兒園的衛(wèi)生死角進(jìn)行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長(zhǎng)提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。

　　三、各個(gè)部門(mén)緊密聯(lián)系實(shí)際，充分發(fā)動(dòng)群眾，調(diào)動(dòng)積極因素，開(kāi)動(dòng)腦筋，挖掘潛力，積極開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開(kāi)拓性、積極主動(dòng)的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的物業(yè)支持。

　　同時(shí)，通過(guò)部門(mén)自身市場(chǎng)適應(yīng)能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)范疇，走向市場(chǎng)、走向新區(qū)。

　　四、加強(qiáng)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好職業(yè)培訓(xùn)，開(kāi)展技能大賽。在自己的.崗位上，練就過(guò)硬本領(lǐng)。

　　在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)取得合格證的基礎(chǔ)上，今年各部門(mén)按計(jì)劃開(kāi)展職業(yè)培訓(xùn)，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。

　　五、通過(guò)修訂文件，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格執(zhí)行工作責(zé)任負(fù)責(zé)制和追究制，對(duì)文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有文件、不執(zhí)行文件）和工作責(zé)任獎(jiǎng)懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。

　　六、加強(qiáng)員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動(dòng)大家工作積極性、創(chuàng)造性，團(tuán)結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，根據(jù)工作業(yè)績(jī)，實(shí)施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習(xí)、辭退。

　　七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。

　　八、組織管理人員外出參觀學(xué)習(xí)考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。

物業(yè)管理方案10

　　1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

　　本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。

　　2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

　　經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

　　3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)?戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

　　保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　一、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道

　　1、公共綠地1次/天清理

　　2、硬化地面1次/天清掃

　　3、主次干道1次/天清掃

　　4、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭

　　5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

　　二、房屋共用部位

　　1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

　　2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃

　　3、樓梯扶手2次/周擦拭

　　4、公共活動(dòng)場(chǎng)所一次/天清掃

　　5、積水、積雪及時(shí)清掃

　　6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

　　7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無(wú)垃圾、無(wú)污物。

　　三、來(lái)及處理與收集

　　1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。

　　2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

　　3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

　　4、對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤

　　2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次;

　　3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。

　　4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。

　　5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。

　　綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無(wú)顯目的雜草。

　　2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害及時(shí)消殺。

　　3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

　　4、對(duì)枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。

　　5、每周對(duì)綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

　　6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛(ài)護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。

　　車(chē)輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　1、車(chē)輛出入憑卡放行，一車(chē)一卡，業(yè)主遺失車(chē)卡，每個(gè)罰款10元。

　　2、對(duì)無(wú)照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車(chē)輛嚴(yán)禁進(jìn)入。

　　3、車(chē)進(jìn)小區(qū)限速行駛;停放在規(guī)定車(chē)位，不能擋道。

　　4、外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入由業(yè)主申請(qǐng)后，可停放在指定地點(diǎn)。

　　5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。

　　6、臨時(shí)停放車(chē)輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入;車(chē)輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

　　維修服務(wù)

　　1、保修

　�、俟芾硖幗M織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過(guò)程中自己造成的.損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書(shū)》上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為依據(jù)。

　　④保修期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

　�、萃ㄖ�施工單位的保修要填寫(xiě)保修單，工程科維修要有派工單。

　　2、有償服務(wù)

　　1、對(duì)有償服務(wù)，由業(yè)主申請(qǐng)，服務(wù)科約定維修時(shí)間

　　2、值班人員填寫(xiě)維修登記表和派工單。

　　3、維修工帶著派工單上門(mén)維修，到現(xiàn)場(chǎng)后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開(kāi)始維修。

　　4、維修完成清理現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。

　　5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。

物業(yè)管理方案11

　　為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程�，F(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與杭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

　　二、主要目標(biāo)

　　總體目標(biāo)：力爭(zhēng)到20xx年末，杭州市區(qū)(包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡(jiǎn)稱五城區(qū))實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)(共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬(wàn)平方米，涉及住戶約13.2萬(wàn)戶)基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車(chē)管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

　　三、實(shí)施范圍

　　杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

　　1.1999年以前建成;

　　2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套;

　　3.尚未開(kāi)展專業(yè)化物業(yè)管理。

　　四、基本原則

　　1.堅(jiān)持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

　　2.堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

　　3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開(kāi)展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的'同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

　　4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活。

　　5.堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問(wèn)四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

　　五、實(shí)施步驟

　　1.調(diào)查計(jì)劃階段。20xx年6月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。

　　2.全面推進(jìn)階段。20xx年7月-20xx年底，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對(duì)已開(kāi)展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成100萬(wàn)平方米，20xx年完成500萬(wàn)平方米，20xx年完成400萬(wàn)平方米，累計(jì)完成1000萬(wàn)平方米。

　　對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

　　六、改善措施

　　(一)完善硬件配置。

　　1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過(guò)“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

　　(1)劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域;零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

　　(2)建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門(mén)和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

　　(3)配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭(zhēng)取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過(guò)渡。

　　2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

　　(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

　　(2)環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車(chē)停車(chē)位劃定、自行車(chē)棚(庫(kù))整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

　　(3)房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理(含平改坡)、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

　　(4)公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水、電力和燃?xì)獾裙�用事業(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

　　(二)建立物管機(jī)制。

　　在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

　　1.確定管理模式。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見(jiàn)的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)(或零星住宅)因特殊原因未開(kāi)展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)確認(rèn)同意后予以接收。

　　征求居民意見(jiàn)以戶為單位(一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶)，采取書(shū)面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

　　2.實(shí)施物業(yè)管理。

　　(1)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展�？梢苑謩e聘請(qǐng)保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車(chē)秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照杭州市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車(chē)、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

　　(2)專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　七、資金政策

　　1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

　　2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

　　(1)環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

　　(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

　　直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

　　(3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān);管道煤氣的建設(shè)(改造)費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān);自來(lái)水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

　　(4)物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門(mén)的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

　　3.住宅小區(qū)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決。

物業(yè)管理方案12

　　一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析：

　　1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊，封閉性交強(qiáng)

　　2、購(gòu)置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶群體，其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力；

　　3、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等；

　　4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

　　二、根據(jù)以上分析，對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下：

　　1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi)，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因?yàn)�，河道及市政道路的保潔工作是屬于�?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。

　　2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

　　三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：

　　1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚(yú)類加強(qiáng)河道景觀效果；

　　2、對(duì)市政道路的保潔；

　　3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）；

　　4、24小時(shí)水電維修；

　　5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；

　　6、對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；

　　7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；

　　8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠；

　　10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；

　　11、業(yè)主院落檔案的管理。

　　四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

　　1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的`認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

　　3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

　　A、業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費(fèi)）

　　B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）

　　室內(nèi)清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

　　代收洗、補(bǔ)、燙衣物

　　室內(nèi)插花、裝飾

　　代購(gòu)日常生活用品

　　車(chē)輛清洗服務(wù)

　　家庭看護(hù)管理

　　寵物看護(hù)管理

　　c、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）

　　五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：

　　1、保衛(wèi)部門(mén)日常工作內(nèi)容：

　　24小時(shí)固定安全崗位的值勤

　　24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

　　車(chē)輛停放的安全管理

　　特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導(dǎo)管理

　　2、保衛(wèi)部門(mén)的設(shè)施設(shè)備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)

　　設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

　　電子巡更系統(tǒng)

　　業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

　　停車(chē)管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車(chē)位需要管理）

　　安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等）

　　3、保衛(wèi)部門(mén)提供的委托性特約服務(wù)：

　　禮儀性保衛(wèi)

　　短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）

　　（以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）

　　六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

　　業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

　　3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況；

　　4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110、119、120、999等）

物業(yè)管理方案13

　　為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標(biāo)和范圍

　　（一）目標(biāo)：

　　1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到90％；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90％。

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100％；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

　　4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100％。

　　6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80％以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

　　（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作內(nèi)容

　�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　�。ǘ�）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

　�。ㄈ�）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的.取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　�。ㄋ模┙�立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化

物業(yè)管理方案14

　　為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。

　　一、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　xxx等。

　　領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，xxx兼任辦公室主任。

　　主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會(huì)劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會(huì)解決有關(guān)問(wèn)題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。

　　二、規(guī)劃與目標(biāo)

　　1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個(gè)物業(yè)管理小區(qū)，其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）x個(gè)；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個(gè)；目前，各方面尚不具備條件的'小區(qū)（三類小區(qū)）個(gè)。

　　印盒石社區(qū)17個(gè)，其中一類小區(qū)1個(gè)，二類小區(qū)12個(gè)，三類小區(qū)4個(gè)。

　　觀音巖社區(qū)19個(gè)，其中一類小區(qū)4個(gè)，二類小區(qū)5個(gè)，三類小區(qū)10個(gè)。

　　萬(wàn)安社區(qū)31個(gè)，其中一類小區(qū)2個(gè)，二類小區(qū)8個(gè)，三類小區(qū)21個(gè)。

　　石峰村1個(gè)，其中一類小區(qū)個(gè)，二類小區(qū)個(gè)，三類小區(qū)1個(gè)。

　　太平社區(qū)30個(gè)，其中一類小區(qū)5個(gè)，二類小區(qū)9個(gè)，三類小區(qū)16個(gè)。

　　大河溝社區(qū)20個(gè)，其中一類小區(qū)3個(gè)，二類小區(qū)3個(gè)，三類小區(qū)4個(gè)。

　　搭馬橋社區(qū)29個(gè)，其中一類小區(qū)個(gè)，二類小區(qū)8個(gè)，三類小區(qū)21個(gè)。

　　袁家墩社區(qū)21個(gè)，其中一類小區(qū)4個(gè)，二類小區(qū)6個(gè)，三類小區(qū)11個(gè)。

　　牌樓社區(qū)8個(gè)，其中一類小區(qū)2個(gè)，二類小區(qū)4個(gè)，三類小區(qū)2個(gè)。

　　2、工作目標(biāo)。

　　社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，并且對(duì)于我區(qū)創(chuàng)立國(guó)家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標(biāo)是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個(gè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，力爭(zhēng)在20xx年底，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。

　　三、實(shí)施步驟

　　1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對(duì)社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案。

　　2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作動(dòng)員部署。運(yùn)用墻報(bào)、、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。

　　3、抓好試點(diǎn)（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū)。

　　推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y(jié)試點(diǎn)工作在各社區(qū)加以推廣，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改善，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類督促指導(dǎo)，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例）在我辦的全面落實(shí)。

　　四、主要

　　1、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開(kāi)一次會(huì)議，學(xué)習(xí)上級(jí)有關(guān)文件和會(huì)議精神，分析進(jìn)度，查擺問(wèn)題，研究部署階段性工作等。

　　2、建立街、居二級(jí)目標(biāo)管理職責(zé)制。街道和社區(qū)居委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)是落實(shí)物業(yè)管理的第一職責(zé)人，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情景，進(jìn)取協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，確保全辦物業(yè)管理工作有有步驟地推進(jìn)。

　　3、強(qiáng)化考評(píng)，嚴(yán)肅紀(jì)律。街道將定期或不定期地對(duì)各社區(qū)居委會(huì)對(duì)推進(jìn)物業(yè)管理工作的情景進(jìn)行督促檢查和評(píng)比，對(duì)物管工作落實(shí)好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對(duì)群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區(qū)域，不進(jìn)取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)或配合有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導(dǎo)，責(zé)令限期改正，典型的要予以通報(bào)批評(píng)或組織處理。

物業(yè)管理方案15

　　為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭(zhēng)創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

　　二、服務(wù)范圍

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┕�共秩序管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規(guī)范管理。

　�。ǘ�）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作。

　　（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

　�。ㄋ模┕�用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

　　（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

　�。�六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　三、基本原則

　�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。

　�。ǘ�）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

　�。ㄈ�）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，透過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度。

　　四、工作任務(wù)

　　按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的xx個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。

　　五、工作思路

　　在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　�。ㄒ唬┫日�治后管理。按照“整治在先，管理長(zhǎng)效”的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。

　�。ǘ�）先宣傳后實(shí)施。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。

　�。ㄈ�）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　六、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長(zhǎng)：xx。

　　副組長(zhǎng)：xx。

　　辦公室主任：xx。

　　辦公室副主任：xx。

　　成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

　　七、職責(zé)分工

　　區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問(wèn)題；

　　區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

　　區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

　　區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

　　區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

　　區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

　　區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

　　區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

　　八、方法步驟

　�。ㄒ唬�準(zhǔn)備階段。

　　1、xx月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

　　2、xx月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，專題研究開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

　　3、xx月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì)。

　�。ǘ�）實(shí)施階段。

　　1、xx月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　2、xx月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

　　3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

　　（三）考核驗(yàn)收階段。

　　1、將開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料。

　　2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。

　　3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門(mén)問(wèn)卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。

　　九、工作要求

　�。ㄒ唬└叨戎匾�，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

　　推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的`民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì)，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開(kāi)展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

　�。ǘ�）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　�。ㄈ�）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

　　一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)xx萬(wàn)元，區(qū)和街道各安排xx萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿xx萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

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